2020.11.10

住宅ローンの返済途中に転勤が決まってしまったらどうする?

長期に渡る住宅ローンを組んでせっかく手に入れたマイホームですから、ずっと住み続けたいと思うのが当たり前だと思います。しかし、そんな個人の思いを尊重してくれる企業ばかりではありません。住宅ローンの返済途中で転勤を命じられたらどうしますか?

■ 住宅ローンの前提
住宅ローンは、一般的に居住するための家を取得することを前提に融資が行われます。この前提をもって金利が他のローンと比較して低かったり、税制面でも住宅ローンの控除を行ったりといった優遇措置が取られています。したがって、やむを得ない転勤であっても住宅ローンによる融資を受けた住宅に居住できなくなった場合には、基本的には賃貸住宅ローンに切り替えを行ったり、金利の条件が変更になったりの措置をとられることになります。

■ 居住していない家のローンを支払う
転勤により一家で引越しをし、空き家となってしまった家のローンを支払うのは通常であれば経済的に大きな負担となることでしょう。したがって転勤している間の期間、マイホームを賃貸して得られる家賃からローンの支払いをしようと考える方は多くいらっしゃいます。

■住宅ローンを受けたマイホームの賃貸の問題
ここで問題なるのは、債務者が債権者に住所変更やマイホームを賃貸に供することを伝えていなかった場合です。基本的には自宅購入のためのローンですから、事実と異なり賃貸に供しているということが分かった場合には条件違反により一括返済を債権者から求められることも最悪のケースとして考えられます。債権者に黙って賃貸するのは自己責任ですが、お勧めはできません。 金融機関によってはやむを得ない事情であると判断されれば融資条件を変更することなく、一時的に賃貸に供することを認めることもありますので、債権者である金融機関に事前に相談されることを強くお勧めします。

■ マイホームを売却することになったら
債権者とトラブルになってしまった結果一括返済を求められたり、そもそも転勤が一時的なものではなく長期の海外赴任であったりすることから、自宅を手放してしまったほうが良いと思われるケースなどもあるかと思います。住宅ローンを一括返済できるだけの資力があれば、返済後に売却すれば良いので問題ありませんが、売却代金を返済に充ててもローンの残債が発生する場合には任意売却を検討してみるのも良いと思います。 債権者の承諾は必要ですが、一般市場での売却が可能となり、競売と比較して残債を少なくすることができる可能性が高くなります。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

2020.11.04

任意売却で家を売る理由

家を立てるために金融機関と組んだ住宅ローンですが、支払いが滞ってしまいやむなく滞納となることがあります。競売に掛けられると、思う様な金額で売れるケースは少ないので、家を手放す場合には任意売却という方法をとることがお勧めです。今回は任意売却で家を売却する実情についてお話しましょう。
どうして家を売る必要があるのか?家を手放す理由として多いのは、住宅ローンを滞納し、払いきれなくなったというのが多いです。

そうなった理由は様々ですが、返済する人(つまり、債務者)が勤めていた会社が倒産する場合や人員削減などにあい、解雇後は給与が発生しないためです。それまでの貯蓄したお金で返済することになりますが、これにも限りがあるため、貯蓄が底をついた時点で住宅ローンを滞納してしまう可能性が高くなります。

次の家を手放す理由としてあげられるのは、夫婦で居住していた方が離婚し、それに伴う財産分与が生じた場合です。お子さんがいる場合、養育費の支払いなどが必要になるため、前述の住宅ローンと並行して支払うならばその額は高額となり、最悪の場合は滞納せざるを得なくなります。住宅を売却してローン返済に割り当てて新たな生活を送りたいと考える方もいるでしょう。

早めに相談することが必要
住宅ローンを滞納すると競売開始決定書が裁判所から送付され、競売手続きが開始されるため、競売開始決定書が送付されてきたらすぐに弁護士や司法書士、専門の不動産業者に相談して任意売却で、家を一般的な不動産価格で売却することが重要です。

通常売却や競売との違い
競売は、ローン滞納により担保になっている家そのものが、裁判所経由で差し押さえの対象となり、最終的には第三者へ強制売却となる売却方法です。競売での売却価格は一般的に、市価の7割程度と言われていますので、売却したとしてもローンの全額返済へ向けて遠のきます。

