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不動産のお悩み解決 不動産ジャーナル

2021.05.07

離婚する事になったら家はどっちのもの?

家は数千万円もする高い買い物です。一生のうち何度も経験する人はまれかも知れません。ほとんどの人は、結婚した後に家を買います。では、婚姻中に家を買った人が離婚する事になった場合、家の持ち主は誰になるのでしょうか。今回は離婚する事になったら家をどうするべきかについて解説します。

離婚後の持ち主は家の名義人とは別
家や土地などの不動産には、必ず持ち主を表す”名義”があります。不動産を登記する際に所有者を表すのが名義です。婚姻中に家を買った場合、多くの場合は夫の名義となっている様です。

では、離婚したら家は元夫の物になるのでしょうか? 答えはそうとは限りません。何故なら離婚をすると、元夫と元妻で財産を別ける「財産分与」が行われるからです。名義に関係なく、2人の話し合いで誰の持ち物になるのかが決まります。

財産分与とはなにか?

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分配する事です。原則的に、婚姻中に築いた財産は各々が半分ずつ受け取る事になります。当然、結婚した後に購入した家も財産分与の対象になります。家を売却して得たお金を半分ずつ分けるか、家の評価額を算出し、元夫婦のどちらかが住み続け、出ていく方に評価額の半分を代償金として支払う、と言うのが一般的な方法です。

おすすめ出来ない”共有名義”

離婚後も家に住み続ける方は、出ていく方に対して代償金を支払わねばなりませんが、その額は時には数千万円にも上ります。仮にこのお金を用意できなかった場合でも、家を元夫婦の共有名義にすることはおすすめできません。名義が共有のままだと、家を賃貸住宅として貸し出したり、金融機関からお金を借りる為に抵当権の設定をしたり、売却したりする際に、離婚した相手とその都度協議する必要が生じるからです。既に離婚している相手と顔を合わせる、又は書簡でやり取りするのは精神的な負担になりますし、最悪の場合は連絡が付かないこともあり得るからです。賃貸住宅として貸し出す場合が最も煩雑で、収益を分配することや、修繕なども協力して行う必要が出てきます。相手との関係をきれいサッパリと清算したいのであれば、共有名義は避けた方が良いでしょう。

代償金が用意できない場合

2人の間で話し合いによって折り合いがつくのであれば、必ずしも家に住み続ける方が出ていく方に代償金を支払う義務はありません。代償金の支払いは法律に基づいたものではなく、あくまで話し合いによって決まるものだからです。家の代償金について話し合いがまとまったら、忘れずに「離婚協議書」や「財産分与契約書」に記載しておきましょう。

話し合いで決められない場合

2人での話し合いで財産分与について話がまとまらない場合、家庭裁判所で「離婚調停」をしてもらいます。「離婚調停」をすると、調停委員から「調停案(和解)」が提案してもらえるので、2人で話し合う時と比べて話はまとまり易くなります。元夫、元妻双方が合意すると「調停調書」を作成します。離婚調停でも話がまとまらない場合は「離婚訴訟」を行って、裁判官の判断を仰いで財産分与の方法を決めてもらう事になります。

まとめ

今回は、離婚する事になった場合、家をどうするべきかについてお伝えしました。家は財産分与の対象となる財産の中でも恐らく最も高い物です。売却の際は信頼できる不動産業者をお選び下さい。

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2021.05.05

離婚後の家のローンは夫婦で折半するべき?

夫婦として共に暮らしてきた二人が離婚する事になった場合、持ち家のローン残債をどうするかという問題が生じます。婚姻中に購入した家は夫婦の共有財産となりますが、離婚後の折半はどうなるのか見ていきましょう。

離婚と財産分与

離婚する事になれば、婚姻中に夫婦が協力して築いた共有財産分与の清算や分配、折半の問題が出てきます。財産分与について詳しく見ていきます。

【財産分与の種類】
・清算的財産分与 ⇒ 夫婦が共同で成した財産を、平等に分配します。
・扶養的財産分与 ⇒ 離婚後の生活の安定を図るために支払いをします。
・慰謝料的財産分与 ⇒ 慰謝料の意味合いで、離婚原因を作った方が慰謝料として相手側へ支払います。

