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★沖縄物件特集★

売物件
現況渡し(鉄骨造平屋約60坪有)
ゆいレール『旭橋』駅徒歩13分
販売価格:15,000万円
土地面積:388.49㎡(約117.51坪)
用途地域:商業地域
建 蔽 率:80%
容 積 率:400%
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売物件
現況老人ホームSRC造2階建570坪有現況渡し
ゆいレール『旭橋』駅徒歩16分
販売価格:18億円
土地面積:1884.59㎡(約570.08坪)
用途地域:商業地域
建 蔽 率:80%(90%)
容 積 率:400%
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売一棟物件宿泊施設等への変更も!ビーチ目の前!
ゆいレール『旭橋』駅徒歩20分
販売価格:3億円
土地面積:330.87㎡(約100坪)
用途地域:第一種住居地域
建 蔽 率:60%(70%)
容 積 率:200%
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
床面積:(1階)139.20㎡(2階)223.88㎡
    (3階)223.88㎡(4階)72.47㎡
     合計:659.43㎡/約199.47坪
建築年月日:平成25年11月29日
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売地物件
宮古島・伊良部島・リゾート用地
(リゾート用地)宮古島市伊良部島仲地
新空港『みやこ下地空港』車で5分
販売価格:3億5000万円
土地面積:5210.09㎡(約1576.05坪)
用途地域:無指定
地  目:原野、宅地
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売地物件
恩納村・ムーンビーチ
(リゾート用地)恩納村兼久
沖縄高速道路『石川IC』車で9分
販売価格:4億8000万円
土地面積:9,407㎡(約2845.61坪)
用途地域:無指定
地  目:山林
国道58号線沿い
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★未公開情報★

売地物件
国際通り
ホテル事業用地向け
土地約190坪(建蔽率80%、容積率500%)
現況建物有(定期借家契約にて賃貸中)
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●【沖縄那覇市内】ホテル事業向き物件●
①波の上ビーチ「旭橋駅」約15分、角地・土地約250坪、商業地域、建蔽率90%・容積率400%、8階建ホテルプラン有

②モノレール「美栄橋駅」約8分、角地・土地約190坪、商業地域、建蔽率80%(角地緩和見込有)・容積率400%、現況建物有

③国際通り、「県庁前駅」約7分、土地約130坪、商業地域、建蔽率80%、容積率500%、現況建物有(定期借家契約賃貸中)

④国際通り、「県庁前駅」約7分、土地約70坪、商業地域、現況建物有

⑤モノレール「県庁前駅」約5分、土地約110坪、商業、第一種住居地域、10階建ホテルプラン有

⑥58号線沿い、「県庁前駅」約5分、セット売り土地合計約190坪、商業地域

⑦「旭橋駅」西側、角地土地約290坪、商業地域、14階建ホテルプラン有

⑧「旭橋駅」西側、駅徒歩8分、土地A約300坪、土地B約500坪、12階建ホテルプラン有

不動産のお悩み解決 不動産ジャーナル

2020.10.12

不動産を売る意味としての任意売却

住宅ローンは一戸建てなどを購入するために必要な、金融機関が発売する金融商品であり、利用する際には返済時における収入に対する額を毎月定めるだけでなく、その「不動産」を担保にかけるといった条件での利用が前提となっています。今回は、任意売却と不動産の話をしましょう。

返済の延滞・滞納

住宅ローンの返済は順調に進んでいれば問題はないのですが、もし、会社の倒産や人員削減で解雇された場合、それまでの給与は途絶えてしまい、場合によっては失業保険に頼らざるを得ない形での返済が継続されます。

それでもそこを尽きた場合は滞納といった最悪の事態の第一歩へと足を踏み入れざるを得なくなるわけです。それは金融機関から督促状が送られ、競売にかけますと宣告されるようなものであり、それまで住んでいる家を第三者へと売却されることにつながるわけです。

