不動産お悩み解決ブログ

例えば、会社を解雇され収入が途絶えた場合、失業保険や貯金などで住宅ローンを返済し続けていても、いつかは底をつきてしまいます。数か月間滞納していると、マイホームは競売対象となってしまいます。対策の一つとして不動産業者、司法書士などのところへ足を運び、相談をしたところ任意売却を勧められた場合、どのような書類が必要になってくるのかお話ししましょう。

任意売却をするために、競売に掛けられるのを回避するためには、先で少し述べたように司法書士や専門の業者に住宅ローン滞納に伴う通知が来た旨を伝え、任意売却に向けての話し合いを進めるための段取りを組みましょう。


準備しておくもの
もしあなたが、任意売却をしたいと決めた場合、書類は当然ながら必要ですし、金融機関との間で話をつける場合にも重要となるものです。それでは、実際にどのような書類などを用意しておくのでしょうか。



それでは、用意しておくべき書類関係について触れておきましょう。

①借入先に関する情報全般
あなたのもとに届いているはがきの中で、督促状や催告書が挙げられますが、任意売却をするときに欠かせません。

②物件に関する情報
あなたと業者の間で締結した売買契約書や重要事項証明書、建設確認申請書や物件の間取り図で、マンションの場合はその分譲販売時におけるパンフレット、修繕履歴、管理規約・細則なども用意しておきましょう。

③権利書
物件について必要不可欠な書類であり、登記されているものであればコピーでも構いません。


⑥納付書
あなたがこれまで物件を購入してから今日に至るまでの、「固定資産税や都市計画税を納めました」と証明できる書類で、全部用意しておきましょう。


⑧本人である旨を確認できる書類
パスポートや運転免許証、マイナンバーカードなどが対象で、こちらに関しては保証人や連帯債務者の分まで用意しておきましょう。

⑨住宅ローンに関する書類
金銭消費貸借契約書や保証委託契約書、それに借入返済予定表を用意しましょう。

⑩差押え書
差押えとなった場合、情報をすべて用意しておきましょう。


⑥鍵
スペアキーもまとめておきましょう。

まとめ
任意売却をするときに欠かせない書類は、これから先の手続きには必要であり、円滑に解決するための役割を果たしています。一軒家やマンションの一室を買うとき、住宅ローンを組むためを前提として購入するのが一般的ですが、万が一、収入が途絶えたときに住宅ローンの滞納が起きた場合にはすぐ対応できるようにしましょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

長い期間に渡って返済を続ける住宅ローンですが、ときには思わぬ出費のために滞納してしまうことが起こってしまうかもしれません。
滞納をしてしまうと住宅ローンの融資を受けた金融機関などから、支払いの督促を受けることとなりますが、対応を誤ると競売まで話が進んでしまいますので気を付けなければいけません。

支払いの滞納によくある理由
住宅ローンの支払いを延滞すると督促を受けることにはなりますが、多くの方は滞納すると信用情報に履歴が残ってしまうため滞納が起こらないように注意を払っていることと思います。
しかし、つい引き落とし日であったことを失念してしまったり、口座にある残金の認識違いがあったりなどで一時的に滞納してしまうという話はよく耳にします。一時的なものであれば、滞納が履歴として信用情報に残ることにはなりますが、繰り返すのでなければ、遠くないうちに履歴は削除されるため大した問題にはならないと思われます。このような一時期的な滞納は、督促を受ける前に債務者から金融機関に連絡をして、振込などの対応についての指示を仰ぐ方が多いようです。

問題なのは慢性的な滞納
督促を受けてもすぐに支払いが出来れば特段問題になることはありません。問題なのは慢性的な滞納となりうるほど家計の経済事情が悪化してしまうことによる滞納です。このような滞納となると、一時的な滞納と比べると自分から金融機関に連絡を取る人が少なくなってしまうようです。
返済のあてが無い状態で金融機関に連絡しても仕方がないと考えたり、金融機関の人から厳しい態度で返済を求められるのではないかと考えたりするようですが、実はこのような時こそ金融機関に連絡をして対応策を考えないといけません。早い段階で金融機関と相談が出来れば取りうる対応策の選択肢が広くなるのです。遅くなれば遅くなるほど出来ることが限られてしまい、ただ、競売によって売却されるのを待つだけになってしまうということになりかねません。

