2020.08.03

任意売却のメリット

住宅ローンの滞納が続いた場合に、競売に移行されてしまいます。競売を避けるために任意売却という手段をとる際のメリットとはどのようなものがあるのでしょうか?今回は、任意売却のメリットについてご紹介していきましょう。

任意売却そのメリット
金融機関が住宅ローンを融資する際、住宅に設定されるのが抵当権です。返済を滞納した場合、適用されるのがこの権利で最悪の場合は競売対象となり、落札額を返済に割り当て、残債については返済義務が生じるわけです。

なお、一般売却が通用しないのがこの権利の特徴で、抹消はローン一括返済以外の方法は禁止とされています。任意売却をする場合、金融機関との合意の下で初めてできる売却です。金融機関と折り合いがついたら、抵当権抹消と不動産は売却が可能となります。

また、それ以外にも競売申し立てが行われた場合や督促状が届いた場合、ローン返済が困難で最悪の場合は滞納するのではと予見した時に対し、先手を打つ形としても活用できるわけです。

売却は自分の意志によるもの
物件を手放す場合、抵当権がかかっていますので競売は裁判所によって売却が決定されますが、任意売却は自分の意志での売却が成立可能となるわけです。また、一般的な不動産の売却と同じ方法で話を進めますので、一括見積をしてから複数の額を提示してもらい、条件面などを見極めてから、この価格なら納得できるかもと判断したら、その額での売却として不動産会社と交渉できるわけです。

不動産売却と遜色ない額で
販売活動については一般的な不動産売却と一緒で、市場価格での提示が可能です。競売については最低価格を中心とした額で売却が進むため、任意売却のメリットがこの場面でも強く働いてくれるわけです。

しかし、売却期間については一般の売却と比べ短期間で設定されるため、あらかじめ提示した額での購入者が出てこない場合は、やむを得ないものとして価格を多少見直して、値段を下げて販売するのが妥当な道です。

一括見積の時に提示した2番目以降に高い額を中心とした販売戦略の見直しをするのも、与えられた期間内において買い手を見つけやすくする一つの手であると考えられます。

周りに悟られない
通常の不動産売却と同じなのが任意売却ですので、売却決意の理由までも公開される危険性はないため、基本的には周囲に知れ渡るリスクはほぼありません。ローン滞納を理由に任意売却するといった情報漏洩の恐れはなく、安心して売却活動などに力を注げるわけです。

各種経費の話
売却が成立した場合、仲介手数料及び抵当権抹消に必要な諸経費のほか、管理費滞納分などに関しては、売却代金から差し引くためその費用を用意しなくても済むわけです。最終的に差し引かれた額については住宅ローン滞納分として支払うのが任意売却の原則となっています。

新たな生活拠点を確保した場合における引っ越し費用についてですが、交渉によっては確保される場合があります。ただし、債権者の同意が別途必要となります。

残った残債はどうするの?
残った住宅ローン残債ですが、この場合については競売と同じく帳消し対象とならないため、各自で支払う必要があります。分割払いが適用されるのは任意売却のみで、債権者との交渉により無理なき金額で支払いができるのに対し、競売についてはそれが一切通用しないわけです。

まとめ
任意売却のメリットについて紹介してまいりました。債権者との交渉が前提になりますが、一般的な不動産売却とほとんどかわりません。しかし、任意売却は各種の交渉が必要となりますので専門の業者や不動産会社に委託することをお勧め致します。

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