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★沖縄物件特集★

売地物件
現況渡し、更地渡し応相談!
ゆいレール『旭橋』駅徒歩13分
販売価格:193,891,500円
土地面積:388.49㎡(約117.51坪)
用途地域:商業地域
建 蔽 率:80%
容 積 率:400%
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売地物件
現況老人ホーム!更地、現況渡し応相談!
ゆいレール『旭橋』駅徒歩16分
販売価格:18億円
土地面積:1884.59㎡(約570.08坪)
用途地域:商業地域
建 蔽 率:80%(90%)
容 積 率:400%
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売一棟物件宿泊施設等への変更も!ビーチ目の前!
(売一棟)那覇市若狭一丁目
ゆいレール『旭橋』駅徒歩20分
販売価格:3億円
土地面積:330.87㎡(約100坪)
用途地域:第一種住居地域
建 蔽 率:60%(70%)
容 積 率:200%
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
床面積:(1階)139.20㎡(2階)223.88㎡
    (3階)223.88㎡(4階)72.47㎡
     合計:659.43㎡/約199.47坪
建築年月日:平成25年11月29日
売地物件
宮古島『宮古空港』車で25分
(リゾート用地)宮古島市伊良部
新空港『みやこ下地空港』車で5分
販売価格:3億9400万円
土地面積:5210.09㎡(約1576.05坪)
用途地域:無指定
売地物件
慶良間諸島・阿嘉島
慶良間諸島・阿嘉島(計7筆)

販売価格:5,500万円
土地面積:約7366.14㎡(約2228.25坪)
用途地域:無指定
※合計7筆の一括販売です!
売地物件
恩納村・ムーンビーチ
(リゾート用地)恩納村兼久
沖縄高速道路『石川IC』車で9分
販売価格:4億8000万円
土地面積:9,407㎡(約2845.61坪)
用途地域:無指定
地  目:山林
国道58号線沿い

不動産のお悩み解決 不動産ジャーナル

2020.08.18

任意売却の完了までの概要

住宅ローンの滞納はある時点から競売へと進んでしまいますが、任意売却へとシフトしてもらうことも可能です。任意売却へ移行した場合、無事に売却を完了するまでの対応が重要となります。今回は、任意売却の完了までの流れについてお話ししましょう。

最初の段階

失業などの理由により、住宅ローンの返済が滞ったために滞納せざるを得なくなった場合、金融機関から督促状や電話が届いてきますし、最悪の場合は、一括での返済を迫ることになるといった内容の通告もきます。

ここまで来る段階で、滞納中や滞納寸前のところまでにいる状態でも、弁護士や任意売却に強い不動産業者に問い合わせましょう。最近ではメールでも受付を行っている業者なども存在しますので、時間が遅くなった場合でも相談をしてみましょう。

その後は日程などを調整してから、業者などへ直接来ていただいた上での相談と相成りますが、相談者における住宅ローン滞納状況や残債務を中心とした状況を相談しましょう。

任意売却をする際には個人の独断ではなく金融機関とも話し合いをして、お互いの合意が必要となりますので、その際の窓口として弁護士や業者が仲介人として任意売却を進める準備を行います。

値段の査定

金融機関との合意に達したのであれば、今住んでいる物件に対する査定を行いましょう。まずは周辺の地価の相場を見極めてから、不動産査定サイトへ依頼しましょう。その際には一社ではなく複数の会社にお願いしてもらいます。

その後は査定額を提示しますので、売却時において一番適した額はいくらなのかを見極めながら、最終的な額を決定してもらうのが一番ですが、売却後における残債をいかにして少なくしておくか計算に入れておくとよいでしょう。

ローン残債が査定後の売却額より低いのであれば、オーバーローンとして扱われますので、任意売却ができる足がかりとなるわけです。その後は金融機関などの債権者に対して売却許可をもらうのは先に少しだけ触れましたが、それは任意売却をしますと意思表示であり、債務返却に対する一つの答えであるわけです。

