2020.08.18

任意売却の完了までの概要

住宅ローンの滞納はある時点から競売へと進んでしまいますが、任意売却へとシフトしてもらうことも可能です。任意売却へ移行した場合、無事に売却を完了するまでの対応が重要となります。今回は、任意売却の完了までの流れについてお話ししましょう。

最初の段階
失業などの理由により、住宅ローンの返済が滞ったために滞納せざるを得なくなった場合、金融機関から督促状や電話が届いてきますし、最悪の場合は、一括での返済を迫ることになるといった内容の通告もきます。

ここまで来る段階で、滞納中や滞納寸前のところまでにいる状態でも、弁護士や任意売却に強い不動産業者に問い合わせましょう。最近ではメールでも受付を行っている業者なども存在しますので、時間が遅くなった場合でも相談をしてみましょう。

その後は日程などを調整してから、業者などへ直接来ていただいた上での相談と相成りますが、相談者における住宅ローン滞納状況や残債務を中心とした状況を相談しましょう。

任意売却をする際には個人の独断ではなく金融機関とも話し合いをして、お互いの合意が必要となりますので、その際の窓口として弁護士や業者が仲介人として任意売却を進める準備を行います。

値段の査定
金融機関との合意に達したのであれば、今住んでいる物件に対する査定を行いましょう。まずは周辺の地価の相場を見極めてから、不動産査定サイトへ依頼しましょう。その際には一社ではなく複数の会社にお願いしてもらいます。

その後は査定額を提示しますので、売却時において一番適した額はいくらなのかを見極めながら、最終的な額を決定してもらうのが一番ですが、売却後における残債をいかにして少なくしておくか計算に入れておくとよいでしょう。

ローン残債が査定後の売却額より低いのであれば、オーバーローンとして扱われますので、任意売却ができる足がかりとなるわけです。その後は金融機関などの債権者に対して売却許可をもらうのは先に少しだけ触れましたが、それは任意売却をしますと意思表示であり、債務返却に対する一つの答えであるわけです。

売却へ向けて
ここからは不動産会社による売却ですが、競売と違い任意売却は一般の不動産物件として取り扱っていますので、周囲の目を気にせずに売却できるわけです。

売却方法といっても、価格を優先する場合や早いうちの売却、それ以外に家族状況を優先する場合と状況は人それぞれ違います。売却方法もその人に見合った方式のほか、親族や親子の間で売買を行うリースバック方式も可能で、マンションの場合は所有ではなく借りる側として住み続けるといった一例もありますので相談してみるとよいでしょう。

第三者の購入が決定しましたら、不動産会社との契約締結後は引っ越しの日程などを、債権者に対しては最終的合意を得るためそれぞれ調整しながら進め、契約の完了へと行っていくわけです。

その後は新たな住まいへの引っ越しをするための準備を行い、一足先に新居へと引っ越しをし、何もない状態での引き渡しが前提となりますので、物件は空の状態にしておきましょう。

完了までの間
締結後は引っ越しを経て、売買代金の清算を済ませてから物件を第三者へと引っ越しの時です。引っ越し日は決算日となる場合が多く、その際には債務者と債権者、購入した方、司法書士、相談を担当した方に第三者が住宅ローンを利用した金融機関の担当者立会いの下、権利書など書類一式を引き渡しながら家の鍵を、引き継ぎをする形で、事実上は任意売却が完了します。

一般的な流れについては約3か月から半年程度かかるのが一般的です。売却後は残債が残る場合があります。支払機関と金額の調整を債権者と債務者の間で執り行い、すべて解決したら真の意味での任意売却問題は解決します。

まとめ
任意売却の開始から完了までの流れですが、一般的な不動産売却とは違い期間こそあるものの、競売と比べると不動産扱いとして市場販売が可能となります。購入した方へ物件の引き渡しと債権者への売却額の支払いを済ませ、残債がある場合はその支払い完了までが流れの一つですね。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

2020.08.07

知っておくと安心!! 任意売却で必要になる媒介契約や契約書の特約

ローンの返済ができなくなった物件は競売にかかることになりますが、競売は不動産取引よりも安い価格で取引される上、多額の費用が掛かってしまいます。しかし任意売却に切り替えることによって通常の不動産取引と同じ方法で売却することが可能になります。任意売却に必要な手続きや契約書について解説していきます。

