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ゆいレール『旭橋』駅徒歩13分
販売価格:193,891,500円
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(リゾート用地)宮古島市伊良部
新空港『みやこ下地空港』車で5分
販売価格:3億9400万円
土地面積:5210.09㎡(約1576.05坪)
用途地域:無指定
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慶良間諸島・阿嘉島
慶良間諸島・阿嘉島(計9筆)

販売価格:5,500万円
土地面積:約7366.14㎡(約2228.25坪)
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※合計7筆の一括販売です!
売地物件
恩納村・ムーンビーチ
(リゾート用地)恩納村兼久
沖縄高速道路『石川IC』車で9分
販売価格:4億8000万円
土地面積:9,407㎡(約2845.61坪)
用途地域:無指定
地  目:山林
国道58号線沿い

不動産のお悩み解決 不動産ジャーナル

2020.07.27

任意売却のメリットと連帯債務者について

住宅などを建てる場合ほとんどの方は、金融機関からローンを利用することが多いのではないでしょうか?共働きの夫婦が共有名義で申し込むケースもあります。このような場合、お互いが連帯債務者となります。連帯保証人は、よく耳にしますが、連帯債務者という名称は、聞いたことがない方も多いのではないのでしょうか?今回は、任意売却をする際の連帯債務者について調べてみました。

任意売却とは

金融機関に住宅ローンの支払いが何らかの理由によりできなくなった際、そのまま手をこまねいていると競売にかけられてしまいます。競売になると相場価格の約7割で売却されるためローンの残債が出た場合、さらに支払いを続けることになり経済的負担も大きくなります。

そこで金融機関と相談のうえ少しでも物件を高く売ることが任意売却という方法です。金融機関も競売よりも多くの残債が回収できますのでお互いに良いことだと思います。一般的には、不動産会社を通して物件を売りに出すことが多く不動産会社選びが重要となります。

連帯債務者とは?

住宅やマンション、一戸建てなどの不動産を購入する際には、金融機関は、債務者が支払いできなくなったときのために連帯債務者を設定します。そして仮に債務者が、借金返済が困難になった場合、金融機関は債務者に代わって連帯債務者に債務の支払いを要求します。

つまり債務者が借金を払うことができなくなった場合、連帯債務者が支払う義務を負うということになります。任意売却においても、どちらか主導で行った場合でも、連帯債務者の許可を必要としますので、注意しましょう。連帯保証人との違いは、主債務者が、同等になるのが連帯債務者なので、債務の請求はどちらでも良いことになります。

2種類の任意売却方法

1.仲介

物件を不動産会社に売買委託をして売る方法ですが、不動産会社の査定した価格をもとに売りたい価格を売主が決められるメリットがあります。

2.買取り

物件の売買価格は不動産会社が査定して決めます。不動産会社は物件を売るためのリフォーム料などを計算して価格を決めますので仲介に比べて多少安くなりますが、早く物件が売れるというメリットがあります。

任意売却のメリット

【メリット1】

競売などの相場価格(市場価格の約7割)に比べて一般的な不動産取引価格で売却するので、より市場価格に近い価格で売却が可能であり、金融機関からの残債が少なくなり債務は金融機関と相談・協議し、無理のない金額で分割返済が可能となります。

【メリット2】

不動産売却には不動産会社への仲介手数料や登記費用・登記料がかかります。その諸経費は売却価格の3%~5%ですが任意売却の場合、その売却費用から差し引かれますので諸経費にかかるお金の準備が必要ありません。

【メリット3】

競売にかけられると裁判所のホームページや新聞に広告が出されますが、任意売却は不動産会社を通しての売却方法なので、周辺住民などに金融機関への住宅ローンの返済が滞り困難になった事情が知られずに済みます。

【メリット4】

自分の意思で売却でき価格が決められ、売却後も買主が賃貸目的での購入である場合、自宅に住み続けることができます。

【メリット5】

仲介人の交渉にもよりますが、引越しをする際に金融機関との交渉によって引越し費用や初期費用を出してもらえる可能性があります。

まとめ

夫婦で自宅を共有名義で金融機関からローンを組んだ際には、お互いが連帯債務者となります。何らかの事情でローン返済が困難になった際には、早めの対策として任意売却をおすすめします。また、物件をできるだけ高く売るためにも不動産会社選びがとても重要となってきます。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.07.21

任意売却の着手中、物件を差押えられた場合その解除は可能か?