売却へ向けて

ここからは不動産会社による売却ですが、競売と違い任意売却は一般の不動産物件として取り扱っていますので、周囲の目を気にせずに売却できるわけです。

売却方法といっても、価格を優先する場合や早いうちの売却、それ以外に家族状況を優先する場合と状況は人それぞれ違います。売却方法もその人に見合った方式のほか、親族や親子の間で売買を行うリースバック方式も可能で、マンションの場合は所有ではなく借りる側として住み続けるといった一例もありますので相談してみるとよいでしょう。

第三者の購入が決定しましたら、不動産会社との契約締結後は引っ越しの日程などを、債権者に対しては最終的合意を得るためそれぞれ調整しながら進め、契約の完了へと行っていくわけです。

その後は新たな住まいへの引っ越しをするための準備を行い、一足先に新居へと引っ越しをし、何もない状態での引き渡しが前提となりますので、物件は空の状態にしておきましょう。

完了までの間

締結後は引っ越しを経て、売買代金の清算を済ませてから物件を第三者へと引っ越しの時です。引っ越し日は決算日となる場合が多く、その際には債務者と債権者、購入した方、司法書士、相談を担当した方に第三者が住宅ローンを利用した金融機関の担当者立会いの下、権利書など書類一式を引き渡しながら家の鍵を、引き継ぎをする形で、事実上は任意売却が完了します。

一般的な流れについては約3か月から半年程度かかるのが一般的です。売却後は残債が残る場合があります。支払機関と金額の調整を債権者と債務者の間で執り行い、すべて解決したら真の意味での任意売却問題は解決します。

まとめ

任意売却の開始から完了までの流れですが、一般的な不動産売却とは違い期間こそあるものの、競売と比べると不動産扱いとして市場販売が可能となります。購入した方へ物件の引き渡しと債権者への売却額の支払いを済ませ、残債がある場合はその支払い完了までが流れの一つですね。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.08.07

知っておくと安心!! 任意売却で必要になる媒介契約や契約書の特約

ローンの返済ができなくなった物件は競売にかかることになりますが、競売は不動産取引よりも安い価格で取引される上、多額の費用が掛かってしまいます。しかし任意売却に切り替えることによって通常の不動産取引と同じ方法で売却することが可能になります。任意売却に必要な手続きや契約書について解説していきます。

任意売却の始め方

まず任意売却を進めるにあたり、準備しなければいけない書類は以下のようなものがあります。

◎物件購入時の売買契約書
◎身分証明書
◎印鑑証明書(原本)
◎登記識別情報のコピー
◎重要事項説明書
◎建築確認申請書
◎遠景・建物外観・建物内部の写真
◎最新の固定資産評価証明書
◎固定資産税納付書のコピー
◎借入返済予定表
◎競売開始決定通知書、督促状
◎建物の賃貸借契約書
◎住宅ローン借入時の金銭消費賃借契約書・保証委託契約書

任意売却を開始するには債権者の同意が絶対条件であり、物件の書類と合わせて必要になります。

媒介契約の締結

債務者と仲介業者の間で媒介契約を締結します。媒介契約書とは不動産に仲介を依頼する際に取引や流通の安全性を図るための書類で、書面化することが義務付けられています。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを締結します。3つの契約の大きな違いは、一般媒介契約は複数の業者と契約できるのに対し、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は一社としか契約できません。

ただし、一社契約は業者に課せられる義務が重いため買主が見つかりやすくなるメリットもあります。

不動産会社から十分な説明で理解を得た後、速やかに媒介契約書面を交付されます。媒介契約を結んだら買主を見つけやすくするため「指定流通機構(レインズ)」に登録します。

※不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)
レインズは国土交通大臣の指定を受けた、宅地建物取引業法「指定流通機構」のことです。
「一般媒介契約」の場合レインズへの登録は任意ですが、「専任媒介契約」なら7営業日以内、「専属専任媒介契約」は5営業日以内に登録しなければなりません。