何としても競売だけは避けておきたい場合、司法書士や弁護士に相談を持ち掛けることになり、任意売却といった手段を取りたい旨の相談をすることになります。
任意売却をする場合は、債権者となる金融機関との相談をしながら許可を下す必要があるため、交渉を経た後売却が正式に決定されるわけです。

その際にやっておくべき項目については、今住んでいる土地の周辺地価を調査・分析を行い、売却時の提示額として不動産業者に売却を委託するわけです。

任意売却と不動産の関係

競売をした時の金額は裁判所が主体となる関係上、周辺地価よりも安い価格での販売ですが、任意売却をする際にはそれよりも高い値段、つまり一般の不動産売却と遜色ない価格にて販売されるわけです。

不動産会社との関係については、住宅ローン滞納を理由に売却した、といった話を感じさせない意味でも大きいのです。

任意売却をする際の売却額については不動産会社だけでなく、債権者との同意可否に関する確認も必要となりますが、周辺地価での売却が前提となるため、返済する額が競売よりは多くなるよう期待してもいいでしょう。

伝えるべき項目

任意売却については開札期日の前の日までにそれに伴う処理を終わらせなければならず、競売開始の時点で不動産会社との間で情報交換を積極的に行い、その内容に関しては共有しておくとよいでしょう。

当然ながら金融機関にもその意向があるでしょうし、互いの言い分を尊重しながら話を進める、といった具合です。

開始から現時点での交渉に関する状況のほか、債権者となる金融機関における住宅ローンに関する担当の部署やその連絡先についても伝えておくと、相談などが円滑に進めるだけでなく、任意売却全般における流れがスムーズに進むでしょう。

第三者への売却が無事成立するといった具合や、そのあとの展開に関する流れも幸先よく進める意味でも大きいものであるというわけです。

債務が残った場合

不動産の任意売却をした後、残債務が残る場合、返済についてはどうすればよいのかといった流れですが、金融機関との相談において分割返済を提案し、それに応じてくれる場合もあればお断りを入れられると同時に一括での返済を求められる可能性はあるわけです。

後者については自己破産のケースも考えられますが、数年間はローン利用などができなくなるデメリットが生じる恐れがあります。

分割返済に応じてくれる金融機関については、任意整理といった形での対応で話を進め、収入において無理のない金額を毎月払う約束をして残債務処理を行います。

なお、収入がある程度アップした場合については司法書士や弁護士、金融機関などに相談してから返済額の見直しも可能であるわけです。そして、無事に全額完済すると不動産の任意売却は真の意味で終わりとなるわけです。

まとめ

不動産の任意売却の話をしましたが、不動産に関する住宅ローンが滞納した場合の手段の一つとして活用できますが、金融機関との確認や許可までも必要となります。基本的には問題はないものと思ったほうがいいでしょうし、売却後の残債務についても分割返済の可否を確認しておくと、今後の返済計画の作戦を立てやすくなる意味でも大きいでしょう。


任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.10.04

任意売却と債務整理

住宅ローンの返済が困難となり、督促状が届いた後に不動産の競売がスタートします。それだと周囲の目が気になるため、一般的な売却と同じようにできないかと専門の業者さんなどに相談をしてから任意売却をするのも一つの選択肢であるわけです。今回は任意売却後における債務整理はどのようにして行うか説明していきましょう。

これをやらなければ始まらない

最初にやるべき項目の一つとしては、任意売却です。住宅ローンの返済が困難と判断した場合に、新たな場所への引っ越しコストなどといった各種整理について、売却を持って対応する前提で新たな状態にて行えるようにするための選択肢です。

しかし、そのためにやるべき項目としては専門の業者や弁護士、司法書士に相談してから金融機関などと協議を行い、双方の同意を得てから初めて成立するわけです。

まずは不動産サイトで物件の周辺地価を調べ、それに見合った金額にする形で売却をする相談を不動産会社に提言し、その後は会社にすべて託す形で新たな売り手を見つけてもらいます。

買主が物件を購入してから売却金を受け取り、債権者(いわゆる金融機関など)に残債減額を兼ねて支払いを行い、残りは分割払いで無理のない金額を支払う旨を双方で合意しながら返済を行うのが主な点です。

売却したらどう整理していくのか

自宅を任意売却により第三者へ売却した後の話ですが、残債が残り少ない範囲であれば問題なく返済可能と認識できるわけで、その場合には問題がありませんが、その額が高額として残った場合についてはどうなるのでしょうか?