通常売却は一般的な不動産売却であり、市販価格による適正な値段で取引が行われるため、より高く売れる可能性があります。

任意売却の特徴
家を任意売却で手放す場合、市価とほぼ同じ価格で販売できるのがメリットの一つであり、債務者側のプライバシーが保てるのが一つの特徴です。売却後は住宅ローンの残債が残りますが、負担が少なくなる場合があるわけです。

しかし、家一軒を売った価格がローン残高を超えた場合、アンダーローンが成立しますので、売却して得たお金を住宅ローンの支払いに充てれば残債そのものが消滅します。売却額から返済額を差し引いたら手元にはいるお金が生まれる場合も存在しています。

まとめ
家を手放す理由は様々ですが、競売によって手放すよりも任意売却で手放す方が有利であるということがお判りいただけたと思います。

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2020.11.02

住宅ローンの返済が残高不足で滞ってしまったら

住宅ローンの返済は、銀行口座からの自動引き落としで行っている方がほとんどだと思われます。滞納の理由には、返済資力は十分にあるのにうっかりして口座の残高が不足してしまったり、引き落とし日直前に大きな支出が必要となってしまい返済額が用意できなかったりと色々な事情があることでしょう。住宅ローンの残高不足で引き落としができなかったら即座に信用問題となってしまうのでしょうか。

■ とにかく早めの対処が肝心です。
残高不足になることがあらかじめ分かっていれば、引き落とし日よりも前に借入先に連絡をして、支払いが遅れる旨、いつ支払いが可能になるかなどを連絡するようにしましょう。それまでの返済状況にもよりますが、問題になることはほとんどないと思われます。 また、残高不足による滞納が気づかないうちに発生してしまうことがあります。十分に残高があると思っていたのに実は返済額に足らなかったというようなケースです。この場合は支払いが滞っているとは思ってもいませんので、滞納の状態に気づくのが遅くなります。このような場合には借入先から連絡が入って初めて残高不足による未決済に気づくことも多いです。このような場合でも、それまでの返済状況が良好であれば、振込対応、引き落とし口座への入金など借入先の指示に従って処理をすれば、問題となることはないと思われます。

■ 気を付けなければならない優遇金利
ただし、契約に滞納についてのペナルティが記載されている場合には注意が必要です。よくあるのが優遇金利の適用が無くなるというものです。金融機関によって対応は様々で、1回の滞納の発生で優遇金利の適用を解除するというところもあります。契約で決められている場合には、優遇金利の適用が解除されても文句は言えないことになります。

■ 滞納が続くと問題が山積みになります。
1回程度であれば、事なきを得ることが多い残高不足による滞納ですが、2回、3回と続くと事態は深刻化します。優遇金利の適用が解除されると返済金額が大きくなり更に返済が困難になりますし、遅延損害金も無視できない金額になってきます。債権者からの督促も厳しくなってきます。滞納が3カ月から6カ月も続くと住宅ローンの保証会社から代位弁済を受ける債権者も現れてきます。こうなると自宅の強制的な売却すなわち競売実施に向けての流れとなります。 滞納が続いてしまうと損失ばかりが増えていくことになりますので、どうしようもない状態になってしまう前に、債権者である金融機関と相談をして解決方法を模索することをお勧めします。状況によっては自宅を手放すという選択も必要です。債権者が承諾すれば競売よりも高い金額で売却できる可能性が高くなる任意売却という方法をとることもできますのでしっかりと対応を考えましょう。

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2020.11.01

住宅ローンを滞納したら、すぐにマイホームが差し押さえられるのか

順調に支払えていた住宅ローンも病気や事故、リストラなどによって支払いが滞ってしまうことがあるかもしれません。そのとき担保に供しているマイホームは即座に債権者である金融機関などに差し押さえられてしまうのでしょうか。

■差し押さえとはどのような状態なのか
債権者が不動産を差し押さえると、債務者はその不動産を使用することができなくなり、強制的に退去しなければいけないイメージがありますが、そのようなことはありません。不動産の差し押さえとは、所有者である債務者がその不動産を譲渡したり、賃貸したりという処分行為を行うことができないようにすることをいいます。居住し続けることは処分行為ではないので退去する必要はありません。