住宅ローンの未納が続いて自宅を手放さなければならなくなった場合、債務すなわち借金をできるだけ少なく抑える方法の1つである任意売却。しかしその進行中に住宅が差押えられるケースも珍しくありません。差押えを解除する方法はあるのでしょうか? 考えていきたいと思います。

住宅ローン滞納が続くと・・・

マイホームを手に入れる際、銀行などの金融機関でローンを組むことにより購入資金を借り入れ、以降月々定められた金額を返済する方式を取られる方は多いと思われます。

しかし住宅ローンの返済を滞ると、3ヵ月から6ヵ月の間に「期限の利益喪失」という事態に陥ります。つまり、ローン残額についてこれまで通り毎月分割して返済する方法が無効となり、全額一括払いで請求されるわけです。

債権者すなわちローン残高の支払い先もローンを組んだ金融機関から保証会社へと移行します。加えて保証会社は裁判所に申立てを行い、競売に向けた準備を進めていくこととなります。

競売とは、裁判所が主催する財産の処分方法です。対象となる物件についてその購入希望者を入札形式で募り、その中で最も高額を提示した人にその提示額で売却するという流れとなります。

不動産が競売対象となった場合、正規の不動産評価額は適応されないため、一般より低額で売却されるケースが主となります。売却額はそのまま債務の穴埋めとして債権者が受け取り、住宅の元所有者である債務者に渡ることはないと見て宜しいでしょう。この競売に向けた準備段階で、対象の住宅は差押えを受けることになります。

差押えとは

住宅ローンでは契約上、債権者側に抵当権が与えられることになります。これは、資金を借り入れる債務者が返済不能に陥った場合、返済金に代わって住宅そのものを債権者側が取得できる権利に相当します。

これに基づいて、債権者側は競売申立てが可能となるわけです。申立て開始から競売落札者決定までの間、債権者が競売物件を扱う権利について法的に抑制するため、差押えという処置が取られます。

これにより債権者は、物件を独断で売却処分するなど、所有者として本来認められた権利を制限されることになります。また、差押えは、競売など民事上の理由のみならず、税金の滞納など行政上の理由からなされる場合もあります。

任意売却と差押えの解除

競売では不動産評価額が考慮されないことから、売却額が通常の不動産売却と比べて低額となるのが常です。しかし、住宅ローン滞納を理由とする売却すなわち任意売却であれば、不動産評価に基づいた売却価格が設定され、競売時より高額の売却額が見込めます。

つまり債務者にとっては、競売より負債の残額を低くすることが期待でき、借金の負担を軽減する可能性があるわけです。ですが、任意売却を成立させるには、通常の不動産売買とは異なる条件が必要です。

それは、物件に対して抵当権を持つ債権者側に、その権利を抹消してもらわなければならないということです。抵当権の抹消がなければ、既に差押えがなされていた場合、その解除ができません。

つまり任意売却を実行するには、抵当権を持つ債権者側の協力が不可欠であるというわけです。

まとめ

以上のように、住宅ローン支払いを延滞するとやがて期限の利益を喪失しローン残高全額の一括返済を迫られるようになり、住宅について競売申立てが出され差押えなどの事態が生じるという流れを踏まえておきます。競売より借金を減らすことが見込める任意売却を行うには、債権者側が持つ抵当権の抹消ひいては差押えの解除が必要であるため、債権者側の協力を得ていなければならない、という点について確認してまいりました。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.07.18

「期限の利益喪失」の通知が届いたら、急いで任意売却の手続きを

期限の利益喪失」の通知が届き、何の手立てもしなければ任意売却にかけられる時間は限られてきます。任意売却にかける時間が限られるということは、成功確率が下がる可能性が増します。そのため、速やかに行動に移していかなければなりません。