売買契約の特約条項

売買契約は通常の不動産売買と同じ方法で行われます。但し、債務超過状態であることが通常の売却と大きな違いであり、売り主に不利益が生じないよう以下の特約が契約書にあると有利に働くようになります。

売主の瑕疵担保責任を免責とする特約

通常の売買契約は買主に物件を引き渡した後、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥があった場合、売り主が修復の全額負担する「瑕疵担保責任」を負います。しかし任意売却の場合、物件および付帯設備における「瑕疵担保責任」はすべて免責されます。

債権者が抵当権及び差し押さえ登記を抹消することに同意することを条件とする特約

抵当権や差押え登記を抹消しなければ任意売却を進めることができないため、任意売却で最も重要な特約条項です。この特約を追加せず債権者の同意が得られなかった場合、買い手から損害賠償を請求される可能性があります。

まとめ

任意売却は競売で売却するよりも多くのメリットがあり、価格だけでなくご近所に事情を知られることなく売却することができ、引き渡し時期や引っ越し費用の相談も可能になります。良い仲介業者を見つけることで、債権者との話し合いもスムーズに進み、高額で購入してくれる売主も見つかりやすくなるでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.08.05

任意売却に関わることとなる債権回収会社について

住宅ローンを利用した際、滞納が続くとやがて返済窓口が金融機関から債権回収会社へと変更されます。ローン返済のため任意売却を行う際にも、その債権回収会社が売買契約に関係することになるのですが、これはいったいどのような会社なのでしょうか。見ていきましょう。

期限の利益喪失とは

住宅ローンを使って戸建て物件を購入した場合、借り受けた資金は月々の分割払いによって少しずつ返済していくのが主です。これは、ローン契約において資金を借りる側すなわち債務者側に期限の利益が与えられることによって実現しています。

契約に基づいて、毎月必ず決められた額を支払うという約束を守っている限り、期限の利益が認められていると考えてよろしいでしょう。逆に言うと、住宅ローンを始め資金を借り受ける際、期限の利益が得られていなければ、原則として借りた額を一括で返済しなければならないわけです。

では、期限の利益が求められている条件と言える月々のローン返済が滞ってしまうと、どうなってしまうのでしょうか?一般的に、住宅ローン返済が3~6ヵ月滞納してしまうと、それ以降分割による支払いが認められなくなり、残った借り受け額を一括で支払うよう請求されることとなります。これを、期限の利益喪失と言います。

債権回収会社とは

期限の利益喪失という事態になると、借り受け資金の返済窓口も変わります。月々の分割払いが認められている時点での返済先すなわち債権者は、ローン契約を結んだ金融機関でした。しかし滞納が継続しローン残額を一括払いしなければならない状態になると、債権回収会社、別名サービサーが債権者となります。

ローンなど、いわゆる借金を受け取る権利を債権と言います。その内、ローン滞納などによって債務者側が義務を果たさなくなった債権は不良債権と見做されます。サービサーとは、このような不良債権を金融機関から買い取り、借金の取り立てに当たる業者のことを指すわけです。

サービサーは、住宅ローンによる不良債権を受け取ると、直ちに裁判所への不動産競売申請を行います。不動産競売とは、期限の権利喪失状態となった不動産について、裁判所主催による入札形式の売却を指します。

その売却方法には、不動産の所有者である債務者の意思は反映されません。売却益は債務者の手元に渡ることなくローン返済に充てられ、債務者は強制的に対象物件から退去させられます。

また不動産競売は、入札時に最高値を提示した購入希望者に売り渡される仕組みであるため、正規の不動産評価額に基づく価格とはなりません。そのため、一般的な不動産価格より安価となり、ローン残額と競売価格の差額がそのまま残りの借金として債務者に負わされることになるわけです。

任意売却に必要な債権回収会社の協力

不動産競売よりも比較的債務者側の負担が軽い返済方法として挙げられるのが任意売却です。売却額が優先的にローン返済に充てられるのは競売と同様です。しかし、任意売却では一般的な不動産評価額に基づいて売買がなされるため、競売より高値となるケースが主であり、それだけ債務者に残る借金が減らせることになります。

