2020.06.21

不動産の賃貸事業収支を改善させるためにはどうした良いか。

不動産の価格が上昇する局面では自宅とは別に賃貸用不動産を購入して運用する方が増えてきます。賃貸用不動産のような投資用不動産は自分自身が居住する訳ではないので、住宅ローンと比較して事業ローンや不動産投資ローンは金利が高いことに特徴があります

金利が高いということ
金利が高いということは、当然に借入額に対する返済額が大きくなってきます。賃貸用不動産を購入するということは、不動産収入によって利益をあげることを目的としている訳ですから、賃貸収入と運営経費そしてローンの返済額とのバランスが重要です。

賃貸事業収支を改善させるためには
賃貸不動産の収支が赤字ですと、投資の意味がありません。処分の検討の前に周辺の類似不動産の稼働率を確認してみましょう。比較した結果、投資不動産の稼働率だけが低い場合には何らかの問題を抱えている可能性が高いです。募集賃料の設定が高いということはないでしょうか。隣接地や周辺に問題のある物件などは無いでしょうか。広告費を削っていないでしょうか。とにかく稼働を挙げるための手立てを考えましょう。礼金不要なども効果があるかもしれません。次に費用の分析です。何か余分な費用はかけていないでしょうか。維持管理費など外注費が高すぎではないでしょうか。自分でやれることは自分でやって費用を削っていきましょう。

賃貸事業収支が黒字にならないなら
様々な手を尽くした結果、賃貸事業収支が黒字にならないということであれば、アパートローンの借入額と返済期間のバランスがおかしいのかもしれません。それもおかしくないとなれば、そもそもの投資に失敗したという可能性を検討しましょう。期待される賃料収入に対して本体価格すなわち物件価格が高すぎたということです。このため物件取得のためにアパートローンの返済額に収入が追い付かないということです。

投資の失敗であれば早めの処分が必要です。
投資の失敗であれば、所有し続ければし続けるほど赤字が累積していくことになりますから、早めの処分が必要です。このときの処分方法として資金的な余裕があれば問題ないのですが、売却価格よりもローン残高のほうが大きい場合には基本的には自由に売却することができません。かといって競売の実行まで待っているとどんどん負債が増えていきます。そこで債権者の承諾を得て任意売却を行うことを検討しましょう。債権者も競売よりは広く購入希望者を募ることができる任意売却のほうが望ましいと考えることが多いため承諾する可能性が高いです。投資としては失敗であっても売却価格は意外と良い値段で売れることも無い訳ではありません。出来る限り高値で売却して残債を少なくしたいところです。


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2020.06.13

賃貸経営を行う大家が心掛けたいこと

不動産投資を行うということは株式投資などと異なり、大家として賃貸経営を行うということでもあります。株式投資などであれば、株式の銘柄を購入すれば特段することはなく、キャピタルゲインを狙うのも購入した株式銘柄の価格が上昇することを待つだけとなります。しかし、不動産となると大家として建物の管理、入居者への対応を行い、賃貸経営が順調に行われているかどうかについても意識しなければいけません。


不動産投資の失敗によって起こること
不動産投資を開始したものの大家としての業務を怠ってしまうと、空室が続いてしまったり、賃料の滞納を放置してしまったりするなどして家賃収入が計画通り得られなくなってしまいます。不動産投資を行うために不動産投資ローンを利用している場合で、家賃収入によって返済を計画している場合には返済が出来なくなってしまい、賃貸不動産に設定して抵当権が実行されることによって競売に掛けられてしまうということも十分にある話です。 不動産競売では一般的に低廉な価格での売却となってしまうために、売却代金だけではローンの返済が出来ないとなるとローンの残債についても返済義務を抱えることになります。せっかく資産形成をしようと不動産投資を始めたにも関わらず、残ったのは借金だけという事態は避けたいものです。

大家業を営むことができるか?
大家として行わなければならないことは実に多く、サラリーマン投資家が副業で不動産投資を行う場合には実際にこなしていくことは難しいといえます。そこで大家業を専門業者に委託することが一般的に行われるのですが、賃貸経営の観点から業者選びはしっかりと検討しなければいけません。