■住宅ローンを滞納したらすぐに差し押さえられてしまうのか
結論から言いますと滞納したら即座に差し押さえられるということはありません。住宅ローンですと、支払いの催促状と併せて競売予告通知や代弁債予告通知などが行われ、その後、差し押さえの登記がされ、競売の実施という流れに進むことになります。滞納から差し押さえまでは債権者にもよりますが、半年前後と言われています。


■とにかく早い相談を
せっかく手に入れたマイホームですから、住宅ローンもしっかり返済して手放すことの無いようにしたいものです。ローンの支払いが苦しくなってきたら早めに金融機関などに相談をしましょう。金融機関としても競売の手続きを取るよりは、返済を続けてくれるほうがメリットのある話しなので親身に相談に乗ってくれます。

■それでも住宅ローンの支払いが厳しい
どれだけ返済を継続するための努力をしてみても、返済を続けることが難しいという場合には競売の実行を待つしかないのでしょうか。競売となると最悪なケースでは割安で売却が行われてしまい、残債が多くなって最終的に自己破産するしかないということもありえます。また、近所にも競売の事実を知られる可能性が高く、ご家族を含めて関係者の精神的な負担も大きなものとなります。

■任意売却という選択もあります。
金融機関などの債権者の合意を得て、競売市場によらず、一般の不動産市場で適正額にて不動産の売却をし、債務の返済を行う任意売却という方法があります。任意売却となると債務者自身による手続きなどが多くなりますが、それだけのメリットがあります。任意売却は売買の相手だけでなく、債権者とも交渉を行わなければなりません。このため任意売却に精通した信頼できる仲介業者を見つけられれば債務者の負担も減り、売却もスムーズに進む可能性が高くなります。

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2020.10.31

「任意売却」って何? 住宅ローン滞納でマイホームの競売回避

住宅ローンが長期にわたり滞納してしまうと、自宅が競売にかけられてしまいます。マイホームが競売にかけられてしまうと、債務者に対し非常に不利な条件で売りに出されてしまいます。しかし、競売が開始される前に「任意売却」を申請することで競売よりも良い取引内容で売却することができます。今回は、任意売却を申請するメリットについて解説します。

任意売却を申請するメリット
任意売却を申請すると、競売にはない以下のようなメリットがあります。

競売より市場相場に近い価格で売却できる
任意売却は通常の不動産取引に近い方法で取引されるため、競売よりも高い価格で売却できます。一方競売の場合、購入希望者に開示される情報が限られているため、入札が思うように集まらず、瑕疵などの不具合のリスクもあり、相場価格の70%ほどの価格で売却されることになります。

残債を分割して返済できる可能性がある
ローンが延滞すると保証会社が代位弁済を行い、借金を全額肩代わりします。代位弁済が実行されると、債務者は一括で返済を求められることになります。
しかし任意売却の場合、債権者の同意があれば残債を分割で支払うことができます。しかし債権者によっては強硬的な要求を出す場合もあります。

知人に事情を知られることなく売却できる
競売の場合、プライバシーの保護という配慮がなく、インターネットや新聞に個人情報が載ってしまい、近所や会社にローン滞納していることが知られる心配があります。また、会社での評価を落としてしまう可能性も考えられます。しかし、任意売却は不動産売却と同じ方法をとるため、身近な人に知られることもありません。

リースバック
病気などの理由で引っ越しが困難、どうしても今の家に住みたい場合は、投資家や親子・親族に買い取ってもらい、その家賃を支払うことで自宅に住み続けることができます。ただし、ほとんどの金融機関は親族間取引の場合、住宅ローンを貸してくれることがないため一括で購入する必要があります。

任意売却を成功させる仲介業者の選び方
注意するべき点として、大半の不動産会社は任意売却の仕事を取り扱ったことはありません。理由として、限られた期間で複雑な手続きをこなし、買手を見つけなければならないからです。任意売却には専門的な知識が必要ですので、任意売却の実績が豊富にあり、任意売却のリスク・ローン残債や引っ越しなどについても、親身になってアドバイスくれる会社を選ぶようにしましょう。

逆に、面談中に専任媒介契約を結ぶと現金やクーポンを渡すといった会社と契約してはいけません。媒介契約を現金で誘導させることは法律で禁じられており、後々のトラブルの原因になります。相談料や調査費用、交通費を請求される場合は、要注意です。

