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2020.08.18

任意売却の完了までの概要

住宅ローンの滞納はある時点から競売へと進んでしまいますが、任意売却へとシフトしてもらうことも可能です。任意売却へ移行した場合、無事に売却を完了するまでの対応が重要となります。今回は、任意売却の完了までの流れについてお話ししましょう。

最初の段階
失業などの理由により、住宅ローンの返済が滞ったために滞納せざるを得なくなった場合、金融機関から督促状や電話が届いてきますし、最悪の場合は、一括での返済を迫ることになるといった内容の通告もきます。

ここまで来る段階で、滞納中や滞納寸前のところまでにいる状態でも、弁護士や任意売却に強い不動産業者に問い合わせましょう。最近ではメールでも受付を行っている業者なども存在しますので、時間が遅くなった場合でも相談をしてみましょう。

その後は日程などを調整してから、業者などへ直接来ていただいた上での相談と相成りますが、相談者における住宅ローン滞納状況や残債務を中心とした状況を相談しましょう。

任意売却をする際には個人の独断ではなく金融機関とも話し合いをして、お互いの合意が必要となりますので、その際の窓口として弁護士や業者が仲介人として任意売却を進める準備を行います。

値段の査定
金融機関との合意に達したのであれば、今住んでいる物件に対する査定を行いましょう。まずは周辺の地価の相場を見極めてから、不動産査定サイトへ依頼しましょう。その際には一社ではなく複数の会社にお願いしてもらいます。

その後は査定額を提示しますので、売却時において一番適した額はいくらなのかを見極めながら、最終的な額を決定してもらうのが一番ですが、売却後における残債をいかにして少なくしておくか計算に入れておくとよいでしょう。

ローン残債が査定後の売却額より低いのであれば、オーバーローンとして扱われますので、任意売却ができる足がかりとなるわけです。その後は金融機関などの債権者に対して売却許可をもらうのは先に少しだけ触れましたが、それは任意売却をしますと意思表示であり、債務返却に対する一つの答えであるわけです。

売却へ向けて
ここからは不動産会社による売却ですが、競売と違い任意売却は一般の不動産物件として取り扱っていますので、周囲の目を気にせずに売却できるわけです。

売却方法といっても、価格を優先する場合や早いうちの売却、それ以外に家族状況を優先する場合と状況は人それぞれ違います。売却方法もその人に見合った方式のほか、親族や親子の間で売買を行うリースバック方式も可能で、マンションの場合は所有ではなく借りる側として住み続けるといった一例もありますので相談してみるとよいでしょう。

第三者の購入が決定しましたら、不動産会社との契約締結後は引っ越しの日程などを、債権者に対しては最終的合意を得るためそれぞれ調整しながら進め、契約の完了へと行っていくわけです。

その後は新たな住まいへの引っ越しをするための準備を行い、一足先に新居へと引っ越しをし、何もない状態での引き渡しが前提となりますので、物件は空の状態にしておきましょう。

完了までの間
締結後は引っ越しを経て、売買代金の清算を済ませてから物件を第三者へと引っ越しの時です。引っ越し日は決算日となる場合が多く、その際には債務者と債権者、購入した方、司法書士、相談を担当した方に第三者が住宅ローンを利用した金融機関の担当者立会いの下、権利書など書類一式を引き渡しながら家の鍵を、引き継ぎをする形で、事実上は任意売却が完了します。

一般的な流れについては約3か月から半年程度かかるのが一般的です。売却後は残債が残る場合があります。支払機関と金額の調整を債権者と債務者の間で執り行い、すべて解決したら真の意味での任意売却問題は解決します。

まとめ
任意売却の開始から完了までの流れですが、一般的な不動産売却とは違い期間こそあるものの、競売と比べると不動産扱いとして市場販売が可能となります。購入した方へ物件の引き渡しと債権者への売却額の支払いを済ませ、残債がある場合はその支払い完了までが流れの一つですね。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。