離婚に伴う財産分与の割合

財産分与は夫婦が得た収入額に関係なく婚姻中収入の1/2とされ、妻は専業主婦として収入がなかった場合でも婚姻期間中に築いた財産の半分をもらうことができます。

裁判所の財産分与手続きでは、個別の具体的な事情が考慮されるため、妻が家事と育児全般をしながら夫と同等に働いていた場合には、妻の負担や貢献度が高い評価で認められる可能性もあります。

原則、法律で財産分与の割合を半々にするという規定があるわけではありませんので、夫婦の話し合いによって決めることが大事になります。

財産分与の対象財産と特有財産

離婚後に財産分与の対象となる財産「共有財産」と、対象にならない「特有財産」があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

【共有財産】
・不動産(土地や建物)
・自動車
・退職金や年金
・現金預、貯金
・有価証券、投資信託
・金銭価値のある品物(骨董品、絵画、美術品、宝石、着物など)
・ゴルフ会員権など
・家具・電化製品
・保険料(自動車、生命、損害、学資保険など)
・負債(住宅ローン、教育ローンなど)

【特有財産】
・家族や親族から贈与、相続した財産
・婚姻以前にそれぞれが取得した財産(負債を含む)
・婚姻後の趣味やギャンブルなど浪費で作った個人的な借金
・別居後に各々が取得した財産

上記に内容によると住宅ローンは【共有財産】となります。では、離婚後の対処はどの様になるのでしょうか。

離婚による住宅ローンの折半と分配

住宅ローンの一括返済という方法もありますが、住宅ローンの残債が多いと、財産分与は利得の資産だけでなく損失の資産も対象になりますので、どのようにするかは夫婦の話し合いによって決めることになります。

返済能力の有無で折半するのではなく、残っている住宅ローンを契約人が返済を続けるか、支払額の半分を渡すことで平等な分配になります。仮に契約名義となる夫が返済を続けて妻が家に住む場合にも、ローン支払いの折半はありません。その場合には、金融機関へ事前の承諾を得る必要があります。

離婚による住宅ローン対応方法

離婚での住宅ローン残債折半をする必要はありません。名義人支払いが原則でも、住宅ローンは財産分与の対象となるため、話し合う必要があります。

・家や住宅ローンの財産分与は名義に注意

住宅ローン名義人には、不動産物件の購入時に金融機関からお金を借りる契約をした人がなります。住宅ローンは金融機関との契約のため、財産分与で家の所有権を得たとしても住宅ローンの支払い義務は変わりません。

・住宅ローンは財産分与の資産

住宅ローンは、夫婦で返済について話し合う必要があり、基本的に住宅ローンは名義人に支払い義務がありますが、夫名義の住宅ローンを妻と折半する決まりはありませんので、妻が家の所有権を得たとしても、財産分与対象になるため、話し合う必要があります。

まとめ

住宅ローン返済中に離婚しても支払いを折半する必要はありませんが、離婚したら住宅ローン残債をどうするかについて、夫婦でしっかりと協議して適切に対処することが重要です。

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2021.05.03

妻名義の家は離婚後どの様に財産分与されるのか

夫名義で家を購入するのが一般的でしたが、年々夫婦共働きの世帯が増えていることにより妻名義で家を購入する夫婦もいる様です。今回は、妻名義の家は離婚後どんな風に財産分与されるのかについて説明していきます。

離婚後の財産分与について

財産分与とは、夫婦が婚姻中に得た資産を離婚後に平等に分け合うことです。貯金や生命保険、そして家も名義は関係なく財産分与の対象となっています。家を財産分与するときにはお金の様に簡単に2分の1に分けるということはできません。

家の場合は、話し合ってどちらが取得するのかを決めたうえで、取得した方が家の評価額の2分の1を代償金として相手に支払います。

代償金が支払えない場合について

代償金は高額のことがほとんどなので、すぐに支払えないという場合も珍しくはありません。例えば妻が家を取得することになり、夫が代償金の支払いを要求しなければ何も問題はありませんが、夫が代償金を求めてきたら支払わなくてはいけません。