期限の利益喪失の通知が届いたら

住宅ローンの滞納が合計で半年となった場合、金融機関から期限の利益の喪失に関する書類が送られてきます。これは、お金を借りた金融機関からこれ以上支払いを待つ猶予がない、ということを示すものです。
金融機関から住宅ローンなどを組んでお金を借りる際、金銭消費貸借契約という契約を結びます。この住宅ローンのように、債務を分割して返済期限を設定して返済できる契約を「期限の利益」と言います。
しかし、住宅ローンの返済がなされていない場合、金銭消費貸借契約を破ることになります。そのため、「期限の利益」を失うことにより、その時点での残債務を一括で返済することを求められてしまうのです。
住宅ローンの場合、通常合計6回の滞納をしてしまうと期限の利益が失われることになります。期限の利益が喪失されると、定められた期日までに現金で一括返済するようにという「期限の利益喪失に関する通知」が送られてきます。
住宅ローンの場合は、「代位弁済」という住宅ローンの債務を保証する会社が、一括でローンの支払いを債務者に代わり行うことができます。代位弁済後は保証会社に金銭の返済をしなければなりません。

期限の利益の喪失は放っておくと競売へ直結してしまう

「期限の利益喪失」の通知が届いてしまった場合、不動産を売却し、ローンを返済する以外に解決策はないでしょう。一般的に住宅ローンが払えなくなった場合、その住宅は競売にかけられます。
そうすると、競売物件として住所や室内写真などが広告などに公表され、入札という形で購入者が決定されます。デメリットとして、購入者から引っ越しの要求をされた場合、時間や費用がなくても、拒むことはできないことが挙げられます。競売は債務者にとって最も避けたい売却方法です。
期限の利益を喪失した場合に競売にかける以外に解決する方法が「任意売却」です。任意売却は、所有者の意志で不動産売却を行うというもので、債権者の同意を得て販売活動をしなければいけないという前提はつきますが、メリットとして一般的な不動産取引とさほど変わりがない点が挙げられます。他にも、任意売却には競売にない以下のようなメリットがあります。

・お金の持ち出しがない。
・競売よりも高く売却できる可能性が高い。
・金額によっては引越し費用を確保することが出来る。
・引越し時期の都合をつけることが出来る。
・残債も毎月無理ない範囲内での返済ができる。

このように任意売却は競売と比較して非常にメリットのある売却方法ですが、取り扱っている不動産会社が少ないことによって認知がされておらず、競売になってしまっている不動産も多いのが現状です。
期限の利益喪失通知が来ても放置してしまうと、任意売却にかけられる時間は減っていきます。任意売却にかけられる時間がなくなるということは、任意売却の成功確率を下げてしまうことになるのです。
早目に任意売却を取り扱っている不動産会社に相談することで、任意売却が成功するかどうかが決まってくるのです。

まとめ

期限の利益喪失のお知らせが来たら速やかに任意売却の準備を始めましょう。その際は、任意売却を扱っている不動産会社が強い味方になります。


任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.07.16

任意売却のメリット

マイホームを購入することは、誰もが夢ですよね ! そのマイホームを何らかの理由で手放さなければいけなくなる事情は様々ですが、金融機関からの強制執行による競売や、任意売却があります。今回は、競売を避けるための任意売却について書いてみたいと思います。

任意売却とは?

金融機関から住宅ローンを借りてマイホームを建てた場合、その不動産に抵当権が設定され、住宅ローンが全額完済されるまで自由にマイホームを売却することはできません。しかしローンの滞納など条件を満たすことで、金融機関と調整し、任意売却をすることができます。その際は、不動産会社などを通してマイホームを売却することになります。

競売とは?

自己資金でマイホームを購入するのは一部の方で、ほとんどの方が金融機関での住宅ローンを利用してマイホームを購入することが一般的でしょう。住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入するマイホームや土地を担保として抵当権の設定をおこないます。

しかし、毎月の支払いが何らかの事情でできなくなった場合、金融機関は、支払いの催促をおこないます。それでも支払いが困難な際には、残った債権回収のため裁判所に強制執行の手続きをおこない競売にだします。

競売にかけられる前に任意売却という方法を利用することで、競売よりも高く売れることが可能となりいろいろなメリットがあります。

任意売却のメリットとは?