支払いの督促は状況を変えるチャンス
リストラなどにより職を失ってしまった、病気になってしまって以前のような収入が得られなくなってしまったなどの事態に陥ることで住宅ローンの支払いが滞ってしまったとき、支払いの督促は自身の状況を変えるチャンスだと考えてください。金融機関も可能であれば返済を続けて欲しいと考えているため、返済期間を伸ばしたり、とりあえずは利息の支払いだけで元本は先送りにしたりするなど取りうる対応策の提案を行ってくれます。マイホームを手放さないで済む対応策も見つかるかもしれません。

それでも、もしマイホームを手放さざるを得ないということになったら競売とは異なる任意売却という方法があることを知っておいてください。任意売却には競売には無いメリットが多くあります。もし、任意売却がどのようなものかを詳しく知りたいということになりましたら、アブローズまでご相談下さい。


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不動産の価格が上昇する局面では自宅とは別に賃貸用不動産を購入して運用する方が増えてきます。賃貸用不動産のような投資用不動産は自分自身が居住する訳ではないので、住宅ローンと比較して事業ローンや不動産投資ローンは金利が高いことに特徴があります

金利が高いということ
金利が高いということは、当然に借入額に対する返済額が大きくなってきます。賃貸用不動産を購入するということは、不動産収入によって利益をあげることを目的としている訳ですから、賃貸収入と運営経費そしてローンの返済額とのバランスが重要です。

賃貸事業収支を改善させるためには
賃貸不動産の収支が赤字ですと、投資の意味がありません。処分の検討の前に周辺の類似不動産の稼働率を確認してみましょう。比較した結果、投資不動産の稼働率だけが低い場合には何らかの問題を抱えている可能性が高いです。募集賃料の設定が高いということはないでしょうか。隣接地や周辺に問題のある物件などは無いでしょうか。広告費を削っていないでしょうか。とにかく稼働を挙げるための手立てを考えましょう。礼金不要なども効果があるかもしれません。次に費用の分析です。何か余分な費用はかけていないでしょうか。維持管理費など外注費が高すぎではないでしょうか。自分でやれることは自分でやって費用を削っていきましょう。

賃貸事業収支が黒字にならないなら
様々な手を尽くした結果、賃貸事業収支が黒字にならないということであれば、アパートローンの借入額と返済期間のバランスがおかしいのかもしれません。それもおかしくないとなれば、そもそもの投資に失敗したという可能性を検討しましょう。期待される賃料収入に対して本体価格すなわち物件価格が高すぎたということです。このため物件取得のためにアパートローンの返済額に収入が追い付かないということです。

投資の失敗であれば早めの処分が必要です。
投資の失敗であれば、所有し続ければし続けるほど赤字が累積していくことになりますから、早めの処分が必要です。このときの処分方法として資金的な余裕があれば問題ないのですが、売却価格よりもローン残高のほうが大きい場合には基本的には自由に売却することができません。かといって競売の実行まで待っているとどんどん負債が増えていきます。そこで債権者の承諾を得て任意売却を行うことを検討しましょう。債権者も競売よりは広く購入希望者を募ることができる任意売却のほうが望ましいと考えることが多いため承諾する可能性が高いです。投資としては失敗であっても売却価格は意外と良い値段で売れることも無い訳ではありません。出来る限り高値で売却して残債を少なくしたいところです。


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住宅ローンの返済が滞り任意売却に踏み切る決断をされた方で、家を手放せばローンの返済も落ち着くとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。任意売却をすることで、住宅ローンを全額賄うことができれば良いのですが、売却価格がローンより下回っていた場合、引き続き残債を返済していかなければなりません。では、任意売却後に残ってしまったローンの返済はどうするのか。今回は、返済方法について見ていきましょう。