その場合、家を任意売却し得た収益で支払うという方法があります。任意売却を行うことで、住宅ローンの残額の返済にあてることも出来ます。

売却後も住宅ローンの残額がある場合について

家の売却価格が住宅ローンの残額を下回ると、代償金やローンの返済も出来なくなってしまいます。この状態のことを「オーバーローン」と言います。代償金は話し合いで相手を納得させることが出来れば解決しますが、住宅ローンの返済の場合は貯金で支払うしか方法がありません。

妻名義の家の財産分与について

先ほども説明しましたが、どちらの名義であっても、結婚していた期間に得たものであれば夫婦の共有財産となります。そのため、妻名義で家を購入していたとしても、話し合いによって誰が取得するのかということを決める権利が夫婦それぞれにあるのです。

財産分与において夫婦間の話し合いはとても重要となりますが、離婚後でぎくしゃくしている場合には、弁護士に相談することで解決することもあります。

財産分与の対象とならないものについて

婚姻中に得たものを共有財産と言うのに対し、財産分与の対象ではないもののことを「特有財産」と言います。その例として、独身時代の貯金額や実家から持ってきた嫁入り道具、一方の両親の遺産・贈与された家や土地、別居後に得た資産、夫婦どちらかが作った借金、年金などです。

妻名義で家を購入すると離婚後どんなメリットがあるのか

妻名義で家を購入した後に離婚をすることになった場合、どんなメリットがあるのでしょうか。特に子どもがいる場合、環境を変えずに今まで通りの生活を選びたいという女性は多いと言われます。

話し合いでその想いが夫に伝われば、名義変更を行うことなくそのまま妻子で住み続けることが出来ます。夫名義の家に妻が住むには名義変更をするために時間が必要になりますが、妻名義の家にそのまま妻が住むのであれば名義変更する手間が省かれます。

まとめ

今回は、妻名義の家に焦点を絞り、離婚後の財産処理について説明しました。夫婦どちらの名義であったとしても、婚姻中に取得したものに関しては分与の対象となります。その際には夫婦間での話し合いが重要となります。

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2021.04.30

離婚した時、家のローンがオーバーローンだった時の財産分与

夫婦が離婚してしまうと、財産分与を行いますが、ローンの返済に関しては一体どうなってしまうのでしょうか? 財産分与の際に注意しなければいけないのは、「オーバーローン」についてです。今回は家がオーバーローンになった時のことを紹介します。

オーバーローンとは?

オーバーローンとは、住宅の価値・価格よりもローンの借入金額・残高が高い状態のことをいいます。住宅購入時の諸経費も考慮して借りる理由でオーバーローンを利用することが多いですが、借入金が大きくなるほど返済額にかかる利息も大きくなります。

住宅ローンが残っているときに離婚した場合

婚姻中に購入した住宅ローンを返済中に離婚してしまったとき、まず残ローンがアンダーローンかオーバーローンかを確認することが重要です。

残ローンがアンダーローンの場合

アンダーローンだった場合、家は財産分与の対象となります。家の査定額にローン残高を差し引いた金額が分与対象になります。

残ローンがオーバーローンの場合

オーバーローンだった場合、財産はマイナスとなり財産分与は発生せず、ローンのかかっていない不動産と動産のみによる財産分与が行われます。住宅ローンに関してはローン名義人が引き続き支払いを行うことになります。

アンダーローンの際の財産分与

家の建った不動産物件は分割することはできません。その場合、片方がマイホームに住み続け、住まないほうが売却評価額の半分の金額を受け取る方法、または物件を現金化することで分与しやすくする方法があげられます。

オーバーローンだった時のマイホームの行方

財産分与対象にならなかった場合でも住宅はどちらかの所有物となります。この場合の解決方法として、住宅ローン名義人が家に住み、名義人でない方が家を離れるのが一番わかりやすい方法です。逆に住宅ローン名義人でないほうが住む場合は、ローン名義人と登記名義を今後住む方に変更するといった方法で対応します。

