不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンの未納が続いて自宅を手放さなければならなくなった場合、債務すなわち借金をできるだけ少なく抑える方法の1つである任意売却。しかしその進行中に住宅が差押えられるケースも珍しくありません。差押えを解除する方法はあるのでしょうか?　考えていきたいと思います。

住宅ローン滞納が続くと・・・
マイホームを手に入れる際、銀行などの金融機関でローンを組むことにより購入資金を借り入れ、以降月々定められた金額を返済する方式を取られる方は多いと思われます。

しかし住宅ローンの返済を滞ると、3ヵ月から6ヵ月の間に「期限の利益喪失」という事態に陥ります。つまり、ローン残額についてこれまで通り毎月分割して返済する方法が無効となり、全額一括払いで請求されるわけです。

債権者すなわちローン残高の支払い先もローンを組んだ金融機関から保証会社へと移行します。加えて保証会社は裁判所に申立てを行い、競売に向けた準備を進めていくこととなります。

競売とは、裁判所が主催する財産の処分方法です。対象となる物件についてその購入希望者を入札形式で募り、その中で最も高額を提示した人にその提示額で売却するという流れとなります。

不動産が競売対象となった場合、正規の不動産評価額は適応されないため、一般より低額で売却されるケースが主となります。売却額はそのまま債務の穴埋めとして債権者が受け取り、住宅の元所有者である債務者に渡ることはないと見て宜しいでしょう。この競売に向けた準備段階で、対象の住宅は差押えを受けることになります。

差押えとは
住宅ローンでは契約上、債権者側に抵当権が与えられることになります。これは、資金を借り入れる債務者が返済不能に陥った場合、返済金に代わって住宅そのものを債権者側が取得できる権利に相当します。

これに基づいて、債権者側は競売申立てが可能となるわけです。申立て開始から競売落札者決定までの間、債権者が競売物件を扱う権利について法的に抑制するため、差押えという処置が取られます。

これにより債権者は、物件を独断で売却処分するなど、所有者として本来認められた権利を制限されることになります。また、差押えは、競売など民事上の理由のみならず、税金の滞納など行政上の理由からなされる場合もあります。

任意売却と差押えの解除
競売では不動産評価額が考慮されないことから、売却額が通常の不動産売却と比べて低額となるのが常です。しかし、住宅ローン滞納を理由とする売却すなわち任意売却であれば、不動産評価に基づいた売却価格が設定され、競売時より高額の売却額が見込めます。

つまり債務者にとっては、競売より負債の残額を低くすることが期待でき、借金の負担を軽減する可能性があるわけです。ですが、任意売却を成立させるには、通常の不動産売買とは異なる条件が必要です。

それは、物件に対して抵当権を持つ債権者側に、その権利を抹消してもらわなければならないということです。抵当権の抹消がなければ、既に差押えがなされていた場合、その解除ができません。

つまり任意売却を実行するには、抵当権を持つ債権者側の協力が不可欠であるというわけです。

まとめ
以上のように、住宅ローン支払いを延滞するとやがて期限の利益を喪失しローン残高全額の一括返済を迫られるようになり、住宅について競売申立てが出され差押えなどの事態が生じるという流れを踏まえておきます。競売より借金を減らすことが見込める任意売却を行うには、債権者側が持つ抵当権の抹消ひいては差押えの解除が必要であるため、債権者側の協力を得ていなければならない、という点について確認してまいりました。

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