任意売却後に残る「残債」とは
残債とは、任意売却で物件を売却したにもかかわらず、住宅ローンが売却価格よりも上回っていたことで残る、借金のことをいいます。家を任意売却しても、住宅ローンが残っていると債務者であることに変わりなく、残債を支払っていく義務があります。

残債を返済しないでいると、給与の差押えなどが行われるため、最悪、自己破産の手続が必要になることもあります。そうなると、せっかく家を売ったのに、残債の返済があるのでは、売る前と変わらないのではないか。という疑問も生じるでしょう。

しかし、任意売却をすることで、負担の大きかった住宅ローンの金額は相当少なくなっていて、その分、毎月の返済額も少なくなっていることから、家を売る前に比べると格段と負担は軽くなります。

また、競売で処分されるより、任意売却の方が高額に売却できる可能性は高く、その結果としても残債が減少します。債権者側も任意売却により回収できる金額が多くなるケースがほとんどのため、残った残債に対しても柔軟に対応してくれます。

残債は交渉次第で減らすことが可能
残債について、交渉次第で額面を減らすことが可能です。これは、債権の回収を専門に行う「サービサー」との交渉になるのですが、払える範囲での分割返済を許容してくれたり、返済条件をゆるやかにしてくれたり交渉が可能です。

なぜ、このようなことができるのかというと、サービサーは、通常、実際のローン残高より安い金額で債権を買い取るからです。これは、任意売却をした人の債権は、一般的な債権よりも価値が低いとみなされているからです。

残債の返済方法は
住宅ローンの支払が困難になったことで任意売却に至った経緯から、金融機関にしてもサービサーにしても、残債を一括で返済できないことは承知しています。そのようなことから、現実的に返済ができる支払方法を交渉することになります。

住宅支援機構の場合は、サービサーに債権を譲渡しないことから、前途したような減額についての交渉はできません。しかし、長期間で返済期限を設定してくれこともあります。返済額は、一般的に約5,000円～30,000円の返済になることが多いようです。

一般の金融機関においては、返済が困難と判断されたものは、サービサーに債権を譲渡します。

サービサーとの交渉では、分割返済を何年か続けた時点で、一定の金額の一括返済を申し出ると、たとえその額が満額ではなくても、サービサーが同意してくれる可能性もあるので、ある段階で交渉してみるのもいいでしょう。

まとめ任意売却後の返済においては、毎月の額面を大きく減額できる可能性があることから、現実的に返済できる内容で交渉をすることが大きなカギとなります。また、交渉をしたら、決まったことはきちんと守ること大切です。


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任意売却を実際に行った人でない限り耳にする事のない「ハンコ代」と言う言葉があります。素直に捉えても理解に苦しむ言葉です。今回は、任意売却におけるハンコ代が意味する役割について把握しておきましょう。

任意売却の仕組みについて
「ハンコ代」の前に、任意売却の仕組みについて知っておくとわかりやすくなりますので説明しましょう。

住宅の所有者である債務者が、競売にかけられて自分の意思にそぐわなくても、売却されてしまう事に対し、少しでも良い条件で売却できる可能性が高い任意売却を決断する事にします。まずは、任意売却を専門に扱う不動産業者などに対して、専属の仲介をお願いします。仲介する業者は、抵当権を持つ債権者達に対して「承諾」が必要になるので、抵当権が付いたままでは売却ができないため、その交渉まで行ってもらいます。それと同時に、買主を探して契約まで担当します。
「承諾」が取れると、抵当権の抹消を行い、契約の方も実行可能となるのです。その後は、売却後の引っ越し費用や、債務の残りについても仲介業者が、無理なく返済できるように交渉してくれます。ここまで確実に実行してもらわないと「任意売却」を行う必要性がなくなりますので、必ず確認すべき事項です。