オーバーローンの場合も債権者の許可を取って任意売却を行うことで、マイホームの売却は可能となることがあります。ちなみに、オーバーローンのケースではそれまで返済した金額は分与対象とならないため、配偶者に請求することはできないことも覚えておきましょう。

配偶者の連帯保証人に注意

もし、相手が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、代わりに支払い義務が発生し最悪破産してしまう可能性があります。離婚する前に、別の担保を用意することで連帯責務を外す手続きを行っておきましょう。

まとめ

夫婦が離婚した時の財産分与についてのトラブルは多いですが、残りの返済額を把握することで適切な対応ができるようになります。後々の問題に発展しないよう、双方が納得のいく形になるまでじっくり話し合い、無理のない返済計画と円満な解決を目指しましょう。

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2021.04.28

離婚後に家の名義変更をすると贈与税はかかるのか

離婚後も家に住み続けるには名義変更を行う必要がありますが、その際に贈与税がかかるケースとかからないケースがあります。今回は離婚後に家の名義変更を行う際の贈与税について説明していきます。

贈与税とは何かについて

贈与税とは、生前贈与(生きている間に家族や身内などに財産を分与すること)を行った場合に、財産を無償で譲り受けた人にかかる税金のことです。毎年1年の間に行われた生前贈与の合計の税金を計算しますが、このことを「暦年贈与」と言います。贈与税は、1年間の贈与の合計金額から基礎控除110万円を差し引き、その残額に贈与税率を掛けて計算します。

財産分与を行う際に気を付けるべきことについて

先ほど贈与税とは無償で財産を譲り受けた人にかかる税金のことだと説明しましたが、基本的に離婚後に得た財産に関しては贈与とは見なされず非課税となります。しかし、まだ離婚届を提出していないうちに財産を分与してしまった場合、贈与となり税金を支払わなくてはいけなくなってしまいます。財産分与は離婚届を提出後に行いましょう。

家を譲り受けた後に支払う税金について

離婚後の財産分与によって元妻が得た家は、贈与税や取得税はかかりませんが、家の登記(名義)変更を行う際に法務局に支払う登録免許税がかかります。登録免許税の税率は、固定資産税評価額の2%となっています。

それから、家の所有者に課税される固定資産税(税率は評価額の1.4%)や市街化区域の場合は都市計画税(税率は0.3%)を支払うことになっています。宅地に家がある場合や新築の場合は例外として軽減措置が認められます。

財産分与で過大と見なされるとどうなるか

次に、財産分与をして贈与税がかかる場合ついて解説していきます。離婚届提出後の財産分与に関しての贈与税は課税されませんが、次の様な場合には課税されることもあるので注意しましょう。

婚姻中に複数の不動産を所有していた、貯金が多額、生命保険・株式などの資産がある、ほとんどの財産が元旦那によって得たものなどです。もし全ての財産を元妻に分与してしまった場合、行き過ぎた行為となり贈与税がかかることもあります。

偽装による離婚と見なされた場合について

離婚が偽装だと判断されてしまうと、財産分与とは見なされず、贈与税が課税されてしまいます。婚姻中に名義変更を行うことや、離婚後に夫婦が同居している場合は、贈与を隠して生活していると見なされます。また、悪質なものだと評価されてしまった場合には贈与税だけではなく、延滞税・不申告加算税・重加算税なども支払うことになります。

まとめ

基本的に離婚後の財産分与によって取得した家には贈与税が課税されることはありません。しかし、財産分与が過大であると判断されることや偽装による離婚の場合には贈与税を支払う必要があるので注意が必要となります。

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●沖縄・事業用売物件一覧●【那覇市内】
波の上ビーチ「旭橋駅」約15分
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国際通り、「県庁前駅」約7分
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国際通り、「県庁前駅」約7分
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58号線沿い、「県庁前駅」約5分
、セット売り土地合計約190坪、商業地域

「旭橋駅」西側
角地土地約290坪、商業地域、14階建ホテルプラン有

「旭橋駅」西側、駅徒歩8分
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