任意売却の始め方
まず任意売却を進めるにあたり、準備しなければいけない書類は以下のようなものがあります。

◎物件購入時の売買契約書
◎身分証明書
◎印鑑証明書(原本)
◎登記識別情報のコピー
◎重要事項説明書
◎建築確認申請書
◎遠景・建物外観・建物内部の写真
◎最新の固定資産評価証明書
◎固定資産税納付書のコピー
◎借入返済予定表
◎競売開始決定通知書、督促状
◎建物の賃貸借契約書
◎住宅ローン借入時の金銭消費賃借契約書・保証委託契約書

任意売却を開始するには債権者の同意が絶対条件であり、物件の書類と合わせて必要になります。

媒介契約の締結
債務者と仲介業者の間で媒介契約を締結します。媒介契約書とは不動産に仲介を依頼する際に取引や流通の安全性を図るための書類で、書面化することが義務付けられています。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを締結します。3つの契約の大きな違いは、一般媒介契約は複数の業者と契約できるのに対し、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は一社としか契約できません。

ただし、一社契約は業者に課せられる義務が重いため買主が見つかりやすくなるメリットもあります。

不動産会社から十分な説明で理解を得た後、速やかに媒介契約書面を交付されます。媒介契約を結んだら買主を見つけやすくするため「指定流通機構(レインズ)」に登録します。

※不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)
レインズは国土交通大臣の指定を受けた、宅地建物取引業法「指定流通機構」のことです。
「一般媒介契約」の場合レインズへの登録は任意ですが、「専任媒介契約」なら7営業日以内、「専属専任媒介契約」は5営業日以内に登録しなければなりません。

売買契約の特約条項
売買契約は通常の不動産売買と同じ方法で行われます。但し、債務超過状態であることが通常の売却と大きな違いであり、売り主に不利益が生じないよう以下の特約が契約書にあると有利に働くようになります。

売主の瑕疵担保責任を免責とする特約
通常の売買契約は買主に物件を引き渡した後、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥があった場合、売り主が修復の全額負担する「瑕疵担保責任」を負います。しかし任意売却の場合、物件および付帯設備における「瑕疵担保責任」はすべて免責されます。

債権者が抵当権及び差し押さえ登記を抹消することに同意することを条件とする特約
抵当権や差押え登記を抹消しなければ任意売却を進めることができないため、任意売却で最も重要な特約条項です。この特約を追加せず債権者の同意が得られなかった場合、買い手から損害賠償を請求される可能性があります。

まとめ
任意売却は競売で売却するよりも多くのメリットがあり、価格だけでなくご近所に事情を知られることなく売却することができ、引き渡し時期や引っ越し費用の相談も可能になります。良い仲介業者を見つけることで、債権者との話し合いもスムーズに進み、高額で購入してくれる売主も見つかりやすくなるでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

2020.08.05

任意売却に関わることとなる債権回収会社について

住宅ローンを利用した際、滞納が続くとやがて返済窓口が金融機関から債権回収会社へと変更されます。ローン返済のため任意売却を行う際にも、その債権回収会社が売買契約に関係することになるのですが、これはいったいどのような会社なのでしょうか。見ていきましょう。

期限の利益喪失とは
住宅ローンを使って戸建て物件を購入した場合、借り受けた資金は月々の分割払いによって少しずつ返済していくのが主です。これは、ローン契約において資金を借りる側すなわち債務者側に期限の利益が与えられることによって実現しています。

契約に基づいて、毎月必ず決められた額を支払うという約束を守っている限り、期限の利益が認められていると考えてよろしいでしょう。逆に言うと、住宅ローンを始め資金を借り受ける際、期限の利益が得られていなければ、原則として借りた額を一括で返済しなければならないわけです。

では、期限の利益が求められている条件と言える月々のローン返済が滞ってしまうと、どうなってしまうのでしょうか?一般的に、住宅ローン返済が3~6ヵ月滞納してしまうと、それ以降分割による支払いが認められなくなり、残った借り受け額を一括で支払うよう請求されることとなります。これを、期限の利益喪失と言います。

債権回収会社とは
期限の利益喪失という事態になると、借り受け資金の返済窓口も変わります。月々の分割払いが認められている時点での返済先すなわち債権者は、ローン契約を結んだ金融機関でした。しかし滞納が継続しローン残額を一括払いしなければならない状態になると、債権回収会社、別名サービサーが債権者となります。