任意売却と「ハンコ代」の関係性について
任意売却を実行する為には、抵当権を持っている債権者の承認が必要と述べましたが、ここで問題になるのが、複数の抵当権がある場合です。任意売却を行っても、全ての債務を払えるほどの金額で売却されるのは難しいのが現状です。この場合、複数の抵当権を持つ人達には優先順位があるので、多くの場合は第1抵当権を持つ債権者がほぼ独占する形になってしまうのです。この事で、第2、第3の抵当権を持つ人達は、配当が貰えないので「了承」する意味がないのです。これに対して争っても時間と無駄な費用を費やすので、具体的には、第2、第3の抵当権を持つ人達に対して承諾料を払う事によって「許可のハンコ」を押してもらう形で、解決するのです。「許可のハンコ」が意味する事は、抵当権の解除料金にあたる為に、通称では「ハンコ代」として通っているのです。法的には、そこまでする必要がないのですが、抵当権を全て解消する為にも、第2、第3の抵当権を持つ人達に対して、協力してもらう承諾料としての意味と役割があるのです。

「ハンコ代」である抵当権解除料が何故必要なのか具体例
実際の名称は、担保にしている不動産の抵当権の抹消です。当該不動産に対して、複数の抵当権が付いている場合には、売却したお金を分配する配当金に対して優先順位が発生します。支払いにおける配当は、第1から順番に第2、第3へと行うわけです。仮に、第1の抵当権の金額が1000万円で、第2、第3の抵当権の金額が400万円ずつとします。しかし、不動産の売却代金は、900万円となった場合、第1の金額にも満たない為に、第2、第3までの配当はできない事になるのです。ここでは、第3の抵当権まで配当をするには、1800万円以上を必要とします。実際には、任意売却でも全ての債務を支払いできるのは稀で、そこまで対応できないからこそ、任意売却や競売によって債務の回収を行うのです。具体例は極端にわかりやすくしていますが、多くの場合が、優先順位の1番目でさえ、全てを回収できるのは稀なのです。このような事から、1番目でさえ回収できない事に対して、2番目や3番目が売却に協力しても無駄な事がわかります。しかしながら、協力金として「承諾書にハンコを押す事」で、もともと1円も入らないお金が、貰えるのならば、その意味があると言う事です。抵当権の抹消料としての「ハンコ代」が慣例として行われているのです。

ハンコ代の目安について
1番目の抵当権者は、任意売却の方が多めに回収できる可能性があるので、後の順位者達に対して任意の承諾料を払う事になるのです。特に料金の相場はなく話し合いで決定します。住宅金融支援機構は、ハンコ代についての規定を唯一定めています。

第2順位に対しては＝30万円か、あるいは残った元金の1割の低い額を選択
第3順位に対しては＝20万円か、あるいは残った元金の1割の低い額を選択
第4順位以下に対しては＝10万円か、あるいは残った元金の1割の低い額を選択

まとめ
任意売却におけるハンコ代は、抵当権を抹消する為に必要な承諾料の役割があります。単独の抵当権なら問題ないのですが、複数の抵当権がある場合に有効な手段としてハンコ代の存在があるわけです。


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任意売却によって、できるだけ高い金額で売る事が目的となります。競売との同時進行も可能ですが、債権者の許可を必要としています。しかし、任意売却でも裁判所の手続きが必要となる場合があるので、詳しく紹介しましょう。

競売と任意売却
担保不動産が債権者によって競売の申請を行われると、債務者の意思とは関係なく売却されてしまいます。このような場合に、相場の価格よりも70％位の価格で取引されてしまうので、債務が残る可能性が高くなり債務者にとっては、良い条件とは言えません。また、売却後には、立ち退きを迫られる為に、引っ越し先や、その費用も、自分で何とかするしかないので債務者に不利に働きます。任意売却の場合には、選任する仲介業者によって、債務者の権利を少しでも有利に運ぶように手続きを行います。債権者の許可を得て任意売却を実行し、買主を見つけて契約の注意点にも気を配り、その後の引っ越し費用まで工面する事ができます。競売との違いは、市場価格を参考にするので、高く売れる可能性があり、売却後の生活においても、引っ越し先の費用を捻出して、生活に困らないような配慮がされます。
　債務整理では、無理のない返済方法を提案し、債権者が返済の可能性を示す事で了解を取り付け、債務者の負担を軽くしながら返済計画を進める事ができるので、できる限り早く任意売却を実行する事をお勧めしています。