大家としての賃貸経営管理
賃貸経営を行うにあたって賃料の設定をどうするか、外部業者への委託料はいくらまで払えるのか、ローンの返済金は賃貸経営の収支で賄えるのかなどを総合的に考えて判断していく必要があります。家賃を下げれば入居者は決まり易いと思いますが、最終的に赤字になってしまうようでは不動産投資の意味がありません。家賃は適正な水準であっても管理委託料が高いことによって赤字になってしまっては、これもまた意味がありません。大家として賃貸経営を営む以上は、収支が黒字になるためにはどうすれば良いかを常に意識する必要があるのです。もし、物件の購入自体が失敗しており、どのような手を尽くしても収支の黒字化が難しいということであれば、早々に売却することも検討しなければいけません。不動産投資ローンなどを利用している場合には、銀行や専門家に売却についての相談を早めにするようにしましょう。

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2020.06.12

賃貸管理を専門業者に委託することのメリット

不動産投資を行う場合に投資対象不動産の賃貸管理を自主管理にするか、管理委託して専門業者に依頼するかではコストの掛かり方が違ってきます。当然、自主管理のほうがコストは削減できますが、もし、副業で不動産投資を行うのであれば賃貸管理は専門業者へ委託するほうがメリットは大きく、結果的に収益も大きくなることが多いです。
 
賃貸管理業務とはどのような業務 
投資不動産の管理業務には物件管理業務と賃貸管理業務とがあります。物件管理業務は物件の補修繕などを行ったりして、投資対象不動産の維持管理や保守点検を行うことで物件の価値を維持又は向上させるために行います。これに対して賃貸管理業務とは入居者の管理を行う業務になります。空室があればリーシング活動によって稼働率を上げたり、入居者からの家賃回収や滞納発生時の請求などの対応、退去時の立会いやクレーム対応したりなど幅広い業務を行っています。この賃貸管理が適切に行われていないと空室が長期に渡って発生したり、滞納による家賃の貸し倒れなどが発生したりすることになってしまいます。賃貸管理業務は収益に直結しているといっても過言ではありません。したがって優良な専門業者への委託は大家にとっても大きなメリットになるのです。

自主管理との比較
もし、大家として専業で賃貸管理に取り組んでいるのであれば自主管理を行うほうがコスト削減となり収益を拡大させることが可能です。しかし、サラリーマン投資家などの場合には、収益を拡大させようと思って自主管理を使用と思っても上手く管理が出来ず却って収益を悪化させることになる可能性のほうが高いといえます。それだけ賃貸管理業務は難しく、手間が掛かるものなのです。自主管理にして賃貸管理費の外部委託費を削ったとしても、その額以上に空室が長引いたり、貸し倒れが発生したりすることによる機会損失が発生してしまうと結局は損失のほうが拡大することになります。結局は不動産投資ローンの返済の原資にしようとしていた家賃収入が獲得できず、持ち出しでローンの返済をするか投資不動産を売却してローンの返済をするということになってしまいます。 自主管理には費用を削減するメリットよりも逸失利益のほうが大きくなってしまうというデメリットのほうが大きいことが多いのです。

健全な賃貸経営のために
賃貸管理を専門業者に委託することでコスト以上のメリットが認められるのであれば積極的に検討をするほうが良いでしょう。不動産投資による賃貸運営も失敗してしまうと競売に掛けられることになりますので、無理をしない投資計画を立てて着実に収益を伸ばせるような運用を心掛けるようにしましょう。


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2020.06.11

区分所有マンションの賃貸管理の難しさについて

区分所有マンションを購入して他人に賃貸して家賃収入を獲得する不動産投資がブームとなっていますが、投資目的でなくとも転勤などによってマイホームとして購入した区分所有マンションを賃貸せざるを得ないこともあります。 このとき賃貸管理をどのように行うかは所有者にとって悩ましい問題です。


マイホームを賃貸する局面
建物は住み続けながらメンテナンスをしていかないと傷みが激しくなるといいます。マイホームとして購入した区分所有マンションでもやむを得ない事情によって長期的に不在とするならば他人に賃貸したほうが良いかもしれません。 また、区分所有マンションの購入に住宅ローンなどを利用されたのであれば賃貸して獲得した家賃収入を返済に充てなければ家計が苦しくなると思われます。もし、返済が出来なくなってしまうと担保権が実行されてしまい競売にかけられてマイホームを手放すことになってしまいます。そこで区分所有マンションを他人に賃貸するときに最も気を付けなければいけないのが賃貸管理の方法ということになります。