ローンなど、いわゆる借金を受け取る権利を債権と言います。その内、ローン滞納などによって債務者側が義務を果たさなくなった債権は不良債権と見做されます。サービサーとは、このような不良債権を金融機関から買い取り、借金の取り立てに当たる業者のことを指すわけです。

サービサーは、住宅ローンによる不良債権を受け取ると、直ちに裁判所への不動産競売申請を行います。不動産競売とは、期限の権利喪失状態となった不動産について、裁判所主催による入札形式の売却を指します。

その売却方法には、不動産の所有者である債務者の意思は反映されません。売却益は債務者の手元に渡ることなくローン返済に充てられ、債務者は強制的に対象物件から退去させられます。

また不動産競売は、入札時に最高値を提示した購入希望者に売り渡される仕組みであるため、正規の不動産評価額に基づく価格とはなりません。そのため、一般的な不動産価格より安価となり、ローン残額と競売価格の差額がそのまま残りの借金として債務者に負わされることになるわけです。

任意売却に必要な債権回収会社の協力
不動産競売よりも比較的債務者側の負担が軽い返済方法として挙げられるのが任意売却です。売却額が優先的にローン返済に充てられるのは競売と同様です。しかし、任意売却では一般的な不動産評価額に基づいて売買がなされるため、競売より高値となるケースが主であり、それだけ債務者に残る借金が減らせることになります。

任意売却を行う際にも、サービサーが深く関わってきます。住宅ローン契約では、ローン支払い不履行になった際、債務者が購入物件を自由に扱えないよう差押える権利が、債権者側に与えられることになっています。これを抵当権と言い、債権者が物件所有者である債務者の意向を無視して競売に踏み切れる根拠ともなっているわけです。

任意売却において、物件に掛けられているその抵当権を除かなければ、正規の売買を成立させることはできません。そのため売買契約においては、サービサーに抵当権を抹消してもらう必要があります。

サービサー側にしても、競売より任意売却の方が多くの回収額を見込めるため、メリットがあるものと考えられます。ともあれ、サービサーの協力なくしては任意売却が成り立ちません。抵当権抹消の交渉には誠心誠意当たることが必須と言えるでしょう。

まとめ
以上のことを要点にまとめると、以下の通りとなります。
◆債権回収会社すなわちサービサーは、住宅ローン債務者が権利の利益喪失となり借金を一括返済しなければならなくなった時の返済先となる。
◆サービサーは、競売もしくは任意売却によって債権を回収する。任意売却の方が比較的売却額が高値となる確率が高いので、債権者にとって有利となる。
◆任意売却に際しては、サービサーの協力を得て抵当権の抹消に応じてもらうことが必要である。

任意売却時のサービサーとの交渉に当たっては、その分野に精通する不動産会社など専門家からのサポートを得ていることが極めて有効と言えるでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

2020.08.04

任意売却後の残債の返済は?

人生には予想できないことがいくつも起こります。幸せを感じたマイホームの購入も、ある日とつぜん会社が倒産したことにより不動産ローンが滞り、逆に負担として大きくのしかかってくることも考えられます。競売を避け、任意売却に成功した場合、その後の残債はどのような扱いになるのでしょうか。ここではそれらについて一緒に見ていきます。

そもそも任意売却とは
残債の返済について見ていく前に、そもそも任意売却とは何か、おさらいしていきましょう。不動産ローンの返却が出来なくなった場合、一般的に金融機関は競売の手続を進めていきます。

マイホームは「競売物件」としてインターネットやチラシ等で宣伝されます。そのため、近隣にも不動産ローンが返済できなかったことを知られてしまいます。市場価格よりもかなり安価で取引されたうえ、いったん落札されてしまえば強制的に退去を命じられます。

これに対し、任意売却は通常の売買と同じように、不動産会社と相談したうえで、マイホームの買主を探すことが出来ます。市場に近い価格で物件を売却することができる可能性も高く、かつ近隣にも不動産ローンが返済できなかったことが知られることはありません。また、引越し費用なども相談できます。

競売という最悪のシナリオに陥る前に、速やかに任意売却の手続きを踏むことが大事になります。

残債の返済義務について
任意売却をしても、不動産ローンの残債が残ることがあります。返済計画や返済方法については、任意売却専門の不動産会社であれば、金融機関と交渉してくれます。こうした交渉には、経験豊富で実績のある不動産会社が頼りになります。