まとめ
マイホームを住宅ローン滞納で手放さないといけなくなった際、任意売却を検討することで、債務者の負担がぐっと軽くなることが解っていただけたと思います。任意売却には、債権者の同意と仲介業者の協力が必要不可欠です。債権者とのやり取りは、信頼と実績のある企業と契約できるようできるだけ早めにアクションを起こしましょう。


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2020.10.12

不動産を売る意味としての任意売却

住宅ローンは一戸建てなどを購入するために必要な、金融機関が発売する金融商品であり、利用する際には返済時における収入に対する額を毎月定めるだけでなく、その「不動産」を担保にかけるといった条件での利用が前提となっています。今回は、任意売却と不動産の話をしましょう。

返済の延滞・滞納
住宅ローンの返済は順調に進んでいれば問題はないのですが、もし、会社の倒産や人員削減で解雇された場合、それまでの給与は途絶えてしまい、場合によっては失業保険に頼らざるを得ない形での返済が継続されます。

それでもそこを尽きた場合は滞納といった最悪の事態の第一歩へと足を踏み入れざるを得なくなるわけです。それは金融機関から督促状が送られ、競売にかけますと宣告されるようなものであり、それまで住んでいる家を第三者へと売却されることにつながるわけです。

何としても競売だけは避けておきたい場合、司法書士や弁護士に相談を持ち掛けることになり、任意売却といった手段を取りたい旨の相談をすることになります。
任意売却をする場合は、債権者となる金融機関との相談をしながら許可を下す必要があるため、交渉を経た後売却が正式に決定されるわけです。

その際にやっておくべき項目については、今住んでいる土地の周辺地価を調査・分析を行い、売却時の提示額として不動産業者に売却を委託するわけです。

任意売却と不動産の関係
競売をした時の金額は裁判所が主体となる関係上、周辺地価よりも安い価格での販売ですが、任意売却をする際にはそれよりも高い値段、つまり一般の不動産売却と遜色ない価格にて販売されるわけです。

不動産会社との関係については、住宅ローン滞納を理由に売却した、といった話を感じさせない意味でも大きいのです。

任意売却をする際の売却額については不動産会社だけでなく、債権者との同意可否に関する確認も必要となりますが、周辺地価での売却が前提となるため、返済する額が競売よりは多くなるよう期待してもいいでしょう。

伝えるべき項目
任意売却については開札期日の前の日までにそれに伴う処理を終わらせなければならず、競売開始の時点で不動産会社との間で情報交換を積極的に行い、その内容に関しては共有しておくとよいでしょう。

当然ながら金融機関にもその意向があるでしょうし、互いの言い分を尊重しながら話を進める、といった具合です。

開始から現時点での交渉に関する状況のほか、債権者となる金融機関における住宅ローンに関する担当の部署やその連絡先についても伝えておくと、相談などが円滑に進めるだけでなく、任意売却全般における流れがスムーズに進むでしょう。

第三者への売却が無事成立するといった具合や、そのあとの展開に関する流れも幸先よく進める意味でも大きいものであるというわけです。

債務が残った場合
不動産の任意売却をした後、残債務が残る場合、返済についてはどうすればよいのかといった流れですが、金融機関との相談において分割返済を提案し、それに応じてくれる場合もあればお断りを入れられると同時に一括での返済を求められる可能性はあるわけです。

後者については自己破産のケースも考えられますが、数年間はローン利用などができなくなるデメリットが生じる恐れがあります。

分割返済に応じてくれる金融機関については、任意整理といった形での対応で話を進め、収入において無理のない金額を毎月払う約束をして残債務処理を行います。

なお、収入がある程度アップした場合については司法書士や弁護士、金融機関などに相談してから返済額の見直しも可能であるわけです。そして、無事に全額完済すると不動産の任意売却は真の意味で終わりとなるわけです。

まとめ
不動産の任意売却の話をしましたが、不動産に関する住宅ローンが滞納した場合の手段の一つとして活用できますが、金融機関との確認や許可までも必要となります。基本的には問題はないものと思ったほうがいいでしょうし、売却後の残債務についても分割返済の可否を確認しておくと、今後の返済計画の作戦を立てやすくなる意味でも大きいでしょう。