賃貸管理の内容
まず、所有している区分所有マンションを賃貸することになったら借手を探さなければいけません。知人などで信頼できる人物が借りてくれるのであれば良いかもしれませんが、そうそう上手くも行きません。通常は不動産仲介業者に依頼して入居者を探してもらうことになります。入居者が無事に決まっても安心することはできません。今度は賃貸管理を行っていかなければならないからです。賃貸管理は主に物件の管理と入居者の管理に分けられます。物件の管理については区分所有マンションであれば共用部分などは管理組合で行うのであまり心配する必要はありません。専有部分については入居者とのやりとりが発生することになりますので、その対応が求められます。 また、これ以外にも賃料回収や更新手続き、クレーム対応、滞納に対する督促など様々な賃貸管理業務があります。これらのことを遠く離れたところから行うのは正直難しいと言わざるを得ません。

賃貸管理は委託がお勧め
そこでお勧めなのは賃貸管理業務を専門業者に委託することです。当然、手数料は発生しますが自己管理で行うよりもスムーズに業務を遂行してくれますので、結果的にトラブルも上手く処理でき家賃回収も安定する可能性が高くなります。特に家賃収入でローンの返済を行う場合には安定した家賃回収は重要なポイントです。もし、区分所有マンションを賃貸するのであれば賃貸管理の専門業者への委託の検討をお勧めします。


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2020.06.10

マンション経営によって産まれる悩み

この数年、賃貸マンションの経営がサラリーマンの間でもブームになるくらいに盛り上がっているようです。
この盛り上がりの背後には歴史的な低金利が続いているため賃貸用マンションなどの購入資金が調達しやすい環境が整っているということが挙げられますが、マンション経営を始めたことで悩みを抱えてしまう方もいらっしゃいます。

マンション経営とは
マンション経営とは賃貸マンションを購入して他人に賃貸して得られる家賃で運営費用を賄いながら資産形成していくスキームの投資のことです。マンション経営では獲得した家賃から不動産投資ローンの返済を行うことが一般的なため、金利が低いということはマンション経営を考えている人にとっては大変有利な状況となります
金利が低くなる分返済する金利が少なくなるということであり、その分借入を増やすことが可能ですし、レバレッジ効果といって低い金利で資金調達をして高い利回りものに投資を行うと、投資効率が良くなるためです。
しかし、マンション経営を行うことで悩みを抱える人も少なくありません。


不動産投資ローン利用による担保
住宅ローンを利用すると担保としてマイホームに抵当権が設定されます。マンション経営でも同様で、賃貸用マンションの購入に不動産投資ローンを利用すると賃貸用マンションに抵当権が設定されます。ローンの返済が滞ってしまうと抵当権が実行されて賃貸マンションが競売に掛けられることとなるのも同様です。
マンション経営の悩みの多くはローンの返済に行き詰ってしまうことにあります。

マンション経営の悩み
マンション経営における空室の発生は資金繰りの悪化に直結してしまいます。家賃収入からマンション経営における経費とローンの返済を行う訳ですから当然といえば当然です。また、思いがけない設備の故障などによって修繕費が必要になることもマンション経営の悩みの種となります。また、マンション経営が順調にいっているときでも金利の上昇などがあるとマンション経営が厳しくなるため将来の動向について気を揉むこともあるでしょう。また、ブームに乗ってマンション経営を始めてみたけれども、あまりマンションが良い物件ではなかったかもしれないと悩む方も多いのではないでしょうか。
 マンション経営はひとつの事業であり、言われているほど簡単なものではありません。ローンの返済などが苦しくなるようでしたら早目の損切も投資における大切な判断です。マンションの売却には任意売却が利用できるケースもありますので、残債が発生しそうな場合や債権者との交渉が必要な場合などは検討されてみると良いかもしれません。


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2020.04.07

賃貸住宅の管理費と共益費の違い

毎月、家賃とともに入居者から徴収する管理費。賃貸住宅のオーナーとして、具体的な使われ方も気になるところではないでしょうか。また、共益費との違いについても明確に線引きがあるのか、こちらでご説明しましょう。

管理費とは
一般的に、マンションやアパートなど、賃貸住宅の建物や共用部分を、管理・維持していくための費用を管理費といいます。管理人の人件費やエレベーター・浄化槽維持費、共用灯の交換などがそれにあたります。しかし、管理費を利用しておこなう作業の範囲は明確に決まってはいません。管理人が常駐している物件もあれば、定期的に巡回する物件もあります。また、清掃も毎日行うマンションもあれば、定期巡回でメンテナンスをする物件もあるので、管理の内容は物件によって異なります。

共益費との違いはあるのか
賃貸住宅の家賃と一緒に、共益費を入居者から徴収する物件は多く見られます。共益費とは、賃貸住宅の共用部分の設備購入の費用や、維持に関する費用となっており、管理費と変わらない意味合いで使われています。オーナーや不動産会社の意向によって、呼び方は使い分けられているのが現状です。