残債の支払いプランは交渉できる
残債の返済先についてですが、2つのパターンがあります。ひとつは、そのまま同じ金融機関に返済していくパターン、もうひとつは、金融機関が民間の債権回収会社に債権を譲渡するケースです。この場合は、返済先は債権回収会社ということになります。

どちらも分割の返済方法を相談していくことになります。不動産ローンに住宅保証会社がついている場合は、住宅保証会社が肩代わりをして金融機関に全額返済をしますが、その後、債権を債権回収会社に譲渡する流れになります。

金融機関にしても債権回収会社にしても、一般的に実現可能な返済方法を探り、支払い方法などの交渉をすることはできます。返済期限については相当の長い期間認めてくれることもありますので、そちらも確認するとよいでしょう。

まとめ
いかがでしたでしょうか。任意売却が成功した後も残債の返済は必要だということをご理解いただけたかと思います。返済計画や返済方法に関しては経験豊富な不動産会社を通し金融機関と交渉することが出来ます。新たな生活を踏み出すうえで大事なステップになります。不動産会社選びは慎重に行った方がいいでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

2020.08.03

任意売却のメリット

住宅ローンの滞納が続いた場合に、競売に移行されてしまいます。競売を避けるために任意売却という手段をとる際のメリットとはどのようなものがあるのでしょうか?今回は、任意売却のメリットについてご紹介していきましょう。

任意売却そのメリット
金融機関が住宅ローンを融資する際、住宅に設定されるのが抵当権です。返済を滞納した場合、適用されるのがこの権利で最悪の場合は競売対象となり、落札額を返済に割り当て、残債については返済義務が生じるわけです。

なお、一般売却が通用しないのがこの権利の特徴で、抹消はローン一括返済以外の方法は禁止とされています。任意売却をする場合、金融機関との合意の下で初めてできる売却です。金融機関と折り合いがついたら、抵当権抹消と不動産は売却が可能となります。

また、それ以外にも競売申し立てが行われた場合や督促状が届いた場合、ローン返済が困難で最悪の場合は滞納するのではと予見した時に対し、先手を打つ形としても活用できるわけです。

売却は自分の意志によるもの
物件を手放す場合、抵当権がかかっていますので競売は裁判所によって売却が決定されますが、任意売却は自分の意志での売却が成立可能となるわけです。また、一般的な不動産の売却と同じ方法で話を進めますので、一括見積をしてから複数の額を提示してもらい、条件面などを見極めてから、この価格なら納得できるかもと判断したら、その額での売却として不動産会社と交渉できるわけです。

不動産売却と遜色ない額で
販売活動については一般的な不動産売却と一緒で、市場価格での提示が可能です。競売については最低価格を中心とした額で売却が進むため、任意売却のメリットがこの場面でも強く働いてくれるわけです。

しかし、売却期間については一般の売却と比べ短期間で設定されるため、あらかじめ提示した額での購入者が出てこない場合は、やむを得ないものとして価格を多少見直して、値段を下げて販売するのが妥当な道です。

一括見積の時に提示した2番目以降に高い額を中心とした販売戦略の見直しをするのも、与えられた期間内において買い手を見つけやすくする一つの手であると考えられます。

周りに悟られない
通常の不動産売却と同じなのが任意売却ですので、売却決意の理由までも公開される危険性はないため、基本的には周囲に知れ渡るリスクはほぼありません。ローン滞納を理由に任意売却するといった情報漏洩の恐れはなく、安心して売却活動などに力を注げるわけです。

各種経費の話
売却が成立した場合、仲介手数料及び抵当権抹消に必要な諸経費のほか、管理費滞納分などに関しては、売却代金から差し引くためその費用を用意しなくても済むわけです。最終的に差し引かれた額については住宅ローン滞納分として支払うのが任意売却の原則となっています。

新たな生活拠点を確保した場合における引っ越し費用についてですが、交渉によっては確保される場合があります。ただし、債権者の同意が別途必要となります。

残った残債はどうするの?
残った住宅ローン残債ですが、この場合については競売と同じく帳消し対象とならないため、各自で支払う必要があります。分割払いが適用されるのは任意売却のみで、債権者との交渉により無理なき金額で支払いができるのに対し、競売についてはそれが一切通用しないわけです。