裁判所の許可が必要な任意売却
債務者が自己破産を申請すると多くの権利を失ってしまいますが、住宅ローンの返済義務がなくなるので安易に選んでしまうと、信用問題でブラックリストに載り多くの社会的な制限を受けてしまいます。担保不動産に保証人がいる場合には、保証人が返済義務を負う事になり、自分が責任放棄した事で、信用していた家族や親戚などに、負担を負わす事になります。裁判所が自己破産の許可を出す事で、所有する不動産や全ての財産が、「破産管財人」と裁判所の管理に置かれる事になります。「破産管財人」は、弁護士などに依頼して債務整理を行います。その場合は、担保不動産の売却を「競売」または「任意売却」によって、破産者の総財産の集合体である「破産財団」に代金の一部を保管し、それ以外を担保権のある債権者へ、返済の配当を裁判所が行う事になります。改正民法による「担保権消滅制度」とは、債権者が売却代金に同意しない事や、財団組入額に不満がある場合などで担保権を行使した場合、また新法では、破産管財人が裁判所の許可を取る事で、担保権を消滅させる事ができ、任意売却を実行する事が可能になります。この場合の買主は、売買代金から破産管財人へ財団組入額等を分けて支払い、裁判所へ残りの金額を支払う事で、担保権が同時に消滅する事になり、債務の配当を裁判所が行います。この場合の抹消登記は裁判所書記官が代行する事になり、所有権移転登記に関しては、破産管財人と買主が共同で実施する事になります。

まとめ
任意売却での、裁判所の許可が必要な場合とは、債務者の自己破産申請の許可が実行される事で、財産の管理責任が「破産管財人」に移行します。債務整理の為に、破産管財人は、裁判所の許可を得て、任意売却の実行と担保権の消滅が可能になります。



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競売と聞いて、ピンとこない方も多くいるのではないでしょうか。ここでは競売を理解し、不動産競売の入札の流れと仕組みを、一緒に詳しく見ていきましょう。

競売とは？？
競売には主に不動産競売があり、住宅ローンが返済できなくなったときや、不動産(自宅の他、事務所や倉庫など)を担保にして、借りたお金を返す場合にする手続きのことです。

『競売に参加できる条件』
期間入札の買受人となる資格に上限はありません。どなたでも参加することができます。ただし、次のような場合は参加できません。

【返金義務がある人】返金請求の権利を持つ人(債権者)が、不動産競売で、金銭回収が無事にできるよう、返金の義務がある人(債務者)は、競売物件を買い戻すことができない仕組みになっています。

【不動産競売の適正な仕組みを妨害する人】談合や入札妨害など、適正な仕組みを妨げるような事をした人は、競売に参加できません。

【裁判所が買受人を限定した場合は、その資格がある人のみ参加が可能】例えば、林地の競売において裁判所が「市町村の林業委員会等が発行する買受適格証明書が必要」だとすれば、この制約に従う人のみ参加できます。

不動産競売の入札から入札後の流れ
競売開始決定→不動産物件の予算額を検討→競売物件の選択・現地物件の環境調査→入札となり、入札後の流れは、開札→売却許可決定→明け渡し命令・強制執行→登記識別情報通知書の送付→物件の引き渡し、という流れになります。

不動産競売の入札に必要なもの
入札開始日は「BIT競売情報システム」で公告されるので、確認をして入札物件を選び、入札手続きをしていきましょう。買受申出に必要なものは以下の通りです。

〇裁判所でもらえる入札セット(入札書・入札用封筒・裁判所保管金振込依頼書・保証金振込証明書)
〇買受申出の保証金(公告書に記載の額)
〇印鑑(認印で可)
〇住民票(法人の場合は資格証明書または登記事項証明書)

裁判所でもらえる入札セット(入札書・入札用封筒・裁判所保管金振込依頼書・保証金振込証明書)に、必要事項を記入していきます。入札方法は入札書を直接提出する方法と、郵送して提出する方法があります。

