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★沖縄物件特集★

売地物件
現況渡し、更地渡し応相談!
ゆいレール『旭橋』駅徒歩13分
販売価格:193,891,500円
土地面積:388.49㎡(約117.51坪)
用途地域:商業地域
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売地物件
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ゆいレール『旭橋』駅徒歩16分
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用途地域:商業地域
建 蔽 率:80%(90%)
容 積 率:400%
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(売一棟)那覇市若狭一丁目
ゆいレール『旭橋』駅徒歩20分
販売価格:3億円
土地面積:330.87㎡(約100坪)
用途地域:第一種住居地域
建 蔽 率:60%(70%)
容 積 率:200%
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
床面積:(1階)139.20㎡(2階)223.88㎡
    (3階)223.88㎡(4階)72.47㎡
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宮古島『宮古空港』車で25分
(リゾート用地)宮古島市伊良部
新空港『みやこ下地空港』車で5分
販売価格:3億9400万円
土地面積:5210.09㎡(約1576.05坪)
用途地域:無指定
売地物件
慶良間諸島・阿嘉島
慶良間諸島・阿嘉島(計9筆)

販売価格:6,500万円
土地面積:約9,275.14㎡(約2,806坪)
用途地域:無指定
※合計9筆の土地一括です!
売地物件
恩納村・ムーンビーチ
(リゾート用地)恩納村兼久
沖縄高速道路『石川IC』車で9分
販売価格:4億8000万円
土地面積:9,407㎡(約2845.61坪)
用途地域:無指定
地  目:山林
国道58号線沿い

不動産のお悩み解決 不動産ジャーナル

2020.05.18

意外と語られない任意売却の注意点

住宅ローンの返済が滞ってしまい、任意売却について検討している方は、そのメリットに目が行きがちですが、注意点も考慮しながら先に進めなければいけません。こちらでは、任意売却を選択する際のメリットと注意点についてお伝えしましょう。

任意売却と競売

任意売却とは、住宅を購入する際に金融機関より借入をした、住宅ローンの返済が滞ってしまった際に、金融機関が担保として付けた抵当権の実行(競売)をせずに売却をし、売却額によって住宅ローンを一括返済する事を指します。

競売とは、金融機関がもともと住宅ローンを貸した不動産に付けている抵当権を実行する事です。抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利の事をいいます。

競売は、本来の抵当権の権利に基づく債権回収方法であり、銀行が裁判所に申立てる事によって行います。

任意売却のメリット

任意売却のメリットを以下のようにまとめました。
〇競売よりは高く売れる (相場の8~9割前後)
〇滞納の事実をしられない
〇引渡し日を相談できる (競売だと裁判所が決めた日程で強制的に売却される)
〇引越し費用が支給される可能性がある (競売だと自己負担)
〇売却後のローン返済を分割にできる (競売だと一括のみ)

引越し費用は、銀行によって異なるので支給されない場合もありますが、それでも一般の売却と同じように販売活動ができるため、販売価格も競売より高くなります。

任意売却の注意点

メリットを見ていると、任意売却をする事に不安がなくなる方もいらっしゃると思うのですが、進めるにあたっては注意すべき事もあります。任意売却の注意点は以下の5つです。

●滞納したらすぐに相談する
任意売却は、競売にかけられてしまう前に、売却を完了させなければならないため、時間との勝負になります。そのため、競売にかけられる事になったら、すぐに不動産会社に相談をしてください。

●引越し先は早めに確保
任意売却をすると、売買契約と引渡しが同時に行われるため、すぐに引越しをしなければなりません。任意売却に至る経緯から、経済的に厳しい状態なのは間違いないので、保証人や初期費用の調達を、信頼できる親族などに早めに相談をしておく事です。

●自己破産の判断は慎重に
不動産を売却しても、ローンが残ってしまい家計が厳しい状況であれば、自己破産を考える事もあるかもしれません。しかし、自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行します。しかも、連帯保証人に対して一括返済が求められるため、結果的には連帯保証人に多大な迷惑をかける事になります。

●任意売却に強い不動産会社を選ぶ
任意売却の条件がうまくまとまるかどうかは、不動産会社の交渉次第です。任意売却の実績が少ない不動産会社や、知識の浅い担当者が交渉すると、不利な条件になってしまったり、時間切れになって競売へと進む場合があります。

