2020.05.01

住宅ローンの返済中に連帯保証人が死亡してしまったらどうなるのか

任意売却とは連帯保証人の責任は大変重いもので、債務者がローンの返済不能となったとき、債務者に代わって借入金を返済する責任を有します。このような責任を持った連帯保証人が死亡してしまったら債務者の立場はどうなってしまうのでしょうか。

連帯保証人の死亡による法的な扱い
実は連帯保証人の地位は相続の対象となることが、最高裁判所の判例として出ています。したがって連帯保証人が死亡してしまったら、その相続人が連帯保証人の立場も相続することとなります。複数相続人が存在すれば原則的には法定相続分に応じた債務を相続することとなりますが、債権者の承諾があれば特定の相続人のみに連帯保証人の立場を相続させることも可能です。しかし、相続人が相続放棄をした場合には、この限りではありません。相続放棄とは相続の開始があったことを知ってから3カ月以内に相続を放棄する旨の手続きを行うことで成立します。これによって相続から外れることになりますので、連帯保証人の立場を引き継ぐ必要もなくなります。

全員が相続放棄を行ったらどうなるのか
では、相続人全員が相続放棄を行ったらどうなってしまうのでしょうか。保証人の立場を引き継ぐものが居なくなってしまうため、住宅ローンの契約条項に連帯保証人を置く規定があれば、契約違反の状態となってしまいます。債権者である金融機関などと相談をして、まずは連帯保証人となってくれる人を探すことになるかとは思いますが、そうそうなって貰えるものではありません。そこで、資金に余裕のある債務者であれば保証会社を利用する方法があります。保証会社に保証料を支払うことで信用保証を行ってくれ、連帯保証人と同じ役目をしてくれます。ただし、借入額が高額であればそれに対応して保証料も高額となるケースが多くいために負担は大きくなります。また、保証会社を使うとしても審査に通らなければいけません。

結局、連帯保証人が見つからなかったらどうなるのか
色々と手を尽くした結果、連帯保証人が見つからない場合には契約条項に反するとして期限の利益を失い、債権者に一括返済をしなければならなくなってしまうのでしょうか。債権者の姿勢にも依るところなので確かなことは言えませんが、まずは相談をすることではないでしょうか。債権者によっては、これまでの返済状況や所有資産、年収などを総合的に勘案して何らかの解決策を提示してくれる可能性はあります。しかし、これまでの返済状況が思わしくない場合には一括返済を請求してくる可能性もあります。その場合には住宅ローンの担保物件である自宅の売却も視野に入れて返済計画を立てなければなりません。このとき債務額が売却額よりも大きい場合に、競売を避けるのであれば、任意売却という手段を検討することになります。任意売却を検討する場合には、債権者の承諾が必要となるほか法的な手続きの知識も必要となりますので、任意売却に多く携わっている経験豊富な不動産会社とも相談することをお勧めします。

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2020.04.30

住宅ローンは金利だけでなく、総支払額、今後の金利の推移も重要

住宅ローンは、住宅金融支援機構のフラット35のほか金融機関などで様々な商品があり、金利プランも様々です。ついつい金利に目が行ってしまいますが、諸費用が意外とかかりますので総支払額も検討しましょう。また、金利の変動リスクも認識しないといけません。

住宅ローンの金利の扱い方の種類
住宅ローンの主な種類は大きく分けて、完全固定金利型、変動金利型、固定期間選択型の3種類となります。完全固定金利型は、住宅ローンの返済期間中適用される金利が変わらないタイプのものです。変動金利型と比較して当初の金利は高くなるものの、その後は変わらないので金利が上昇する局面ではお得となります。また、元利均等方式での返済を選択すれば返済額が完済まで変わりません。変動金利型は、半年ごとに適用金利が見直され、その推移に基づいて5年ごとに返済する額が見直されます。金利の上昇局面では当然に返済額が上昇しますが、従来のものの1.25倍までの上昇に抑えるといったリミッターがついています。固定期間選択型は、定められた一定期間は固定した金利を適用し、当該期間の終了時に再度金利のタイプを固定型か変動型かを選択するタイプです。変動幅には上限がないため返済額が大きく上昇する可能性もあります。