任意売却を行う際にも、サービサーが深く関わってきます。住宅ローン契約では、ローン支払い不履行になった際、債務者が購入物件を自由に扱えないよう差押える権利が、債権者側に与えられることになっています。これを抵当権と言い、債権者が物件所有者である債務者の意向を無視して競売に踏み切れる根拠ともなっているわけです。

任意売却において、物件に掛けられているその抵当権を除かなければ、正規の売買を成立させることはできません。そのため売買契約においては、サービサーに抵当権を抹消してもらう必要があります。

サービサー側にしても、競売より任意売却の方が多くの回収額を見込めるため、メリットがあるものと考えられます。ともあれ、サービサーの協力なくしては任意売却が成り立ちません。抵当権抹消の交渉には誠心誠意当たることが必須と言えるでしょう。

まとめ

以上のことを要点にまとめると、以下の通りとなります。
◆債権回収会社すなわちサービサーは、住宅ローン債務者が権利の利益喪失となり借金を一括返済しなければならなくなった時の返済先となる。
◆サービサーは、競売もしくは任意売却によって債権を回収する。任意売却の方が比較的売却額が高値となる確率が高いので、債権者にとって有利となる。
◆任意売却に際しては、サービサーの協力を得て抵当権の抹消に応じてもらうことが必要である。

任意売却時のサービサーとの交渉に当たっては、その分野に精通する不動産会社など専門家からのサポートを得ていることが極めて有効と言えるでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.08.04

任意売却後の残債の返済は?

人生には予想できないことがいくつも起こります。幸せを感じたマイホームの購入も、ある日とつぜん会社が倒産したことにより不動産ローンが滞り、逆に負担として大きくのしかかってくることも考えられます。競売を避け、任意売却に成功した場合、その後の残債はどのような扱いになるのでしょうか。ここではそれらについて一緒に見ていきます。

そもそも任意売却とは

残債の返済について見ていく前に、そもそも任意売却とは何か、おさらいしていきましょう。不動産ローンの返却が出来なくなった場合、一般的に金融機関は競売の手続を進めていきます。

マイホームは「競売物件」としてインターネットやチラシ等で宣伝されます。そのため、近隣にも不動産ローンが返済できなかったことを知られてしまいます。市場価格よりもかなり安価で取引されたうえ、いったん落札されてしまえば強制的に退去を命じられます。

これに対し、任意売却は通常の売買と同じように、不動産会社と相談したうえで、マイホームの買主を探すことが出来ます。市場に近い価格で物件を売却することができる可能性も高く、かつ近隣にも不動産ローンが返済できなかったことが知られることはありません。また、引越し費用なども相談できます。

競売という最悪のシナリオに陥る前に、速やかに任意売却の手続きを踏むことが大事になります。

残債の返済義務について

任意売却をしても、不動産ローンの残債が残ることがあります。返済計画や返済方法については、任意売却専門の不動産会社であれば、金融機関と交渉してくれます。こうした交渉には、経験豊富で実績のある不動産会社が頼りになります。

残債の支払いプランは交渉できる

残債の返済先についてですが、2つのパターンがあります。ひとつは、そのまま同じ金融機関に返済していくパターン、もうひとつは、金融機関が民間の債権回収会社に債権を譲渡するケースです。この場合は、返済先は債権回収会社ということになります。

どちらも分割の返済方法を相談していくことになります。不動産ローンに住宅保証会社がついている場合は、住宅保証会社が肩代わりをして金融機関に全額返済をしますが、その後、債権を債権回収会社に譲渡する流れになります。

金融機関にしても債権回収会社にしても、一般的に実現可能な返済方法を探り、支払い方法などの交渉をすることはできます。返済期限については相当の長い期間認めてくれることもありますので、そちらも確認するとよいでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。任意売却が成功した後も残債の返済は必要だということをご理解いただけたかと思います。返済計画や返済方法に関しては経験豊富な不動産会社を通し金融機関と交渉することが出来ます。新たな生活を踏み出すうえで大事なステップになります。不動産会社選びは慎重に行った方がいいでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.08.03