入札期間を過ぎてから提出したものは無効となり、いったん提出した入札書は訂正したり、キャンセルすることができません。

入札するときは保証金を提供しなければなりません。その額は、通常は不動産の売却基準価額の2%の金額ですが、それ以上の場合もあります。

不動産競売の入札の流れは以上です。

意外と知らない競売の入札方法
不動産競売と聞くと、不動産をせり売りするような、オークションのイメージかもしれませんが実際は違います。一度希望価格を入札すると、変更やキャンセルができません。周りの入札状況が分からないため、相場や物件などの情報不足は大きなリスクとなるでしょう。

まとめ
こういった競売だからこそ興味本位で競売を行うと、大きなリスクを伴います。そのため、慎重に考えていくことが大切です。競売の入札の流れや仕組みを理解することが、今後の競売を利用していくうえで、役立つのではないでしょうか。


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不動産投資を行うということは株式投資などと異なり、大家として賃貸経営を行うということでもあります。株式投資などであれば、株式の銘柄を購入すれば特段することはなく、キャピタルゲインを狙うのも購入した株式銘柄の価格が上昇することを待つだけとなります。しかし、不動産となると大家として建物の管理、入居者への対応を行い、賃貸経営が順調に行われているかどうかについても意識しなければいけません。


不動産投資の失敗によって起こること
不動産投資を開始したものの大家としての業務を怠ってしまうと、空室が続いてしまったり、賃料の滞納を放置してしまったりするなどして家賃収入が計画通り得られなくなってしまいます。不動産投資を行うために不動産投資ローンを利用している場合で、家賃収入によって返済を計画している場合には返済が出来なくなってしまい、賃貸不動産に設定して抵当権が実行されることによって競売に掛けられてしまうということも十分にある話です。 不動産競売では一般的に低廉な価格での売却となってしまうために、売却代金だけではローンの返済が出来ないとなるとローンの残債についても返済義務を抱えることになります。せっかく資産形成をしようと不動産投資を始めたにも関わらず、残ったのは借金だけという事態は避けたいものです。

大家業を営むことができるか？
大家として行わなければならないことは実に多く、サラリーマン投資家が副業で不動産投資を行う場合には実際にこなしていくことは難しいといえます。そこで大家業を専門業者に委託することが一般的に行われるのですが、賃貸経営の観点から業者選びはしっかりと検討しなければいけません。

大家としての賃貸経営管理
賃貸経営を行うにあたって賃料の設定をどうするか、外部業者への委託料はいくらまで払えるのか、ローンの返済金は賃貸経営の収支で賄えるのかなどを総合的に考えて判断していく必要があります。家賃を下げれば入居者は決まり易いと思いますが、最終的に赤字になってしまうようでは不動産投資の意味がありません。家賃は適正な水準であっても管理委託料が高いことによって赤字になってしまっては、これもまた意味がありません。大家として賃貸経営を営む以上は、収支が黒字になるためにはどうすれば良いかを常に意識する必要があるのです。もし、物件の購入自体が失敗しており、どのような手を尽くしても収支の黒字化が難しいということであれば、早々に売却することも検討しなければいけません。不動産投資ローンなどを利用している場合には、銀行や専門家に売却についての相談を早めにするようにしましょう。

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不動産投資を行う場合に投資対象不動産の賃貸管理を自主管理にするか、管理委託して専門業者に依頼するかではコストの掛かり方が違ってきます。当然、自主管理のほうがコストは削減できますが、もし、副業で不動産投資を行うのであれば賃貸管理は専門業者へ委託するほうがメリットは大きく、結果的に収益も大きくなることが多いです。
　
賃貸管理業務とはどのような業務　
投資不動産の管理業務には物件管理業務と賃貸管理業務とがあります。物件管理業務は物件の補修繕などを行ったりして、投資対象不動産の維持管理や保守点検を行うことで物件の価値を維持又は向上させるために行います。これに対して賃貸管理業務とは入居者の管理を行う業務になります。空室があればリーシング活動によって稼働率を上げたり、入居者からの家賃回収や滞納発生時の請求などの対応、退去時の立会いやクレーム対応したりなど幅広い業務を行っています。この賃貸管理が適切に行われていないと空室が長期に渡って発生したり、滞納による家賃の貸し倒れなどが発生したりすることになってしまいます。賃貸管理業務は収益に直結しているといっても過言ではありません。したがって優良な専門業者への委託は大家にとっても大きなメリットになるのです。