住宅ローンにおける総返済額
住宅ローンでは、上記のような金利による返済額のほかに諸費用が発生します。諸費用には事務手数料、不動産担保保証料、生命保険加入料などがあります。このうち不動産担保保証料、生命保険加入料などが大きな割合を占めます。金利が低くても諸費用が高いケースがありますのでしっかりと確認しましょう。

住宅ローン借り換えを検討するときも大事です。
金利の上昇、収入の減少などの理由で住宅ローンの支払いが困難になってきた場合に、金融機関に相談をして、借り換えや返済条件の変更を検討することになるかと思います。このときにも総支払額を検討すべきです。返済条件の変更により期間を延長すれば月々の返済額は下がりますが、総返済額は上がります。低金利のローンに借り換えをしても新規融資による諸費用の発生があります。これらを考えたときにどちらが有利かは確認しておきましょう。これらの返済を続けるための方策の検討を行ったうえでも返済の継続が困難であった場合に、任意売却など自宅を手放した場合の検討に入ることとなります。

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2020.04.13

任意売却と不動産競売申立のタイムスケジュールについて

住宅ローンの支払いが困難になった場合、物件所有者に当たる債務者は住宅を任意売却することができます。しかし、それと並行して債権者側に当たる金融機関は裁判所への申立等競売への準備を進めているのが常です。任意売却を成立させるには、競売の流れに照らし合わせていつまでに契約を結べばよいのでしょうか?

任意売却と競売の相違点
月々の住宅ローン支払いが滞り、住宅等不動産の所有が認められなくなった場合、その所有者即ち債務者は、任意売却もしくは競売のいずれかの方式で物件を手放すこととなります。両者の相違点として主な所はまず、売却価格が挙げられるでしょう。不動産の競売では概ね売却価格が通常の不動産評価額より下がる傾向が主です。しかし、任意売却であれば正規の不動産評価に則った金額が設定されることとなり、競売に比べて回収される金額が多くなります。不動産を処分した後の債務の残り所謂残債の額を低く抑えることができるわけです。それ以外にも、残債の返済方法や売買にかかる持ち出し金の有無に関して任意売却の方が優遇され、債務者の意思の反映やプライバシー保護の観点からも比較的配慮された形式が取られます。そのため、競売よりも任意売却の方が遥かにデメリットを抑えられると言えるでしょう。

不動産競売の流れ任意売却成立までの最終的な期限は競売入札の開始までです。それまでに任意売却契約を締結していなければなりません。競売において入札開始に至るまでの流れについて見ていきましょう。住宅ローンの滞納が始まって3~6カ月の間、金融機関即ち債権者側から督促状が送られる状態が続きます。その状態が過ぎると次に、債務者は「期限の利益喪失」という状態に陥ります。これは、ローンを分割返済する権利を失うことを意味します。この状態になる前に契約を成立させることが、任意売却において最もスムーズな流れと言えるでしょう。期限の利益喪失の状態になると、債権者側の窓口が保証会社に変わると共に、裁判所への競売の申立が行われます。そして約1~3カ月後には裁判所から「競売開始決定通知」が届き、その後1~2週間後に裁判所の執行官による物件の調査が行われ、それから3~5カ月後には競売が公告されます。これから1カ月半が過ぎれば、タイムリミットに当たる期間入札が開始されてしまいます。以上のことから、住宅ローンの滞納が始まってから早くて9カ月弱、長く見積もって1年半弱までの間が任意売却を成立させる期限と捉えてよろしいでしょう。