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2020.10.03

債務超過でアパートローンの支払いができない場合の任意売却

財テクや税金対策としてアパート経営をしていた多くの人達が、その失敗によって収益不動産によるアパートローンの支払いができない状態に追い込まれています。債務超過でアパートローンの支払いができない場合の任意売却について紹介しましょう。

不動産投資によるアパート経営の失敗
最近でも、サラリーマンや公務員の副収入としてアパートやマンションなどの不動産投資が行われています。財テクや節税の為にと始めたアパート経営ですが、賃貸管理や集客が思うようにいかず経営が悪化し、アパートローンの返済ができない方も少なくありません。

不動産投資における債務超過とは、所有している不動産や資産の全てを合わせても負債の方が上回る状態の事を言います。理由は様々ですが、賃貸経営の失敗や投資物件の選び方などにも問題があるのです。不動産投資はリスクが少ないと言われていますが、知識不足により賃貸経営を失敗する場合もあります。

経営を立て直そうとし融資などを打診しても、金融機関は債務超過による資産状況に鑑み、融資できる状態にはないと判断します。よって、売却する事でしか債務超過の解消やアパートローンの返済にあてるしか方法がありません。

債務超過になるとローンの返済もできなくなり、その状態で3カ月から半年ほど経過してしまうと、強制的な差押えや競売への手続きへと移行します。競売で自分の意向が反映されないよりは、任意売却での解決を考える事がより良いようです。

債務超過では通常売却よりも任意売却
債務超過でなければ通常売却も可能です。しかし、アパートローンの返済が滞る事によって競売や不動産に抵当権が設定されていた場合、任意売却での相談を早めに行う事が必要になります。債務超過の場合でも、全ての資産を処分する事で、解消される場合もありますが、実際はオーバーローンになることが多く、任意売却での方法を取る事になります。

任意売却を専門に扱っている経験豊富な業者に依頼する事で、債務超過におけるアパートローンの返済方法や、売却後の身の振り方についても相談できます。これが、通常売却と任意売却の大きな違いです。

任意売却を専門に扱っている業者は、債権者に対する返済の方法や売却後に残った債務の支払い方法についても対処し、無理のない返済方法について協議してくれます。債権者は、回収できない返済方法よりも、少しでも多く回収できる方法に期待します。業者はこの調整を行ってくれます。ここが腕の見せ所ともいえるのです。

アパート経営の失敗を任意売却で解決
アパート経営に失敗した状況をわずかでも改善する方法が見つからない場合には、早めに売却を検討する事です。通常の売却が困難な場合や債務超過によるオーバーローンを解決する場合には、任意売却での解決を相談して、できる限り売却後の生活まで対応してくれる任意売却の経験が豊富な業者に依頼しましょう。

1.抵当権が設定されている場合の交渉を依頼する
2.買主を見つけてもらう
3.売買契約において依頼者の不利にならないように特約をつける
4.売却後の引っ越し先を相談し、引っ越し費用の交渉ができる
5.売却後にその物件に借主として住む場合の選択も考える
6.アパートローンの返済後に、残った債務の返済交渉を依頼できる

まとめ
アパート経営で債務超過になった場合、債権者から返済を迫られた際の解決方法として任意売却は有効な手だてです。競売などの最悪な状況になる前に、早めに相談する事をおすすめします。


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2020.10.02

任意売却において連帯債務者の役割と同意義務

マイホームを購入する場合に多くの場合は、夫の方が1人で住宅ローンを組む形となりますが、1人で住宅ローンを組む事が難しい場合には、2人で住宅ローンの手続きを行うことがあります。このような関係性における任意売却において、連帯債務者の役割と同意義務について紹介しましょう。

連帯保証人と連帯債務者の扱いの相違点
最初に疑問となるのが、連帯保証人と連帯債務者の扱いの違いです。それぞれの特徴を理解する事で、任意売却の対応が理解し易くなるでしょう。

1.連帯保証人の扱い
住宅ローンを組む場合に夫婦のどちらかが債務者となり、もう1人が保証人になることがあります。保証人は、家族や親戚になるケースがほとんどです。万が一、債務者が支払いを怠った場合には債務者の経済的な状況に関係なく、連帯保証人に支払いの請求が行く事になり保証人は負担が大きくなります。

