2020.06.15

任意売却において裁判所の許可が必要となる場合について

任意売却によって、できるだけ高い金額で売る事が目的となります。競売との同時進行も可能ですが、債権者の許可を必要としています。しかし、任意売却でも裁判所の手続きが必要となる場合があるので、詳しく紹介しましょう。

競売と任意売却
担保不動産が債権者によって競売の申請を行われると、債務者の意思とは関係なく売却されてしまいます。このような場合に、相場の価格よりも70%位の価格で取引されてしまうので、債務が残る可能性が高くなり債務者にとっては、良い条件とは言えません。また、売却後には、立ち退きを迫られる為に、引っ越し先や、その費用も、自分で何とかするしかないので債務者に不利に働きます。任意売却の場合には、選任する仲介業者によって、債務者の権利を少しでも有利に運ぶように手続きを行います。債権者の許可を得て任意売却を実行し、買主を見つけて契約の注意点にも気を配り、その後の引っ越し費用まで工面する事ができます。競売との違いは、市場価格を参考にするので、高く売れる可能性があり、売却後の生活においても、引っ越し先の費用を捻出して、生活に困らないような配慮がされます。
 債務整理では、無理のない返済方法を提案し、債権者が返済の可能性を示す事で了解を取り付け、債務者の負担を軽くしながら返済計画を進める事ができるので、できる限り早く任意売却を実行する事をお勧めしています。

裁判所の許可が必要な任意売却
債務者が自己破産を申請すると多くの権利を失ってしまいますが、住宅ローンの返済義務がなくなるので安易に選んでしまうと、信用問題でブラックリストに載り多くの社会的な制限を受けてしまいます。担保不動産に保証人がいる場合には、保証人が返済義務を負う事になり、自分が責任放棄した事で、信用していた家族や親戚などに、負担を負わす事になります。裁判所が自己破産の許可を出す事で、所有する不動産や全ての財産が、「破産管財人」と裁判所の管理に置かれる事になります。「破産管財人」は、弁護士などに依頼して債務整理を行います。その場合は、担保不動産の売却を「競売」または「任意売却」によって、破産者の総財産の集合体である「破産財団」に代金の一部を保管し、それ以外を担保権のある債権者へ、返済の配当を裁判所が行う事になります。改正民法による「担保権消滅制度」とは、債権者が売却代金に同意しない事や、財団組入額に不満がある場合などで担保権を行使した場合、また新法では、破産管財人が裁判所の許可を取る事で、担保権を消滅させる事ができ、任意売却を実行する事が可能になります。この場合の買主は、売買代金から破産管財人へ財団組入額等を分けて支払い、裁判所へ残りの金額を支払う事で、担保権が同時に消滅する事になり、債務の配当を裁判所が行います。この場合の抹消登記は裁判所書記官が代行する事になり、所有権移転登記に関しては、破産管財人と買主が共同で実施する事になります。

まとめ
任意売却での、裁判所の許可が必要な場合とは、債務者の自己破産申請の許可が実行される事で、財産の管理責任が「破産管財人」に移行します。債務整理の為に、破産管財人は、裁判所の許可を得て、任意売却の実行と担保権の消滅が可能になります。



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