2020.05.18

任意売却においての保証人に対しての注意事項

住宅ローンの融資などの債務を、任意売却によって返済の対応に当たる場合に、貴方の連帯保証人がいる場合の承諾や注意点がある事を、把握してないと、保証人に対して迷惑がかかる場合があります。特に連帯保証人に対する注意点について紹介しましょう。

連帯保証人についての把握
主となる債務者である不動産の所有者が、金融機関や保証会社に対して契約通りの返済が出来なくなった場合には、所有者の代わりに返済する責任を負う事になります。通常の保証人と連帯保証人の違いは以下の通りです。

1.債権者である金融機関などが、所有者である貴方(主債務者)に確認も取らずに、連帯保証人に返済を求める場合に、応じなければならないのです。

2.所有者である貴方が、返済出来る財力があるにもかかわらず、それを拒否した場合でも、連帯保証人が返済の義務を負う事になります。

3.仮に複数の保証人がいる場合には、その中の1人から全額返済を求める事が出来ます。

このように、所有者である貴方の行動次第では、連帯保証人の責任が重くなり多大な迷惑をかけ兼ねないのです。保証にも同様の責任がありますが、主債務者の次に責任を負うのか、同等の責任なので連帯保証人から先に責任があるのか、順位における責任です。つまり所有者である貴方と連帯保証人は同等の立場なのです。金融機関にとっては、どちらから請求しても同じなのです。

任意売却には保証人の同意が必要
任意売却を行うには、債権者である金融機関などに、同意を得て、住宅や不動産に設定されている抵当権を取り消してもらう必要があります。そうしないと、任意売却での購入者にとっては、競売になるようなリスクのある取引は敬遠されるので、売却の為の抵当権の抹消が必要なのです。

債権者の同意を貰う為には、連帯保証人の承諾がなければ応じないようになっています。これは、債権者が「担保価値保存義務」の責任があって、保証人の了解を得ないで実行した事での責任を、保証人が責任を免除されるからです。つまり、保証人の了解なしで不動産を売却して残債などを保証人に対して請求出来なくなってしまい債権者の不利が生じてしまうからです。

先に述べたように、所有者である貴方(主債務者)が、任意売却しても残った残債に対して払い続ける義務がありますが、それを苦にして自己破産した場合には、連帯保証人や保証人が代わり払い続けなければなりません。これを「法定代位」と称しています。一括返済や給料の差押えがあるようなリスクを、連帯保証人が負う事になるのです。

債権者の同意には専門家へ
任意売却での交渉は、とても難しく、仮に保証人の同意を得る事が出来ても、債権者が任意売却に応じてくれるとは限らないのです。知識のない個人が交渉するよりも、任意売却を専門に扱う不動産業者に仲介をしてもらう事で、購入者を見つけるだけでなく、債権者に対して交渉を行い抵当権の抹消を行ってくれます。

自分でなんとかなると思っている間にも、競売による売却が始まるかもしれないのです。経験や知識を持った、専門業者に仲介を依頼する事が任意売却をスムーズに行えるのです。

まとめ
所有者である貴方(主債務者)が、思うよりも保証の責任は重いのです。同意を得るには、その責任の重さまでしっかりと把握してもらってから保証人の同意を得る事です。特に連帯保証人の場合は、貴方と同じ立場にあるので、貴方を通り越した責任追及がある事を理解するべきでしょう。

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