●悪徳業者に注意
競売を申立てられてしまうと、その後裁判所が「配当要求終期の公告」という情報公開を行いますが、裁判所に行けば誰でも見る事ができます。

配当要求周期の公告が行われると、その後、任意売却業者から電話やDM、訪問営業があります。中には、悪徳業者の存在もあるため、気を付けなければならない点だと言えるでしょう。

まとめ

一部の金融機関では、任意売却を認めないケースがあります。その場合、金融機関側の主張が通り、任意売却自体を行う事ができなくなります。認めない理由の多くは、金融機関からの住宅ローン滞納督促状に対して無視を続けた事が原因です。滞納によって後ろ向きな気持ちにはなってしまいますが、金融機関からの連絡には必ず応じましょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。




2020.05.18

任意売却が決まるといつまで住めるの?

任意売却とは、金融機関からの住宅ローンで住宅を建て、病気やけが、または、失業などの経済的な理由で借りたお金が返済できなくなった場合、金融機関の承諾をえて不動産会社に委託し、住宅を売却することになります。今回は、任意売却に出した物件が売れた際、売主(債務者)はいつまで住めるのか説明していきましょう。

任意売却は売り手にとって有利

住宅ローンを借入する際、金融機関は住宅と土地に抵当権を設定します。その後返済できなくなる状況が発生すると金融機関は、借入金を回収するため住宅・土地などの不動産を裁判所に申し立てて差し押さえることができます。

不動産物件の相場は市場価格の約7割程度が一般的ですが、任意売却では競売と違って債務者が不動産物件を自分の意思で市場価格に近い価格で売ることも可能となります。

しかし、競売や任意売却どちらも残りの債権があれば支払わなければいけません。その点任意売却は、売主側が買い手と値段交渉ができますので少しでも残債を減らすことができる効果があります。

任意売却はメリットが多い

任意売却のメリットについて下記でみていきましょう。

1.競売価格より高く売ることができる
2.売却まで時間的余裕があり退去後の生活場所の確保について考えることができる
3.買い手と相談して賃貸として住み続ける可能性がある
4.競売とは違い裁判所から公開されることがなく周辺の住民や知人に知られない
5.不動産売買のための諸費用(仲介手数利用、測量費用、登記料)料が通常は不動産物件の売買価格に対して3%から5%かかる事が一般的ですが任意売却の場合は、売却の代金から精算されるので費用の持ち出しがありません。

任意売却の場合いつまで住めるの?

通常は任意売却に出した不動産物件は、購入希望者が決まると売買契約や購入者が金融機関でのローンの手続きなどで1ヵ月から2ヵ月間ほどかかります。それから債務者は物件の引渡しとなります。

退去の時期は債権者である金融機関が決めることが多く任意売却で決めた販売期間が6ヵ月の場合は、それまでに不動産の売却をおこない住んでいる物件から引っ越しをしなければいけません。

あくまでも状況により目安ではありますが、基本的には、買い手がつくまでのあいだ住めるということになります。しかし、退去日は買い手側と相談し調整することも可能な場合もあります。

ここで注意したいのが、買い手が決まるまで住めるのはいいのですが、金融機関にとっては、はやく不動産物件が売れて債権を回収したいという意図があり、それに期間が長くなることで遅延金が増えていきます。

まとめ

任意売却が競売と大きく異なる点は、競売が裁判所からの命令により強制退去という法的手段をとることができることに対して、任意売却は売買契約を結んでから明渡しの日(退去日)を買い手側と相談が可能ということがメリットではないでしょうか。


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2020.05.18

任意売却においての保証人に対しての注意事項

住宅ローンの融資などの債務を、任意売却によって返済の対応に当たる場合に、貴方の連帯保証人がいる場合の承諾や注意点がある事を、把握してないと、保証人に対して迷惑がかかる場合があります。特に連帯保証人に対する注意点について紹介しましょう。

連帯保証人についての把握

主となる債務者である不動産の所有者が、金融機関や保証会社に対して契約通りの返済が出来なくなった場合には、所有者の代わりに返済する責任を負う事になります。通常の保証人と連帯保証人の違いは以下の通りです。