主たる債務者は、住宅ローン控除や団体信用生命保険に加入する事ができ、節税やリスク回避を保険でまかなう事ができますが、連帯保証人にはどちらも認められていないので、実質的な負担が大きいです。

2.連帯債務者の扱い
夫婦のどちらかが主となる債務者になりますが、住宅ローンの支払い義務は同等に扱われる事になります。年収比率や住宅の持ち分割合に対して住宅ローンの控除を受ける事ができ、連帯債務の保険の対象として「夫婦連生型」のような団体信用生命保険に加入する事が可能なため、どちらかに不幸が起きても保証ができる事になります。

任意売却と連帯債務者の関係性
夫婦間で住宅ローンの連帯債務者の関係で契約していた場合には、何らかの理由で任意売却を行う事態になった際には、連帯債務者の承諾を必要とする事においては、連帯保証人と同じです。

債権者には、担保保存義務の民法が適用されるので、保証人や連帯債務者の同意がない場合に勝手に処分する事ができないのです。離婚しても債務義務は変わりませんので、連帯債務者から外れたいのであれば、相手側に対して単独名義での借り換えをしてもらう必要があります。

他にも代わりの保証人や連帯債務者を付ける場合もあります。任意売却の手続きを進める場合は、住宅ローンの契約者と一緒に手続きを行う必要があるので、主たる債務者と連帯債務者は、現在の状況を冷静に判断できるように話し合う必要があります。

任意売却をすることで、債務が完全に無くなるというわけではないのですが、その後の支払い義務の交渉や引っ越し費用の負担などについて自分達の意見や相談事が、競売に持ち込まれた場合よりも良い方向に向く可能性が大いにあります。

まとめ
任意売却を実行するには、保証人や連帯債務者の許可が絶対必要になります。競売などの最悪な結果になる前に、債務者と連帯債務者の間で、現実を見据えた解決策を早めに相談する事が重要です。主たる債務者と連帯債務者が十分納得した上で、任意売却を行う事をお勧めします。

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2020.10.01

任意売却にかかる費用はどうなるのか?

任意売却には、自身の持ち出し資金からの費用負担はありません。しかし場合によっては負担しなければならない費用もあります。その中には、金融機関が費用控除の対象として認めづらいものもあります。どんな費用があるのでしょうか。順番に見ていきましょう。

任意売却かかる費用の数々
任意売却に費用はかかりませんが、これは自身の資金を持ち出して費用の負担をすることはないという意味です。費用自体は生じるのです。しかし、その費用は売却価格から差し引かれて売主は、自己資金からの持ち出し金はないということになります。また債権者(金融機関など)が売却価格に費用控除として認めないものもあります。

〇抵当権の抹消にかかる費用
抵当権とは住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅とその土地に金融機関が設定する権利のことです。住宅ローン返済不可と金融機関が判断した場合、この権利を行使して差し押さえなどを行うのです。

任意売却をする場合、まず抵当権を金融機関から抹消しなければ売却が出来ません。この抹消に関わる一切の費用です。任意売却する際、依頼を受けた不動産会社から委託された司法書士が手続きをします。この際の費用(司法書士への報酬・手続きにかかる費用など。)

〇抵当権の多数設定の抹消承諾料の費用
これは抵当権が複数にわたり設定されている場合にかかる費用です。任意売却を行う為には、複数の抵当権者全てに抵当権を解除してもらわなくてはなりません。その場合抵当権抹消承諾料、通称ハンコ代を支払い解除の承諾をしてもらいます。

〇仲介手数料金
売却を仲介する不動産会社への費用です。仲介の手数料は売買された不動産価格によっても変わってきます。物件の売却価格×3%+6万円+消費税で計算されます。

〇滞納管理費・修繕積立金の滞納分の費用
マンション物件の場合の費用です。滞納している管理費や修繕積立金などがある場合、金融機関は控除の対象にしないこともあります。

〇固定資産税・住民税の滞納による差し押さえ解除費用
滞納額や状況により、金融機関の対応は異なります。

〇引っ越しの費用
売主及びその家族の新しい住居への引っ越しにかかる費用です。この引っ越し費用が、費用控除されない場合があります。売主が「自動車などの資産がある」「金銭の援助者(身内)がいる」「少額でも貯金がある」などの場合、金融機関が控除を認めない場合があります。任意売却を行う前に、引っ越しのための費用を準備しておいた方が良いでしょう。