まとめ
任意売却のメリットについて紹介してまいりました。債権者との交渉が前提になりますが、一般的な不動産売却とほとんどかわりません。しかし、任意売却は各種の交渉が必要となりますので専門の業者や不動産会社に委託することをお勧め致します。

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2020.08.02

住宅ローンの返済が困難になった時に選択したい任意売却とは

転職や失業などの収入減や、子どもの成長に伴う学費など支出の増加など、マイホームを購入する際に計画を立てていた予想と現実が相反した時、住宅ローンの支払いが困難になるケースが発生します。そのような場合、住宅を手放してもいいと判断するなら任意売却という方法があります。

任意売却とは
何らかの事情で住宅ローンの支払いが、金融機関にもよりますが3ヶ月~6ヶ月滞った場合、金融機関は抵当権に従い不動産を差押え「競売」にかけ換金をする手法を取ります。

競売だと、いくらで落札されるかは、競売開札日まで誰もわかりませんが、よくいわれているのが、市場価格より2~3割低い価格になることが多いようです。

そこで、仲介者が債務者と債権者の間に入り、滞納した住宅ローンの抵当権の解除をお願いしつつ、両者に満足のいくような価格で売買を成立させることを「任意売却」とよんでいます。

任意売却以外の方法はあるのか
任意売却は金融機関の承諾がなくてはできないので、全ての方ができるとは限りません。そうなると残されている方法は、「競売」ということになります。

競売は、金融機関などの債権者が、住宅ローンを支払えなくなった債務者や保証人から、抵当権の設定を受けた不動産に対して、その不動産を管轄する裁判所に対して担保不動産競売を申立てることをいいます。

競売は、裁判所が売却までの全ての手続きをおこなってくれるので、競売を申立てる側(債権者)にとっては、資金の回収するメリットがある一方、市場の相場よりも2~3割は低く売却される可能性が高いことはデメリットといえます。

任意売却と競売の比較
任意売却と競売を比較してみると以下のようになります。

【任意売却】
〇売却価格が市場価格に近い状態で売却でき、返済額に充てられることから無理のない返済計画が立てられる。
〇引っ越しに関する費用・時期・引っ越し先などの融通が利く。
〇プライバシーが守られる。

【競売】
〇売却価格が市場価格より2~3割低く、返済額への充当が期待できず、債務が多く残る。
〇立ち退き費用がないことや、強制的に立ち退きを迫られる。
〇引っ越し先に関する費用・時期・引っ越し先など融通が利かない。
〇競売情報が公開され、近所に知られてしまう可能性がある。

比較してわかるように任意売却を選択すると、先の見通しを立てることができるので、新たなスタートをきることができるようになりますが、任意売却をするには金融機関が競売にかける前に動かなくてはいけません。早めに対処するよう動く必要があります。

住宅ローンの支払いが困難だと思ったら
金融機関にもよりますが住宅ローンの滞納が合計6回になると、競売への手続きが開始されてしまいます。裁判所から「競売開始決定通知書」が届くと、競売を取り下げて任意売却をするまでに残された期間は、余裕を見ても5ヶ月、早ければ3ヶ月しか残っていません。

競売にかけられてから任意売却の交渉をするのは、時間切れとなってしまうこともあります。そのようなことも踏まえると、任意売却は、住宅ローンの支払いが困難だと思ったその時に、行動をすることが大切です。

まとめ
任意売却は、不動産売買の中でも特別な売却方法です。本来なら、金融機関に全額返済をしてからでないと、住宅の売却は認められません。しかし、条件が揃うことで任意売却を許可してもらうことが可能となるのです。住宅ローンの支払いが困難だと感じたら、早めに行動をおこしてください。


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2020.08.01

任意売却の相談で、安心できる今後を考える

任意売却には、無料で相談できる方法があります。任意売却を専門にしている仲介業者や行政書士などが、任意売却についてご案内しています。相談と実行に移すのは、慎重であるべきです。任意売却の相談で、安心できる今後を考えてみる事です。

任意売却で、相談先の選択
任意売却は、競売による方法を避ける事で、住宅ローンによる窮地をいくらか軽減できる方法として、自分の所有する不動産の処置を選択できる可能性がある事です。任意売却と競売でしか住宅ローンの返済ができない場合、所有者にとっては、重大な決断に迫られる事になります。