1.債権者である金融機関などが、所有者である貴方(主債務者)に確認も取らずに、連帯保証人に返済を求める場合に、応じなければならないのです。

2.所有者である貴方が、返済出来る財力があるにもかかわらず、それを拒否した場合でも、連帯保証人が返済の義務を負う事になります。

3.仮に複数の保証人がいる場合には、その中の1人から全額返済を求める事が出来ます。

このように、所有者である貴方の行動次第では、連帯保証人の責任が重くなり多大な迷惑をかけ兼ねないのです。保証にも同様の責任がありますが、主債務者の次に責任を負うのか、同等の責任なので連帯保証人から先に責任があるのか、順位における責任です。つまり所有者である貴方と連帯保証人は同等の立場なのです。金融機関にとっては、どちらから請求しても同じなのです。

任意売却には保証人の同意が必要

任意売却を行うには、債権者である金融機関などに、同意を得て、住宅や不動産に設定されている抵当権を取り消してもらう必要があります。そうしないと、任意売却での購入者にとっては、競売になるようなリスクのある取引は敬遠されるので、売却の為の抵当権の抹消が必要なのです。

債権者の同意を貰う為には、連帯保証人の承諾がなければ応じないようになっています。これは、債権者が「担保価値保存義務」の責任があって、保証人の了解を得ないで実行した事での責任を、保証人が責任を免除されるからです。つまり、保証人の了解なしで不動産を売却して残債などを保証人に対して請求出来なくなってしまい債権者の不利が生じてしまうからです。

先に述べたように、所有者である貴方(主債務者)が、任意売却しても残った残債に対して払い続ける義務がありますが、それを苦にして自己破産した場合には、連帯保証人や保証人が代わり払い続けなければなりません。これを「法定代位」と称しています。一括返済や給料の差押えがあるようなリスクを、連帯保証人が負う事になるのです。

債権者の同意には専門家へ

任意売却での交渉は、とても難しく、仮に保証人の同意を得る事が出来ても、債権者が任意売却に応じてくれるとは限らないのです。知識のない個人が交渉するよりも、任意売却を専門に扱う不動産業者に仲介をしてもらう事で、購入者を見つけるだけでなく、債権者に対して交渉を行い抵当権の抹消を行ってくれます。

自分でなんとかなると思っている間にも、競売による売却が始まるかもしれないのです。経験や知識を持った、専門業者に仲介を依頼する事が任意売却をスムーズに行えるのです。

まとめ

所有者である貴方(主債務者)が、思うよりも保証の責任は重いのです。同意を得るには、その責任の重さまでしっかりと把握してもらってから保証人の同意を得る事です。特に連帯保証人の場合は、貴方と同じ立場にあるので、貴方を通り越した責任追及がある事を理解するべきでしょう。

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2020.05.14

任意売却後に残る借金はどうなる?

任意売却で自宅を売却できても、住宅ローンの借金が残ってしまうことは、実は多いものです。返済が滞ったことで任意売却を選択したことから、残った借金を一括で支払う余力はないことが多く、金融機関への返済は現実的な方法で話し合いをし、調整することになります。ここでは、任意売却後に残る借金についてまとめてみました。

任意売却後に残る借金とは?

任意売却後に残る借金とは、住宅ローンが支払えないことで、任意売却という方法をとり、住宅を売却したにもかかわらず、借入金が残ってしまう状態をいいます。本来は、売却と同時に借入金残高分の借金も全て返済することで金融機関は抵当権の解除を行いますが、任意売却を承諾した債権者は、借入金が残っていたとしても抵当権を抹消します。

不安な返済方法は?

住宅ローンの支払いができない状態が続いたことから、任意売却をすることになったのに、任意売却をしたからといって、ローンを支払う感覚で返済ができるようになることは、到底無理な話しでしょう。そこのところは、債権者も理解していることから、無理のない範囲で返済をすすめていけるよう交渉を行うことができます。任意売却をすすめていく過程で提出する、月々の収支状況を見ることができる「生活状況表」をもとに、住宅ローン時の支払い時よりも負担が軽くなるように、残債返済額を決定します。任意売却後に残る借金の返済額は、一般的に月額5,000円から30,000円ほどの金額となります。

返済のカギを握るサービサーとは?