管理費は一律ではない
管理費は、物件によって異なります。算出するための基準は近隣の相場を考慮しておこなうことが多く、不動産会社と、かかる費用を予測し、シミュレーションして算出する割合が高くなっています。算出方法は、建物全体の共用部分の管理・維持費用、植栽などが多くあればメンテナンス費用などを各住戸で割って算出する方法が一般的です。その他にも、床面積の広さに応じて金額を設定する方法もあります。例えば、25平米のワンルームマンションは2,000円に、40平米の2LDKのマンションは4,000円と、広い部屋ほど管理費の負担を大きく設定します。

管理費のない物件の仕組み
入居者募集をする際に、「賃料+管理費」と分けて表示をするのが一般的ですが、中には管理費という項目がない物件もあります。これは、単に管理費を賃料に組み込んだだけの募集方法となります。しかし、この方法ですと、入居者の初期費用へと影響があります。例えば、賃料5万円の管理費込み
と賃料4.8万円+管理費2,000円の2つの募集方法ですと、仲介手数料、礼金、敷金は賃料の〇ヶ月分という計算になりますから、どうしても、前者の管理費込みになると、初期費用が高くなってしまうのです。

まとめ
管理費とは、共益費と同じような意味をもち、物件の状態を維持していくためにも重要な費用です。その趣旨を理解し、賃貸住宅経営に役立てたいものです。


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2020.04.03

賃貸管理のクレーム実例

春は引越しシーズンで入居者の入れ替わりもあり、どのような入居者が入ってくるのか気がかりな点も出てくることでしょう。賃貸管理をする中で、一番労力を必要とする「クレーム」には、どのようなものあるのか、こちらで確認してみましょう。

入居後のトラブルで一番多い「騒音」
賃貸住宅のトラブルで一番多いのが「騒音」のクレームです。クレームを入居者間のトラブルだといって、放置していると、家主は契約違反で損害賠償請求を受けることもあります。なぜなら家主には、「通常の性能を有する居室を提供する義務」があるからです。賃貸借契約書には、通常、借主の義務として禁止事項が記載されています。例えば、楽器などの演奏やステレオ、大音量のテレビなどの騒音で近隣に迷惑をかけないという趣旨です。しかし、音量というのは人それぞれ感じ方が異なり、許容範囲を設定することがとても難しくなります。では、どのくらいの騒音が義務違反とされるのでしょうか。人が生活をしていると、生活音というのは何かしら出てきます。ある程度はお互い様という部分があるので、社会通念上、お互いに受忍しなければ生活ができません。受忍限度を超えるような騒音を、借主が起こしているような状態が続いているなら、契約の禁止条項違反となり、クレームとして処理しなければいけないということになります。

緊急性の高いハード面のクレーム
ハード面のクレームは緊急性の高いトラブルが多いのが特徴です。例を挙げてみますと、

●トイレが詰まって流れない 
●トイレから水が逆流してくる 
●お湯が出ない 
●ガスがつかない 
●電気がつかない 
●エアコンが動かない 
●エントランスの自動ドアが開かない

などなど。実際に生活している身になってみると、迅速に対応してほしいトラブルでしょう。このようなトラブルは365日、24時間、いつ起こるかわかりません。専門的な知識が必要になるトラブル対応を家主がなんとかしようとしても、どうにもなるわけではありません。また、放置したことで被害が拡大したり、入居者から損害賠償請求をされたりと、面倒なことになってしまいますので、スピーディーに対応したいものです。

防げるはずの2次クレーム
トラブル発生から修理対応までの中で、対象の設備が使えないという期間が出ることはよくあります。この期間、入居者は非常にストレスを感じやすい状況となっているため、迅速かつ注意をもって対応をしなければ、2次クレームを発生させてしまいます。そうなると、「設備が使えなかった期間の家賃を割り引け」や「損害賠償を払え」など、主張をしてくることもあるのです。逆に、このトラブルやクレームに誠意をもって対応した場合、入居者からの信頼が得られ長期賃貸契約をしていただけるチャンスにもなるのです。

まとめ
クレーム対応は誠意をもって、迅速に行うことが肝心ですが、家主だけの力ではどうすることもできないクレームのケースもあります。そうなる前に、これまでに様々なクレーム対応を経験してきた賃貸管理会社に管理を依頼することをお勧めします。


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