2020.05.14

任意売却に費用負担がないのは本当か?

住宅ローンが支払えなくなった事から、任意売却を選択せざる得ない状況となった場合、住宅の売買時に、多額の費用を請求されるのではないかという不安もある事でしょう。しかし、任意売却時は、債権者に費用負担が概ねかからない仕組みとなっています。それは、どのような仕組みなのでしょうか。こちらで解説しましょう。

費用負担無しのからくり
任意売却をするにあたり、債務者が負担する費用はほとんどありません。但し、誤解がないよう申し上げますと、あくまで、持ち出しとなる現金の負担がない、という意味合いになり、費用自体は発生します。任意売却は競売とは異なり、通常の不動産売却と同じです。売却時において、費用は当然ながら発生します。しかし、任意売却を依頼する債務者の方は、多くの場合これらの費用を用立てる事ができません。そのような事情から、本来なら債務者の方にかかってくる費用を債権者(住宅ローンの金融機関など)に負担をしていただけるよう交渉し、認めていただく事で、債務者の方には費用負担が発生しない事になるのです。したがって、債務者の方にかかる費用というのは、任意売却が成立した後の、後払いとなり、しかも、その分を債権者に負担していただくため実質0円となっているのです。この、債権者に認めていただく費用負担を費用控除といいます。売却した金額から、この費用控除を差し引いた額を、金融機関などの債権者に支払う流れとなとります。

費用控除の内訳
費用控除していただける内容は、債権者によって若干違いがありますが、概ね以下のような内容となっています。

●不動産売買仲介手数料:物件の売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は(物件の売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税の計算式で算出されます。

●引っ越し代:引っ越し代については、多くの債権者に認めてもらえますが、100%確実というわけではありません。上限を設けているところや、全く認めてもらえないところもあります。

●抵当権等の登記抹消費用:住宅ローンの場合、金融機関が住宅に抵当権を設定しているため、抵当権を抹消する必要があります。この費用は、不動産売却に必須の手続きですので、ほとんどの債権者が認めています。

●後順位担保権者の抵当権抹消承諾料:売却する物件に、複数の抵当権が設定してあるケースでは、その抵当権を解除してもらう必要があります。その場合、抵当権抹消承諾料(通称ハンコ代)を支払って抵当権の解除を求めます。こちらも控除可能な上限を設けている事もありますが、ほとんどが費用として認められています。

●管理費・修繕積立金などの滞納分:マンションを任意売却するとき、滞納している管理費や修繕積立金があった場合、売却した金額からこの金額を差し引く事ができます。但し、滞納が長期で遅延損害金があった場合は、債権者に遅延損害金を認めてもらえないケースもあります。

●固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用:税金は、その滞納額や、状況により債権者の対応は異なります。

まとめ
任意売却は、通常の不動産取引と同じ売却方法になりますが、先述したように売主となる債務者の方には、持ち出しとなる費用負担がほとんどないといっても良いでしょう。これは、住宅をスムーズに売却するために、債権者が控除経費として認めてくれるからです。任意売却をお考えになるときは、スムーズに交渉ができるよう、早めに専門業者に相談する事をお勧めします。


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