1.競売価格より高く売れることが多い

競売物件の価格は、一般的な市場価格相場の6割から7割だといわれていますが、個人や不動産会社を通して売ることで任意売却の場合、競売価格より高く売れ、場合によっては、市場価格よりも高く売れる可能性もあります。

2.金融機関への残債が少なくなる可能性がある

任意売却で売れた価格から差し引いた金額が少なければ、その後の返済額の負担が軽くなります。

3.引っ越しの時期を相談できる

物件が売れた場合でも買主と引っ越しの日を相談ができ、話し合いの結果次第ではゆとりをもって引っ越しの準備ができます。

4.住み続けることの相談ができる

物件の買主が賃貸目的で購入している場合、同じ家に住み続ける相談ができます。

5.売却にかかる諸費用が相殺される

金融機関と相談のうえ不動産を売却する際には、仲介手数料や行政書士にかかる費用などはかかりますが、手元からは一切費用が出ずに売却された金額から差し引かれます。

6.近隣住民に知られない

競売にかけられたというと、近隣住民には悪い印象をもたれがちですが、任意売却ですと、不動産会社を通して売りにだすので近隣住民に知られずに売却ができます。

まとめ

これまで任意売却のメリットについて書いてきましたが、何らかの事情で住宅ローンの返済が困難となった際は、競売にかけられる前に早めに金融機関で任意売却について相談するとよいでしょう。


任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.07.15

任意売却にするといつまで住める?

住宅ローンの支払いが困難になり、債権者からの申請で、不動産が競売にかけられる前に、任意売却を行う為の話し合い承諾で競売を避けることができます。任意売却が決まってから家の引っ越しをするまでの期間などについて調べていきましょう。

競売とは

金融機関などからお金を借りると、金銭債務を負うことになり、債務者が金銭支払い義務を果たさない場合は、債権者は裁判所へ競売の申立を行います。債務者の不動産を差し押さえて、競売により処分し代金回収をします。その債権回収方法の一つが不動産競売です。

任意売却とは

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合に、担保権(抵当権等)を実行して債権を回収する為に債権者は競売による不動産売却で現金化するのですが、市場価格より安くなる場合があるので、債権者と債務者の仲介により調整を行い、市場価格を取り入れて、担保不動産を売却することを言います。

任意売却のメリット

不動産を高い価格で処分できれば、債権回収額も多く、債務者の残債をより少なくすることが可能です。親族に買ってもらえば、不動産を処分した後もそのまま住み続けられる可能性があり賃貸で住み続けるリースバックもできます。

任意売却の手続きを、専門の仲介人に依頼することで、債権者との交渉や売買契約の段取りの手続きを任せられます。任意売却にすることで債権者と債務者双方にとってはメリットがあり、不動産の回収金から引越代の援助を受けられる場合もあります。

任意売却後の立ち退き期限

不動産の任意売却を行った場合でも、住んでいたマイホームは自分のものではなくなります。そこで気になるのが、任意売却をした不動産にいつまで住めるのか?という問題です。

住める期間

任意売却を申し出たからと言って、必ずしもすぐに出て行かなければならないわけではありません。具体的な退去日については、売主と買主が話し合いをし、お互いに納得のいく日を検討していく形になり買主が承諾すれば、数カ月の期間を、住み続けることは可能なのですが、買主側としてはできるだけ早く出て行って欲しいというのが本音です。

競売に比べると、ある程度自分の希望が通りやすいのは間違いありませんが、任意売却で不動産を手放したからと言って、何ヶ月かも住み続けられるわけではありません。任意売却を成功させる為にも信頼できる専門業者に依頼しましょう。

引っ越し費用(立ち退き費用)

任意売却が決まっても、引っ越しの費用がまかなえず、具体的な引き渡しが考えられないと言う方がいるかもしれません。こういった方の為に売却代金から、いくらか引っ越し費用をもらえる可能性もありますが、絶対にもらえるといったわけではありません。

具体的にいくらの引っ越し費用がもらえるかは依頼する任意売却業者によって違いますが、それも頭に入れながら引越の時期を考えましょう。

債権者の受け取る配当が少ない場合は拒否される可能性もあり、依頼する任意売却業者が重要になってきます。交渉が下手な業者に当たってしまうと引っ越し費用がもらえない可能性もあります。一般的に引っ越しや立ち退き費用は、多くても30万円前後だと思っておきましょう。


まとめ

債務者が返済義務を果たさない場合に債権者は、強制的に回収をはかる為に競売の手続きを利用することがあります。不動産が差し押さえの対象になり、申立から不動産が処分されるまで、半年から1年程度かかります。任意売却はメリットが多いので、早めに手続きをした方が効果的です。



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