任意売却の進め方
債権者の取るべき手段はまず任意売却に応じてくれる不動産会社を探すことでしょう。通常の不動産売買では当事者である売り手側と買い手側双方の同意によって成立します。しかし任意売却では、住宅ローンの返済先である金融機関即ち債権者側が物件の抵当権を持つため、そちら側の同意も必要となります。つまり、金融機関側との交渉に当たり任意売却への協力を取り付けてくれる不動産会社に仲介を依頼することが重要となるわけです。任意売却成立までの期間は概ね3~6カ月かかるものと見做されます。これを考慮に入れ、競売の流れと照らし合わせながら進めていくことが肝要です。債権者窓口が金融機関から保証会社へ変わり、裁判所への競売申立がなされると任意売却成立の難易度が上がるものと認識しておくべきでしょう。保証会社の中には、競売申立前に任意売却を勧める所もあります。言わばこれが、任意売却を進める上で、債権者側からの最後通牒に相当するものと言えます。

まとめ
以上の内容について要点をまとめると以下の通りになります。

●任意売却は不動産競売と比較して遥かに債権者側のデメリットが少ない。

●任意売却が成立する場合それまでに要する期間は概ね3~6カ月。滞納発生から競売入札に至るまで
の期間が9カ月弱~1年半弱となり、それまでに契約締結させなければならない。

●任意売却は債務者即ち売り手・買い手・物件の抵当権を持つ債権者側の同意で成立するものなので、
債権者側との交渉にも対応する不動産会社に依頼するべきである。


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2020.03.31

競売の取り下げ方法について

自身の住む不動産のローンの支払い滞納が続くと、その不動産は差し押さえられ競売によって売却され、最終的には立ち退かなければならない事態にまで発展します。それを回避するための方法は、果たしてあるのでしょうか。今回は、競売の取り下げ方法について書いていきたいと思います。

競売とは?
一般的に銀行から融資を受けて住宅ローンを組むときには、その不動産に抵当権が設定されます。これは、もし住宅ローンが払えなくなった方がいた場合、その担保として不動産を差し押さえ、競売にかけ、その売り上げを残りの借金に充てて、金融機関に債務を返済するというものです。


競売にかけられる状況
不動産のローンの支払い滞納が続くと競売にかけられることは前述しましたが、どの程度滞納すると競売にかけられてしまうのでしょうか?通常、住宅ローンを滞納してから約9ヶ月すると「担保不動産開始決定通知書」という書類が届きます。これを放置すると3~6ヶ月ほどで、その不動産は競売によって売却され、結局立ち退かなければなりません。

競売を取り下げる方法
競売を取り下げる方法は、次の2つの方法しか無いのが現状です。
①住宅ローンの残りを一括で返済する。
通常、競売までいってしまうケースで一括返済というのは現実的ではなく、これによって競売を取り下げる方は皆無と言っていいでしょう。
②任意売却(リースバック)をする。
多くの金融機関が任意売却を肯定的に認めています。なぜなら、競売に比べて高額で売却できる確率が高いためです。そのため、多くの人が任意売却で競売を取り下げています。


任意売却の流れ
任意売却は、競売の入札開始日の前日までに完了させなければならないと決められています。競売の開始が決定してから入札開始日までは、3~4ヶ月しかありません。その間に全ての手続きを終わらせなければならないのですが、それは多岐に渡ります。

・購入希望者の募集
・購入希望者からの申し込み
・購入希望者が住宅ローンを組むための金融機関の審査
・不動産売買契約
・決済日程の調整
・決済(完了)

特に金融機関の審査には1ヶ月ほど時間が必要です。早めに任意売却専門の業者に相談することが必要となります。

任意売却には差し押さえの解除が必要

通常、競売にかけられる状況ですと「固定資産税」も滞納しているのがほとんどでしょう。そのため、役所から差し押さえられているケースが非常に多く、そのままでは任意売却ができないのです。まず、差し押さえの解除が必要になってきます。差し押さえの解除には、難しい交渉なども出てくるため、やはり早めの専門業者への相談が必要でしょう。


まとめ
多くの場合、役所は差し押さえの解除に前向きです。任意売却の方が高額で売れ、税金の滞納分の回収がしやすくなるためです。また金融機関にとっても債権の回収がしやすくなるメリットがあり、債務者本人にとってもリースバックで住み続けられる可能性も出てくるわけです。うまく任意売却するためにも、早め早めの対応が必要になってくることでしょう。

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