その前に、相談先を選ぶ事です。できれば、そのまま任意売却を引き受けてもらえると時間的なロスを無くす事ができるので選択方法は、慎重にならなければなりません。相談先に求めるポイントをまとめてみましょう。

1.任意売却の実績で選ぶ事
第1に考える事は、任意売却における実績が重要です。なかには任意売却を通常の物件のように扱って、トラブルや期限切れにあう場合があり、結果的に競売に持ち込まれる可能性が高くなります。専門の仲介人は、ある程度の投資家に通じており物件の対処法だけでなく買手や全体的な流れまでフォローができるのです。

2.不動産関連の専門家がいる事
税理士や弁護士、不動産鑑定士など、法律にも精通した専門家が控えていて、それぞれの役回りで任意売却の成功に導く手段を講じる事ができます。

3.費用面での明確な回答
任意売却をするお客にとっては、支払うべき費用は全て不動産売却に依存しており、余分な費用の出費は不可能になります。持ち出し費用がないようにしなければならないので、全ての費用において納得のできる対応であるべきです。

なかには話を有利にする為に、お金がもらえるなど詐欺に近い行為もあるようです。引っ越し費用の場合は、出ない場合もあり債権者の好意によって上限が30万円までとなることもあります。おかしいと思ったら、他の相談先で確認してみましょう。

4.債務の返済に対する対応
任意売却によって返済できる額は限られた場合が多いです。全額返済が不可能な場合の選択として、任意売却を選ぶ場合がほとんどなのです。いわゆる債務超過による状態なので、住宅ローンなどの返済が、完納できずに残ってしまうのです。その場合のサポート体制として債権者に対し、残りの返済方法について交渉してもらえる事です。

それができなければ、競売との違いがないに等しいのです。売却した後に無理な返済が残ってしまうと、自己破産するしか方法がありません。自己破産は、やり直す為にはデメリットが大きいので、そうならない為にも残りの返済を無理なく返済できるように交渉するべきなのです。

仲介人に求める事
相談する内容としては、以下の点で納得できるのであれば、競売の期間も考えて早めに決断する事です。任意売却の仲介人の役割について記載します。

1.債権者との交渉で抵当権の抹消
2.買手の確保と契約の手続きをする事
3.契約で万一の場合に、違反にならない無条件の解約や持ち出しの出費がない事
4.売却後の引っ越し費用の交渉
5.売却後の残りの返済方法に対するサポート

まとめ
任意売却では通常の取引のように対応しますが、競売に迫られると期間的な制限に迫られてしまい、間違った判断に及ぶ場合があります。予め無料相談を利用して、任意売却について理解を深めておく必要があります。時間がある内に、慎重に判断しておく事です。

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2020.07.27

任意売却のメリットと連帯債務者について

住宅などを建てる場合ほとんどの方は、金融機関からローンを利用することが多いのではないでしょうか?共働きの夫婦が共有名義で申し込むケースもあります。このような場合、お互いが連帯債務者となります。連帯保証人は、よく耳にしますが、連帯債務者という名称は、聞いたことがない方も多いのではないのでしょうか?今回は、任意売却をする際の連帯債務者について調べてみました。

任意売却とは
金融機関に住宅ローンの支払いが何らかの理由によりできなくなった際、そのまま手をこまねいていると競売にかけられてしまいます。競売になると相場価格の約7割で売却されるためローンの残債が出た場合、さらに支払いを続けることになり経済的負担も大きくなります。

そこで金融機関と相談のうえ少しでも物件を高く売ることが任意売却という方法です。金融機関も競売よりも多くの残債が回収できますのでお互いに良いことだと思います。一般的には、不動産会社を通して物件を売りに出すことが多く不動産会社選びが重要となります。

連帯債務者とは?
住宅やマンション、一戸建てなどの不動産を購入する際には、金融機関は、債務者が支払いできなくなったときのために連帯債務者を設定します。そして仮に債務者が、借金返済が困難になった場合、金融機関は債務者に代わって連帯債務者に債務の支払いを要求します。

つまり債務者が借金を払うことができなくなった場合、連帯債務者が支払う義務を負うということになります。任意売却においても、どちらか主導で行った場合でも、連帯債務者の許可を必要としますので、注意しましょう。連帯保証人との違いは、主債務者が、同等になるのが連帯債務者なので、債務の請求はどちらでも良いことになります。