この場合、オーバーローンが成立され遅延損害金が高額となって発生するわけです。それを滞納すると状況次第では自己破産への流れへと変わってしまい、本末転倒と言わざるを得なくなります。

状況的に支払いを継続したくてもそれが困難となり、返済方法の見直しなど自己破産を回避するためなどの措置が債務整理で、実際に行うのは司法書士や弁護士などが債務者の代理で債権者との間で協議を行うため、債権者は合意された内容に従いながら返済の継続に専念することになります。

債務整理

残債が残った場合はどうするのかといった話ですが、どのような対応をすべきでしょうか。

方法については任意整理や個人再生、自己破産がありますが、後者に関してはなるべくなら避けておきたい手段で、返済義務は一切残らなくなりますがこちらはよく考えて検討しましょう。

また、過払い金の請求や返還請求などといった任意整理など状況に応じた手段を踏まえながらも、今時点での残債額及び収入の状況などを見極めながらそれに最適な手続きを選んでから任意売却後について解決への道のりを歩めるわけです。

実際の流れに関しては前述の弁護士や司法書士などが仲介役として入りながら、双方で相談を行ったうえで、今後の状況についてどうするのか協議していくわけです。利息面についてはカットされる可能性が高くなるばかりか、遅延損害金による加算額からも解放されますので、残債返済額においてもメリットが生まれるわけです。

まとめ

任意売却における債務整理についてお話ししましたが、残債の対処として個人再生や任意整理などといった方法で対応ができます。

債務整理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。






2020.10.03

債務超過でアパートローンの支払いができない場合の任意売却

財テクや税金対策としてアパート経営をしていた多くの人達が、その失敗によって収益不動産によるアパートローンの支払いができない状態に追い込まれています。債務超過でアパートローンの支払いができない場合の任意売却について紹介しましょう。

不動産投資によるアパート経営の失敗

最近でも、サラリーマンや公務員の副収入としてアパートやマンションなどの不動産投資が行われています。財テクや節税の為にと始めたアパート経営ですが、賃貸管理や集客が思うようにいかず経営が悪化し、アパートローンの返済ができない方も少なくありません。

不動産投資における債務超過とは、所有している不動産や資産の全てを合わせても負債の方が上回る状態の事を言います。理由は様々ですが、賃貸経営の失敗や投資物件の選び方などにも問題があるのです。不動産投資はリスクが少ないと言われていますが、知識不足により賃貸経営を失敗する場合もあります。

経営を立て直そうとし融資などを打診しても、金融機関は債務超過による資産状況に鑑み、融資できる状態にはないと判断します。よって、売却する事でしか債務超過の解消やアパートローンの返済にあてるしか方法がありません。

債務超過になるとローンの返済もできなくなり、その状態で3カ月から半年ほど経過してしまうと、強制的な差押えや競売への手続きへと移行します。競売で自分の意向が反映されないよりは、任意売却での解決を考える事がより良いようです。

債務超過では通常売却よりも任意売却

債務超過でなければ通常売却も可能です。しかし、アパートローンの返済が滞る事によって競売や不動産に抵当権が設定されていた場合、任意売却での相談を早めに行う事が必要になります。債務超過の場合でも、全ての資産を処分する事で、解消される場合もありますが、実際はオーバーローンになることが多く、任意売却での方法を取る事になります。

任意売却を専門に扱っている経験豊富な業者に依頼する事で、債務超過におけるアパートローンの返済方法や、売却後の身の振り方についても相談できます。これが、通常売却と任意売却の大きな違いです。