サービサーとは、債権回収会社のことです。厳密には、法務省に認可を受けた金融債権の回収を代行することのできる業者になります。債権の回収に暴力団などが介入することを防ぐために、弁護士法の特例として認可制でのみ、債権回収を許可された民間業者です。サービサーは、自宅を購入する時に加入した保証会社から、債権額の元本よりもはるかに安い価格で債権を買い取っています。そのため、ローンの残った借金を全額返済してもらわなくても、実は利益が出るようになっています。また、回収の確率が低い無担保の不良債権ですから、返済額について過度な期待もしていません。そのため、残った借金の返済方法を、生活に負担をかけない低額な金額で分割返済に応じてくれることができるのです。

残った借金を整理する方法

任意売却をして後に借金が残った場合、放置することはできません。そのようなことから、以下の5つの方法で整理をします。

●自己破産:自己破産は、裁判所に申し立てることで行うことのできる債務整理です。

●任意整理:任意整理は、債権者と交渉をすることで、将来利息をカットすることができます。そして、借金の返済期間を3年間リスケジューリングして、分割払いをしていきます。

●民事再生(個人再生):裁判所に申し立てることでできる債務整理の方法です。借金を最大で90%カットすることができます。自己破産よりは効果が弱く、任意整理よりは効果が強い債務整理の方法です。

●サービサーを利用した債務整理:前述したサービサー(債権回収業者)を利用するのですが、弁護士を間に挟み交渉することで残債を減額してくれることがあります。

まとめ

任意売却後に借金が残ったとしても、その返済からは逃れることはできません。任意売却までは不動産業者と相談をするのですが、その先は弁護士と相談することになります。自力で解決できない手続き等もありますので、専門業者と相談しながらすすめていきましょう。

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2020.05.14

任意売却に費用負担がないのは本当か?

住宅ローンが支払えなくなった事から、任意売却を選択せざる得ない状況となった場合、住宅の売買時に、多額の費用を請求されるのではないかという不安もある事でしょう。しかし、任意売却時は、債権者に費用負担が概ねかからない仕組みとなっています。それは、どのような仕組みなのでしょうか。こちらで解説しましょう。

費用負担無しのからくり

任意売却をするにあたり、債務者が負担する費用はほとんどありません。但し、誤解がないよう申し上げますと、あくまで、持ち出しとなる現金の負担がない、という意味合いになり、費用自体は発生します。任意売却は競売とは異なり、通常の不動産売却と同じです。売却時において、費用は当然ながら発生します。しかし、任意売却を依頼する債務者の方は、多くの場合これらの費用を用立てる事ができません。そのような事情から、本来なら債務者の方にかかってくる費用を債権者(住宅ローンの金融機関など)に負担をしていただけるよう交渉し、認めていただく事で、債務者の方には費用負担が発生しない事になるのです。したがって、債務者の方にかかる費用というのは、任意売却が成立した後の、後払いとなり、しかも、その分を債権者に負担していただくため実質0円となっているのです。この、債権者に認めていただく費用負担を費用控除といいます。売却した金額から、この費用控除を差し引いた額を、金融機関などの債権者に支払う流れとなとります。

費用控除の内訳

費用控除していただける内容は、債権者によって若干違いがありますが、概ね以下のような内容となっています。

●不動産売買仲介手数料:物件の売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は(物件の売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税の計算式で算出されます。

●引っ越し代:引っ越し代については、多くの債権者に認めてもらえますが、100%確実というわけではありません。上限を設けているところや、全く認めてもらえないところもあります。

●抵当権等の登記抹消費用:住宅ローンの場合、金融機関が住宅に抵当権を設定しているため、抵当権を抹消する必要があります。この費用は、不動産売却に必須の手続きですので、ほとんどの債権者が認めています。

●後順位担保権者の抵当権抹消承諾料:売却する物件に、複数の抵当権が設定してあるケースでは、その抵当権を解除してもらう必要があります。その場合、抵当権抹消承諾料(通称ハンコ代)を支払って抵当権の解除を求めます。こちらも控除可能な上限を設けている事もありますが、ほとんどが費用として認められています。

●管理費・修繕積立金などの滞納分:マンションを任意売却するとき、滞納している管理費や修繕積立金があった場合、売却した金額からこの金額を差し引く事ができます。但し、滞納が長期で遅延損害金があった場合は、債権者に遅延損害金を認めてもらえないケースもあります。

●固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用:税金は、その滞納額や、状況により債権者の対応は異なります。

まとめ

任意売却は、通常の不動産取引と同じ売却方法になりますが、先述したように売主となる債務者の方には、持ち出しとなる費用負担がほとんどないといっても良いでしょう。これは、住宅をスムーズに売却するために、債権者が控除経費として認めてくれるからです。任意売却をお考えになるときは、スムーズに交渉ができるよう、早めに専門業者に相談する事をお勧めします。


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2020.02.18
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