売主に費用がかからない仕組み
上記、任意売却にかかる費用が売主の持ち出し負担金としてはかからないのです。それは費用の控除という制度があるためです。売却価格から費用控除として金融機関に負担してもらえるよう話し合いをします。

売買取引が終わったら、売買価格から費用控除として認められた金額を差し引いて、金融機関へ支払います。

まとめ
今回は、任意売却する際に掛かる費用をみてきました。その費用の大部分は費用控除として金融機関の認める範囲で費用控除されます。しかし、最近は引っ越し費用を費用控除に入れない金融機関も多くあるようです。ここは交渉にかかってくるところですので、受け入れてもらえるようしっかりと話し合いを進めていきましょう。

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2020.09.28

任意売却の税金を考える!

任意売却しても、不動産売却の譲渡益には譲渡税がかかりますので、譲渡所得にかかる譲渡税の計算をして税金を確保しておかなければなりません。不動産購入代金が任意売却による売却金額を上回っている場合の譲渡税はかかりません。不動産譲渡の分離課税の短期長期の譲渡税が非課税になる場合もあり、債務支払いが不能と認められて債務弁済が著しく困難である場合には非課税になります。

任意売却での税金
任意売却は、住宅ローン滞納などによりやむを得なく自宅を売却することになった場合に行いますが、それでも不動産売却益に関する税金はかかります。

譲渡所得税
譲渡所得税は、売却代金が購入費用を上回った時の差額にかかる税金を下記の計算式で求めます。

〇譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用)}
※取得費は、不動産購入代金+取得費用の合計から減価償却費を差引きしたものと譲渡収入価額(買主から受け取った額)の5%(大きい額)で計算されます。また、売却費用は売却時の仲介手数料や登録免許税も含まれます。

〇取得費にできる費用
・設計変更費用
・増改築リフォーム費用
・仲介手数料
・不動産取得税
・免許登録税や登記手数料
・契約書の印紙代
・ローン事務手数料
・ローン保証事務手数料
・固定資産税・都市計画税の精算金
・抵当権設定の免許登録税や登記手数料
・建物に付属する設備費
・建築費や工事にかかった諸費用
・ローン借入日~所有開始までにかかったローン金利
・ローン借入日~所有開始までにかかったローン保証料
・ローン借入日~所有開始までにかかった団体信用生命保険料

所得税と住民税
不動産を売却して譲渡益が発生した場合はその利益に所得税(譲渡税)と住民税(地方税)の税金がかかります。

譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産を所持していた年数によって異なります。
〇短期譲渡所得(5年未満) ⇒ 所得税の税率が30%、住民税が9%、利益の40%近くが税金になります。

〇長期譲渡所得(5年以上) ⇒ 所得税の税率15%、住民税5%、長期譲渡所得になると大きく税率が引き下げられます。
※復興特別所得税として所得税の2.1%が上乗せされます。

任意売却にかかる税金の軽減・控除
任意売却で税金が発生した時に譲渡所得税に関して税金の減税・控除をする方法があります。

所有期間10年超の任意売却物件は軽減税率特例が適用
短期所有と長期所有で税率が変わりますが、所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例が適用され、税金の計算を以下のように定めています。
〇6,000万円以下の部分:年14%(所得税:10%、住民税:4%)
〇6,000万円を超える部分:年20%(所得税15%、住民税:5%)

●所有期間10年超物件の売却益が7,000万円としたら、税金は以下の計算になります。
6,000万円以上の計算と超えた部分の計算になります。

6,000万円×14%+1,000万円×20%= 8,400,000‬+2, 000,000=1040万円

特例控除を活用する
任意売却物件は、最大3,000万円のマイホーム特例が利用できる可能性があり、活用するには、以下の条件を満たす必要があります。
・長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年経過するまでに引き渡すこと
・親子・親族間の取引ではないこと
・引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと

まとめ
任意売却は必ず税金が発生するのではなく、税金が発生しても軽減税率や特例控除が使え、免除になる場合もあります。条件に該当していても、勝手に控除が行われる訳ではないので減税や節税方法などの利用で、安くなるのかを知り積極的に不動産業者へ働きかけることです。

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