任意売却を専門に扱っている業者は、債権者に対する返済の方法や売却後に残った債務の支払い方法についても対処し、無理のない返済方法について協議してくれます。債権者は、回収できない返済方法よりも、少しでも多く回収できる方法に期待します。業者はこの調整を行ってくれます。ここが腕の見せ所ともいえるのです。

アパート経営の失敗を任意売却で解決

アパート経営に失敗した状況をわずかでも改善する方法が見つからない場合には、早めに売却を検討する事です。通常の売却が困難な場合や債務超過によるオーバーローンを解決する場合には、任意売却での解決を相談して、できる限り売却後の生活まで対応してくれる任意売却の経験が豊富な業者に依頼しましょう。

1.抵当権が設定されている場合の交渉を依頼する
2.買主を見つけてもらう
3.売買契約において依頼者の不利にならないように特約をつける
4.売却後の引っ越し先を相談し、引っ越し費用の交渉ができる
5.売却後にその物件に借主として住む場合の選択も考える
6.アパートローンの返済後に、残った債務の返済交渉を依頼できる

まとめ

アパート経営で債務超過になった場合、債権者から返済を迫られた際の解決方法として任意売却は有効な手だてです。競売などの最悪な状況になる前に、早めに相談する事をおすすめします。


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2020.10.02

任意売却において連帯債務者の役割と同意義務

マイホームを購入する場合に多くの場合は、夫の方が1人で住宅ローンを組む形となりますが、1人で住宅ローンを組む事が難しい場合には、2人で住宅ローンの手続きを行うことがあります。このような関係性における任意売却において、連帯債務者の役割と同意義務について紹介しましょう。

連帯保証人と連帯債務者の扱いの相違点

最初に疑問となるのが、連帯保証人と連帯債務者の扱いの違いです。それぞれの特徴を理解する事で、任意売却の対応が理解し易くなるでしょう。

1.連帯保証人の扱い

住宅ローンを組む場合に夫婦のどちらかが債務者となり、もう1人が保証人になることがあります。保証人は、家族や親戚になるケースがほとんどです。万が一、債務者が支払いを怠った場合には債務者の経済的な状況に関係なく、連帯保証人に支払いの請求が行く事になり保証人は負担が大きくなります。

主たる債務者は、住宅ローン控除や団体信用生命保険に加入する事ができ、節税やリスク回避を保険でまかなう事ができますが、連帯保証人にはどちらも認められていないので、実質的な負担が大きいです。

2.連帯債務者の扱い

夫婦のどちらかが主となる債務者になりますが、住宅ローンの支払い義務は同等に扱われる事になります。年収比率や住宅の持ち分割合に対して住宅ローンの控除を受ける事ができ、連帯債務の保険の対象として「夫婦連生型」のような団体信用生命保険に加入する事が可能なため、どちらかに不幸が起きても保証ができる事になります。

任意売却と連帯債務者の関係性

夫婦間で住宅ローンの連帯債務者の関係で契約していた場合には、何らかの理由で任意売却を行う事態になった際には、連帯債務者の承諾を必要とする事においては、連帯保証人と同じです。

債権者には、担保保存義務の民法が適用されるので、保証人や連帯債務者の同意がない場合に勝手に処分する事ができないのです。離婚しても債務義務は変わりませんので、連帯債務者から外れたいのであれば、相手側に対して単独名義での借り換えをしてもらう必要があります。

他にも代わりの保証人や連帯債務者を付ける場合もあります。任意売却の手続きを進める場合は、住宅ローンの契約者と一緒に手続きを行う必要があるので、主たる債務者と連帯債務者は、現在の状況を冷静に判断できるように話し合う必要があります。

任意売却をすることで、債務が完全に無くなるというわけではないのですが、その後の支払い義務の交渉や引っ越し費用の負担などについて自分達の意見や相談事が、競売に持ち込まれた場合よりも良い方向に向く可能性が大いにあります。

まとめ

任意売却を実行するには、保証人や連帯債務者の許可が絶対必要になります。競売などの最悪な結果になる前に、債務者と連帯債務者の間で、現実を見据えた解決策を早めに相談する事が重要です。主たる債務者と連帯債務者が十分納得した上で、任意売却を行う事をお勧めします。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.10.01

任意売却にかかる費用はどうなるのか?