2種類の任意売却方法
1.仲介
物件を不動産会社に売買委託をして売る方法ですが、不動産会社の査定した価格をもとに売りたい価格を売主が決められるメリットがあります。

2.買取り
物件の売買価格は不動産会社が査定して決めます。不動産会社は物件を売るためのリフォーム料などを計算して価格を決めますので仲介に比べて多少安くなりますが、早く物件が売れるというメリットがあります。

任意売却のメリット
【メリット1】
競売などの相場価格(市場価格の約7割)に比べて一般的な不動産取引価格で売却するので、より市場価格に近い価格で売却が可能であり、金融機関からの残債が少なくなり債務は金融機関と相談・協議し、無理のない金額で分割返済が可能となります。

【メリット2】
不動産売却には不動産会社への仲介手数料や登記費用・登記料がかかります。その諸経費は売却価格の3%~5%ですが任意売却の場合、その売却費用から差し引かれますので諸経費にかかるお金の準備が必要ありません。

【メリット3】
競売にかけられると裁判所のホームページや新聞に広告が出されますが、任意売却は不動産会社を通しての売却方法なので、周辺住民などに金融機関への住宅ローンの返済が滞り困難になった事情が知られずに済みます。

【メリット4】
自分の意思で売却でき価格が決められ、売却後も買主が賃貸目的での購入である場合、自宅に住み続けることができます。

【メリット5】
仲介人の交渉にもよりますが、引越しをする際に金融機関との交渉によって引越し費用や初期費用を出してもらえる可能性があります。

まとめ
夫婦で自宅を共有名義で金融機関からローンを組んだ際には、お互いが連帯債務者となります。何らかの事情でローン返済が困難になった際には、早めの対策として任意売却をおすすめします。また、物件をできるだけ高く売るためにも不動産会社選びがとても重要となってきます。

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2020.07.21

任意売却の着手中、物件を差押えられた場合その解除は可能か?

住宅ローンの未納が続いて自宅を手放さなければならなくなった場合、債務すなわち借金をできるだけ少なく抑える方法の1つである任意売却。しかしその進行中に住宅が差押えられるケースも珍しくありません。差押えを解除する方法はあるのでしょうか? 考えていきたいと思います。

住宅ローン滞納が続くと・・・
マイホームを手に入れる際、銀行などの金融機関でローンを組むことにより購入資金を借り入れ、以降月々定められた金額を返済する方式を取られる方は多いと思われます。

しかし住宅ローンの返済を滞ると、3ヵ月から6ヵ月の間に「期限の利益喪失」という事態に陥ります。つまり、ローン残額についてこれまで通り毎月分割して返済する方法が無効となり、全額一括払いで請求されるわけです。

債権者すなわちローン残高の支払い先もローンを組んだ金融機関から保証会社へと移行します。加えて保証会社は裁判所に申立てを行い、競売に向けた準備を進めていくこととなります。

競売とは、裁判所が主催する財産の処分方法です。対象となる物件についてその購入希望者を入札形式で募り、その中で最も高額を提示した人にその提示額で売却するという流れとなります。

不動産が競売対象となった場合、正規の不動産評価額は適応されないため、一般より低額で売却されるケースが主となります。売却額はそのまま債務の穴埋めとして債権者が受け取り、住宅の元所有者である債務者に渡ることはないと見て宜しいでしょう。この競売に向けた準備段階で、対象の住宅は差押えを受けることになります。

差押えとは
住宅ローンでは契約上、債権者側に抵当権が与えられることになります。これは、資金を借り入れる債務者が返済不能に陥った場合、返済金に代わって住宅そのものを債権者側が取得できる権利に相当します。

これに基づいて、債権者側は競売申立てが可能となるわけです。申立て開始から競売落札者決定までの間、債権者が競売物件を扱う権利について法的に抑制するため、差押えという処置が取られます。

これにより債権者は、物件を独断で売却処分するなど、所有者として本来認められた権利を制限されることになります。また、差押えは、競売など民事上の理由のみならず、税金の滞納など行政上の理由からなされる場合もあります。

任意売却と差押えの解除
競売では不動産評価額が考慮されないことから、売却額が通常の不動産売却と比べて低額となるのが常です。しかし、住宅ローン滞納を理由とする売却すなわち任意売却であれば、不動産評価に基づいた売却価格が設定され、競売時より高額の売却額が見込めます。

