2020.08.02

住宅ローンの返済が困難になった時に選択したい任意売却とは

転職や失業などの収入減や、子どもの成長に伴う学費など支出の増加など、マイホームを購入する際に計画を立てていた予想と現実が相反した時、住宅ローンの支払いが困難になるケースが発生します。そのような場合、住宅を手放してもいいと判断するなら任意売却という方法があります。

任意売却とは
何らかの事情で住宅ローンの支払いが、金融機関にもよりますが3ヶ月~6ヶ月滞った場合、金融機関は抵当権に従い不動産を差押え「競売」にかけ換金をする手法を取ります。

競売だと、いくらで落札されるかは、競売開札日まで誰もわかりませんが、よくいわれているのが、市場価格より2~3割低い価格になることが多いようです。

そこで、仲介者が債務者と債権者の間に入り、滞納した住宅ローンの抵当権の解除をお願いしつつ、両者に満足のいくような価格で売買を成立させることを「任意売却」とよんでいます。

任意売却以外の方法はあるのか
任意売却は金融機関の承諾がなくてはできないので、全ての方ができるとは限りません。そうなると残されている方法は、「競売」ということになります。

競売は、金融機関などの債権者が、住宅ローンを支払えなくなった債務者や保証人から、抵当権の設定を受けた不動産に対して、その不動産を管轄する裁判所に対して担保不動産競売を申立てることをいいます。

競売は、裁判所が売却までの全ての手続きをおこなってくれるので、競売を申立てる側(債権者)にとっては、資金の回収するメリットがある一方、市場の相場よりも2~3割は低く売却される可能性が高いことはデメリットといえます。

任意売却と競売の比較
任意売却と競売を比較してみると以下のようになります。

【任意売却】
〇売却価格が市場価格に近い状態で売却でき、返済額に充てられることから無理のない返済計画が立てられる。
〇引っ越しに関する費用・時期・引っ越し先などの融通が利く。
〇プライバシーが守られる。

【競売】
〇売却価格が市場価格より2~3割低く、返済額への充当が期待できず、債務が多く残る。
〇立ち退き費用がないことや、強制的に立ち退きを迫られる。
〇引っ越し先に関する費用・時期・引っ越し先など融通が利かない。
〇競売情報が公開され、近所に知られてしまう可能性がある。

比較してわかるように任意売却を選択すると、先の見通しを立てることができるので、新たなスタートをきることができるようになりますが、任意売却をするには金融機関が競売にかける前に動かなくてはいけません。早めに対処するよう動く必要があります。

住宅ローンの支払いが困難だと思ったら
金融機関にもよりますが住宅ローンの滞納が合計6回になると、競売への手続きが開始されてしまいます。裁判所から「競売開始決定通知書」が届くと、競売を取り下げて任意売却をするまでに残された期間は、余裕を見ても5ヶ月、早ければ3ヶ月しか残っていません。

競売にかけられてから任意売却の交渉をするのは、時間切れとなってしまうこともあります。そのようなことも踏まえると、任意売却は、住宅ローンの支払いが困難だと思ったその時に、行動をすることが大切です。

まとめ
任意売却は、不動産売買の中でも特別な売却方法です。本来なら、金融機関に全額返済をしてからでないと、住宅の売却は認められません。しかし、条件が揃うことで任意売却を許可してもらうことが可能となるのです。住宅ローンの支払いが困難だと感じたら、早めに行動をおこしてください。


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