不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンの支払いを行っていた債務者が亡くなられた場合、相続人は住宅ローンの返済債務も相続することとなります。相続することに何ら問題がなく、支払いも可能であれば良いのですが、返済が困難な場合にはどうすれば良いのでしょうか。

■住宅ローンの書類を確認してみましょう。

急な相続の発生により予定していなかった住宅ローンの返済を行わなければならないとなると、経済的な負担は決して小さいものではありません。相続ということであるならば、まずは被相続人の住宅ローンの申し込み時の書類などをしっかり調べてみましょう。

■団体信用生命保険への加入の確認

多くの金融機関では、住宅ローンの貸出のための条件として団体信用生命保険へ加入することとしています。団体信用生命保険に加入していると、債務者が住宅ローンの返済途中で死亡したり、高度障害となってしまったときに債務者に代わり住宅ローンの残額の支払いを保険会社が行ってくれるのです。このため被相続人が団体信用生命保険へ加入していれば、死亡の時点で住宅ローンの返済義務は無くなることになります。また、まれにあるのですが、団体信用生命保険に加入していたにもかかわらず、相続人が継続して住宅ローンの返済を行っていた場合には、返還の手続きを行うことで過誤払い分は返還されます。 書類を確認しても不明な場合には、住宅ローンの借入を行った金融機関に問い合わせをしてみましょう。

■団体信用生命保険に加入していなかったら

生命保険に加入していなかった場合はどうしたら良いのでしょうか。支払えない債務を負うことは可能な限り避けたいものです。相続発生から3カ月以内であれば、相続放棄という方法があります。相続放棄をすることで相続人ではなくなるため、住宅ローンの債務は関係がなくなり返済の義務も発生しません。しかし、連帯保証人である場合には相続放棄をしても連帯保証人として住宅ローンの債務を弁済しなければなりません。

■どうしても債務を負ってしまう場合

以上のような確認や方法をとってみてもどうしても債務を負ってしまう場合やモラル的に返済を行いたいという場合には、住宅ローンの目的物である住宅を売却してローンの返済に充てるという方法があります。任意売却によって一般的な相場で売却できれば、競売などよりも残債を大きく減らすことが可能となるのです。任意売却には債権者の承諾が必要ですので、まずは相続の状況の説明を兼ねて任意売却についても相談をしてみましょう。

連帯保証人の責任は大変重いもので、債務者がローンの返済不能となったとき、債務者に代わって借入金を返済する責任を有します。このような責任を持った連帯保証人が死亡してしまったら債務者の立場はどうなってしまうのでしょうか。

■ 連帯保証人の死亡による法的な扱い

実は連帯保証人の地位は相続の対象となることが、最高裁判所の判例として出ています。したがって連帯保証人が死亡してしまったら、その相続人が連帯保証人の立場も相続することとなります。複数相続人が存在すれば原則的には法定相続分に応じた債務を相続することとなりますが、債権者の承諾があれば特定の相続人のみに連帯保証人の立場を相続させることも可能です。 しかし、相続人が相続放棄をした場合には、この限りではありません。相続放棄とは相続の開始があったことを知ってから３カ月以内に相続を放棄する旨の手続きを行うことで成立します。これによって相続から外れることになりますので、連帯保証人の立場を引き継ぐ必要もなくなります。

■ 全員が相続放棄を行ったらどうなるのか

では、相続人全員が相続放棄を行ったらどうなってしまうのでしょうか。保証人の立場を引き継ぐものが居なくなってしまうため、住宅ローンの契約条項に連帯保証人を置く規定があれば、契約違反の状態となってしまいます。債権者である金融機関などと相談をして、まずは連帯保証人となってくれる人を探すことになるかとは思いますが、そうそうなって貰えるものではありません。そこで、資金に余裕のある債務者であれば保証会社を利用する方法があります。保証会社に保証料を支払うことで信用保証を行ってくれ、連帯保証人と同じ役目をしてくれます。ただし、借入額が高額であればそれに対応して保証料も高額となるケースが多くいために負担は大きくなります。また、保証会社を使うとしても審査に通らなければいけません。

■ 結局、連帯保証人が見つからなかったらどうなるのか

色々と手を尽くした結果、連帯保証人が見つからない場合には契約条項に反するとして期限の利益を失い、債権者に一括返済をしなければならなくなってしまうのでしょうか。債権者の姿勢にも依るところなので確かなことは言えませんが、まずは相談をすることではないでしょうか。債権者によっては、これまでの返済状況や所有資産、年収などを総合的に勘案して何らかの解決策を提示してくれる可能性はあります。しかし、これまでの返済状況が思わしくない場合には一括返済を請求してくる可能性もあります。その場合には住宅ローンの担保物件である自宅の売却も視野に入れて返済計画を立てなければなりません。このとき債務額が売却額よりも大きい場合に、競売を避けるのであれば、任意売却という手段を検討することになります。任意売却を検討する場合には、債権者の承諾が必要となるほか法的な手続きの知識も必要となりますので、任意売却に多く携わっている経験豊富な不動産会社とも相談することをお勧めします。