つまり債務者にとっては、競売より負債の残額を低くすることが期待でき、借金の負担を軽減する可能性があるわけです。ですが、任意売却を成立させるには、通常の不動産売買とは異なる条件が必要です。

それは、物件に対して抵当権を持つ債権者側に、その権利を抹消してもらわなければならないということです。抵当権の抹消がなければ、既に差押えがなされていた場合、その解除ができません。

つまり任意売却を実行するには、抵当権を持つ債権者側の協力が不可欠であるというわけです。

まとめ
以上のように、住宅ローン支払いを延滞するとやがて期限の利益を喪失しローン残高全額の一括返済を迫られるようになり、住宅について競売申立てが出され差押えなどの事態が生じるという流れを踏まえておきます。競売より借金を減らすことが見込める任意売却を行うには、債権者側が持つ抵当権の抹消ひいては差押えの解除が必要であるため、債権者側の協力を得ていなければならない、という点について確認してまいりました。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

2020.07.18

「期限の利益喪失」の通知が届いたら、急いで任意売却の手続きを

期限の利益喪失」の通知が届き、何の手立てもしなければ任意売却にかけられる時間は限られてきます。任意売却にかける時間が限られるということは、成功確率が下がる可能性が増します。そのため、速やかに行動に移していかなければなりません。

期限の利益喪失の通知が届いたら
住宅ローンの滞納が合計で半年となった場合、金融機関から期限の利益の喪失に関する書類が送られてきます。これは、お金を借りた金融機関からこれ以上支払いを待つ猶予がない、ということを示すものです。
金融機関から住宅ローンなどを組んでお金を借りる際、金銭消費貸借契約という契約を結びます。この住宅ローンのように、債務を分割して返済期限を設定して返済できる契約を「期限の利益」と言います。
しかし、住宅ローンの返済がなされていない場合、金銭消費貸借契約を破ることになります。そのため、「期限の利益」を失うことにより、その時点での残債務を一括で返済することを求められてしまうのです。
住宅ローンの場合、通常合計6回の滞納をしてしまうと期限の利益が失われることになります。期限の利益が喪失されると、定められた期日までに現金で一括返済するようにという「期限の利益喪失に関する通知」が送られてきます。
住宅ローンの場合は、「代位弁済」という住宅ローンの債務を保証する会社が、一括でローンの支払いを債務者に代わり行うことができます。代位弁済後は保証会社に金銭の返済をしなければなりません。

期限の利益の喪失は放っておくと競売へ直結してしまう
「期限の利益喪失」の通知が届いてしまった場合、不動産を売却し、ローンを返済する以外に解決策はないでしょう。一般的に住宅ローンが払えなくなった場合、その住宅は競売にかけられます。
そうすると、競売物件として住所や室内写真などが広告などに公表され、入札という形で購入者が決定されます。デメリットとして、購入者から引っ越しの要求をされた場合、時間や費用がなくても、拒むことはできないことが挙げられます。競売は債務者にとって最も避けたい売却方法です。
期限の利益を喪失した場合に競売にかける以外に解決する方法が「任意売却」です。任意売却は、所有者の意志で不動産売却を行うというもので、債権者の同意を得て販売活動をしなければいけないという前提はつきますが、メリットとして一般的な不動産取引とさほど変わりがない点が挙げられます。他にも、任意売却には競売にない以下のようなメリットがあります。

・お金の持ち出しがない。
・競売よりも高く売却できる可能性が高い。
・金額によっては引越し費用を確保することが出来る。
・引越し時期の都合をつけることが出来る。
・残債も毎月無理ない範囲内での返済ができる。

このように任意売却は競売と比較して非常にメリットのある売却方法ですが、取り扱っている不動産会社が少ないことによって認知がされておらず、競売になってしまっている不動産も多いのが現状です。
期限の利益喪失通知が来ても放置してしまうと、任意売却にかけられる時間は減っていきます。任意売却にかけられる時間がなくなるということは、任意売却の成功確率を下げてしまうことになるのです。
早目に任意売却を取り扱っている不動産会社に相談することで、任意売却が成功するかどうかが決まってくるのです。

まとめ
期限の利益喪失のお知らせが来たら速やかに任意売却の準備を始めましょう。その際は、任意売却を扱っている不動産会社が強い味方になります。


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