自主管理との比較
もし、大家として専業で賃貸管理に取り組んでいるのであれば自主管理を行うほうがコスト削減となり収益を拡大させることが可能です。しかし、サラリーマン投資家などの場合には、収益を拡大させようと思って自主管理を使用と思っても上手く管理が出来ず却って収益を悪化させることになる可能性のほうが高いといえます。それだけ賃貸管理業務は難しく、手間が掛かるものなのです。自主管理にして賃貸管理費の外部委託費を削ったとしても、その額以上に空室が長引いたり、貸し倒れが発生したりすることによる機会損失が発生してしまうと結局は損失のほうが拡大することになります。結局は不動産投資ローンの返済の原資にしようとしていた家賃収入が獲得できず、持ち出しでローンの返済をするか投資不動産を売却してローンの返済をするということになってしまいます。 自主管理には費用を削減するメリットよりも逸失利益のほうが大きくなってしまうというデメリットのほうが大きいことが多いのです。

健全な賃貸経営のために
賃貸管理を専門業者に委託することでコスト以上のメリットが認められるのであれば積極的に検討をするほうが良いでしょう。不動産投資による賃貸運営も失敗してしまうと競売に掛けられることになりますので、無理をしない投資計画を立てて着実に収益を伸ばせるような運用を心掛けるようにしましょう。


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区分所有マンションを購入して他人に賃貸して家賃収入を獲得する不動産投資がブームとなっていますが、投資目的でなくとも転勤などによってマイホームとして購入した区分所有マンションを賃貸せざるを得ないこともあります。 このとき賃貸管理をどのように行うかは所有者にとって悩ましい問題です。


マイホームを賃貸する局面
建物は住み続けながらメンテナンスをしていかないと傷みが激しくなるといいます。マイホームとして購入した区分所有マンションでもやむを得ない事情によって長期的に不在とするならば他人に賃貸したほうが良いかもしれません。 また、区分所有マンションの購入に住宅ローンなどを利用されたのであれば賃貸して獲得した家賃収入を返済に充てなければ家計が苦しくなると思われます。もし、返済が出来なくなってしまうと担保権が実行されてしまい競売にかけられてマイホームを手放すことになってしまいます。そこで区分所有マンションを他人に賃貸するときに最も気を付けなければいけないのが賃貸管理の方法ということになります。

賃貸管理の内容
まず、所有している区分所有マンションを賃貸することになったら借手を探さなければいけません。知人などで信頼できる人物が借りてくれるのであれば良いかもしれませんが、そうそう上手くも行きません。通常は不動産仲介業者に依頼して入居者を探してもらうことになります。入居者が無事に決まっても安心することはできません。今度は賃貸管理を行っていかなければならないからです。賃貸管理は主に物件の管理と入居者の管理に分けられます。物件の管理については区分所有マンションであれば共用部分などは管理組合で行うのであまり心配する必要はありません。専有部分については入居者とのやりとりが発生することになりますので、その対応が求められます。 また、これ以外にも賃料回収や更新手続き、クレーム対応、滞納に対する督促など様々な賃貸管理業務があります。これらのことを遠く離れたところから行うのは正直難しいと言わざるを得ません。

賃貸管理は委託がお勧め
そこでお勧めなのは賃貸管理業務を専門業者に委託することです。当然、手数料は発生しますが自己管理で行うよりもスムーズに業務を遂行してくれますので、結果的にトラブルも上手く処理でき家賃回収も安定する可能性が高くなります。特に家賃収入でローンの返済を行う場合には安定した家賃回収は重要なポイントです。もし、区分所有マンションを賃貸するのであれば賃貸管理の専門業者への委託の検討をお勧めします。


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