2020.07.11

任意売却による住宅ローン ~返済残額の対応~

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いた場合や、事故やケガなどによって返済のメドが立たない先行きの不安などで、売却によって住宅ローンの返済に充てることになります。完納出来る場合ならば心配はないのですが、ほとんどのケースではローンの残額が出るので、その対応について紹介しましょう。

任意売却を実行するには
住宅ローンを滞納する事が続くと、滞納した債務者に対して、督促状や催告書通知などを通じて支払いに応じるように連絡がきます。滞納する事情は個々によって異なりますが、普段の生活にまで及ぶような状態では、ローンの支払いのメドがなく、この状態が経過します。

銀行などは、融資資金の回収を行う為に「期限の利益の喪失」を手続きして、一括返済を迫る事となります。しかし、債務者の方はより一層返済の手段がない場合が多いので、保証会社に対して、残債を一括請求して対応する事で、支払いの対象が銀行から保証会社へと変わり、保証会社は資金の回収の方法として、任意売却や競売によって回収する事になるのです。

債務者としては、担保として不動産の抵当権が設定されている事がほとんどです。任意売却を行うには、複数の債権者に対して抵当権の解除を求めて、売却する方向で話を進めたいのです。

しかし、競売や任意売却を実行したとしても、住宅ローンの残高が完済されず、残債が出る場合がほとんどなので、その残りの住宅ローンについてどう扱うか慎重に検討して、抵当権を解除して、任意売却を行うのか判断するのです。

競売の場合になると、通常の価格から比べると70%位の値段で取引されますが、通常の価格で取引される任意売却の方が、資金の回収にも良いとされます。その判断に躊躇する原因は、売却した金額での全面返済が困難である事と、残った住宅ローンの回収問題があるから悩むのです。

住宅ローン返済の残額の対応
任意売却の専門家に仲介と対応を委託する事で、金融機関への対応や買主の募集、売買契約と不利にならない為の対応、売却した後で住宅ローン返済の残額の対応と、引っ越し先の用意までを行ってもらうのです。任意売却を成功させるには、以下の4つに対応出来る任意売却の専門家による対応が必須です。

1.抵当権の抹消の交渉
任意売却専門の交渉人に依頼する事で、抵当権を設定している金融機関に交渉してもらい、任意売却を行う為に抵当権の抹消が必要となります。断られた場合でも、所有権の移転などを説明して、あらゆる手段を用いて設定解除の方向で了解を取る事です。

2.買主を見つけて売買契約を実施
任意売却専門の仲介人ですので、債務者が不利にならないように、抵当権を抹消出来なかった場合の、無条件での契約解除などを配慮してもらいましょう。契約違反の罰金などを防ぐ為です。

3.住宅ローンの返済残額の交渉
売却した後の債権者に支払いを済ませます。しかし、住宅ローンの返済を完済出来ない場合があります。その返済方法については、債務者が無理なく返済出来るように交渉が必要になります。

この場合、ゼロから再スタートを行うわけですから、無理のない返済方法とは、残額を減らして出来る限りの状態で返済するのであれば、交渉人である仲介人が支払額の減額を求める事で、返済方法を実行出来る事になるのです。

債権者も、長い目で見れば無理な返済を迫って、自己破産してもらうよりは、出来るだけ多くの回収を目指す為に、いやいやながら承諾する運びとなります。
4.引っ越し費用の交渉
自己破産をすると、社会的に仕事が制限される場合や金融機関の利用が制限されるので、出来る限り自己再生を図る方が得策です。その為にも、引っ越し先の費用や用意は、仲介人の得意とするところです。是非にでもお願いする事です。

まとめ
競売や任意売却で、住宅ローンを完済する事はほとんど出来ない場合が多くみられます。しかし、前向きに返済をしながら、自己再生を計画するのであれば、残額となる住宅ローンの返済額を減らす可能性が出てくるので、あきらめずに早めに任意売却の交渉を進める事が大事です。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。