任意売却には、自身の持ち出し資金からの費用負担はありません。しかし場合によっては負担しなければならない費用もあります。その中には、金融機関が費用控除の対象として認めづらいものもあります。どんな費用があるのでしょうか。順番に見ていきましょう。

任意売却かかる費用の数々

任意売却に費用はかかりませんが、これは自身の資金を持ち出して費用の負担をすることはないという意味です。費用自体は生じるのです。しかし、その費用は売却価格から差し引かれて売主は、自己資金からの持ち出し金はないということになります。また債権者(金融機関など)が売却価格に費用控除として認めないものもあります。

〇抵当権の抹消にかかる費用

抵当権とは住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅とその土地に金融機関が設定する権利のことです。住宅ローン返済不可と金融機関が判断した場合、この権利を行使して差し押さえなどを行うのです。

任意売却をする場合、まず抵当権を金融機関から抹消しなければ売却が出来ません。この抹消に関わる一切の費用です。任意売却する際、依頼を受けた不動産会社から委託された司法書士が手続きをします。この際の費用(司法書士への報酬・手続きにかかる費用など。)

〇抵当権の多数設定の抹消承諾料の費用

これは抵当権が複数にわたり設定されている場合にかかる費用です。任意売却を行う為には、複数の抵当権者全てに抵当権を解除してもらわなくてはなりません。その場合抵当権抹消承諾料、通称ハンコ代を支払い解除の承諾をしてもらいます。

〇仲介手数料金

売却を仲介する不動産会社への費用です。仲介の手数料は売買された不動産価格によっても変わってきます。物件の売却価格×3%+6万円+消費税で計算されます。

〇滞納管理費・修繕積立金の滞納分の費用

マンション物件の場合の費用です。滞納している管理費や修繕積立金などがある場合、金融機関は控除の対象にしないこともあります。

〇固定資産税・住民税の滞納による差し押さえ解除費用

滞納額や状況により、金融機関の対応は異なります。

〇引っ越しの費用

売主及びその家族の新しい住居への引っ越しにかかる費用です。この引っ越し費用が、費用控除されない場合があります。売主が「自動車などの資産がある」「金銭の援助者(身内)がいる」「少額でも貯金がある」などの場合、金融機関が控除を認めない場合があります。任意売却を行う前に、引っ越しのための費用を準備しておいた方が良いでしょう。

売主に費用がかからない仕組み

上記、任意売却にかかる費用が売主の持ち出し負担金としてはかからないのです。それは費用の控除という制度があるためです。売却価格から費用控除として金融機関に負担してもらえるよう話し合いをします。

売買取引が終わったら、売買価格から費用控除として認められた金額を差し引いて、金融機関へ支払います。

まとめ

今回は、任意売却する際に掛かる費用をみてきました。その費用の大部分は費用控除として金融機関の認める範囲で費用控除されます。しかし、最近は引っ越し費用を費用控除に入れない金融機関も多くあるようです。ここは交渉にかかってくるところですので、受け入れてもらえるようしっかりと話し合いを進めていきましょう。

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株式会社アブローズ

株式会社アブローズでは、皆様のライフステージに応じて不動産のトータルコーディネートをさせていただいております。私たちは、人生の中で様々な形で不動産に関わることがあります。部屋を借りる、独立してオフィスや店舗を借りる、マイホームの購入・売却する、事業用にビルやマンションなどを購入・売却する、投資用に不動産を保有する。また時には、資産を相続したり、整理しなければならないこともあります。私たちは、そんなライフステージに応じたトータルサポートを目指しております。
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