株式会社アブローズではお得な不動産情報、知っておかなければならない不動産の知識などブログ形式でご紹介しております。
2020.05.18

意外と語られない任意売却の注意点

住宅ローンの返済が滞ってしまい、任意売却について検討している方は、そのメリットに目が行きがちですが、注意点も考慮しながら先に進めなければいけません。こちらでは、任意売却を選択する際のメリットと注意点についてお伝えしましょう。

任意売却と競売
任意売却とは、住宅を購入する際に金融機関より借入をした、住宅ローンの返済が滞ってしまった際に、金融機関が担保として付けた抵当権の実行(競売)をせずに売却をし、売却額によって住宅ローンを一括返済する事を指します。

競売とは、金融機関がもともと住宅ローンを貸した不動産に付けている抵当権を実行する事です。抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利の事をいいます。

競売は、本来の抵当権の権利に基づく債権回収方法であり、銀行が裁判所に申立てる事によって行います。

任意売却のメリット
任意売却のメリットを以下のようにまとめました。
〇競売よりは高く売れる (相場の8~9割前後)
〇滞納の事実をしられない
〇引渡し日を相談できる (競売だと裁判所が決めた日程で強制的に売却される)
〇引越し費用が支給される可能性がある (競売だと自己負担)
〇売却後のローン返済を分割にできる (競売だと一括のみ)

引越し費用は、銀行によって異なるので支給されない場合もありますが、それでも一般の売却と同じように販売活動ができるため、販売価格も競売より高くなります。

任意売却の注意点
メリットを見ていると、任意売却をする事に不安がなくなる方もいらっしゃると思うのですが、進めるにあたっては注意すべき事もあります。任意売却の注意点は以下の5つです。

●滞納したらすぐに相談する
任意売却は、競売にかけられてしまう前に、売却を完了させなければならないため、時間との勝負になります。そのため、競売にかけられる事になったら、すぐに不動産会社に相談をしてください。

●引越し先は早めに確保
任意売却をすると、売買契約と引渡しが同時に行われるため、すぐに引越しをしなければなりません。任意売却に至る経緯から、経済的に厳しい状態なのは間違いないので、保証人や初期費用の調達を、信頼できる親族などに早めに相談をしておく事です。

●自己破産の判断は慎重に
不動産を売却しても、ローンが残ってしまい家計が厳しい状況であれば、自己破産を考える事もあるかもしれません。しかし、自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行します。しかも、連帯保証人に対して一括返済が求められるため、結果的には連帯保証人に多大な迷惑をかける事になります。

●任意売却に強い不動産会社を選ぶ
任意売却の条件がうまくまとまるかどうかは、不動産会社の交渉次第です。任意売却の実績が少ない不動産会社や、知識の浅い担当者が交渉すると、不利な条件になってしまったり、時間切れになって競売へと進む場合があります。

●悪徳業者に注意
競売を申立てられてしまうと、その後裁判所が「配当要求終期の公告」という情報公開を行いますが、裁判所に行けば誰でも見る事ができます。

配当要求周期の公告が行われると、その後、任意売却業者から電話やDM、訪問営業があります。中には、悪徳業者の存在もあるため、気を付けなければならない点だと言えるでしょう。

まとめ
一部の金融機関では、任意売却を認めないケースがあります。その場合、金融機関側の主張が通り、任意売却自体を行う事ができなくなります。認めない理由の多くは、金融機関からの住宅ローン滞納督促状に対して無視を続けた事が原因です。滞納によって後ろ向きな気持ちにはなってしまいますが、金融機関からの連絡には必ず応じましょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。