任意売却のメリット

住宅ローンの滞納が続いた場合に、競売に移行されてしまいます。競売を避けるために任意売却という手段をとる際のメリットとはどのようなものがあるのでしょうか?今回は、任意売却のメリットについてご紹介していきましょう。

任意売却そのメリット

金融機関が住宅ローンを融資する際、住宅に設定されるのが抵当権です。返済を滞納した場合、適用されるのがこの権利で最悪の場合は競売対象となり、落札額を返済に割り当て、残債については返済義務が生じるわけです。

なお、一般売却が通用しないのがこの権利の特徴で、抹消はローン一括返済以外の方法は禁止とされています。任意売却をする場合、金融機関との合意の下で初めてできる売却です。金融機関と折り合いがついたら、抵当権抹消と不動産は売却が可能となります。

また、それ以外にも競売申し立てが行われた場合や督促状が届いた場合、ローン返済が困難で最悪の場合は滞納するのではと予見した時に対し、先手を打つ形としても活用できるわけです。

売却は自分の意志によるもの

物件を手放す場合、抵当権がかかっていますので競売は裁判所によって売却が決定されますが、任意売却は自分の意志での売却が成立可能となるわけです。また、一般的な不動産の売却と同じ方法で話を進めますので、一括見積をしてから複数の額を提示してもらい、条件面などを見極めてから、この価格なら納得できるかもと判断したら、その額での売却として不動産会社と交渉できるわけです。

不動産売却と遜色ない額で

販売活動については一般的な不動産売却と一緒で、市場価格での提示が可能です。競売については最低価格を中心とした額で売却が進むため、任意売却のメリットがこの場面でも強く働いてくれるわけです。

しかし、売却期間については一般の売却と比べ短期間で設定されるため、あらかじめ提示した額での購入者が出てこない場合は、やむを得ないものとして価格を多少見直して、値段を下げて販売するのが妥当な道です。

一括見積の時に提示した2番目以降に高い額を中心とした販売戦略の見直しをするのも、与えられた期間内において買い手を見つけやすくする一つの手であると考えられます。

周りに悟られない

通常の不動産売却と同じなのが任意売却ですので、売却決意の理由までも公開される危険性はないため、基本的には周囲に知れ渡るリスクはほぼありません。ローン滞納を理由に任意売却するといった情報漏洩の恐れはなく、安心して売却活動などに力を注げるわけです。

各種経費の話

売却が成立した場合、仲介手数料及び抵当権抹消に必要な諸経費のほか、管理費滞納分などに関しては、売却代金から差し引くためその費用を用意しなくても済むわけです。最終的に差し引かれた額については住宅ローン滞納分として支払うのが任意売却の原則となっています。

新たな生活拠点を確保した場合における引っ越し費用についてですが、交渉によっては確保される場合があります。ただし、債権者の同意が別途必要となります。

残った残債はどうするの?

残った住宅ローン残債ですが、この場合については競売と同じく帳消し対象とならないため、各自で支払う必要があります。分割払いが適用されるのは任意売却のみで、債権者との交渉により無理なき金額で支払いができるのに対し、競売についてはそれが一切通用しないわけです。

まとめ

任意売却のメリットについて紹介してまいりました。債権者との交渉が前提になりますが、一般的な不動産売却とほとんどかわりません。しかし、任意売却は各種の交渉が必要となりますので専門の業者や不動産会社に委託することをお勧め致します。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




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株式会社アブローズでは、皆様のライフステージに応じて不動産のトータルコーディネートをさせていただいております。私たちは、人生の中で様々な形で不動産に関わることがあります。部屋を借りる、独立してオフィスや店舗を借りる、マイホームの購入・売却する、事業用にビルやマンションなどを購入・売却する、投資用に不動産を保有する。また時には、資産を相続したり、整理しなければならないこともあります。私たちは、そんなライフステージに応じたトータルサポートを目指しております。
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