2020.08.07

知っておくと安心!! 任意売却で必要になる媒介契約や契約書の特約

ローンの返済ができなくなった物件は競売にかかることになりますが、競売は不動産取引よりも安い価格で取引される上、多額の費用が掛かってしまいます。しかし任意売却に切り替えることによって通常の不動産取引と同じ方法で売却することが可能になります。任意売却に必要な手続きや契約書について解説していきます。

任意売却の始め方
まず任意売却を進めるにあたり、準備しなければいけない書類は以下のようなものがあります。

◎物件購入時の売買契約書
◎身分証明書
◎印鑑証明書(原本)
◎登記識別情報のコピー
◎重要事項説明書
◎建築確認申請書
◎遠景・建物外観・建物内部の写真
◎最新の固定資産評価証明書
◎固定資産税納付書のコピー
◎借入返済予定表
◎競売開始決定通知書、督促状
◎建物の賃貸借契約書
◎住宅ローン借入時の金銭消費賃借契約書・保証委託契約書

任意売却を開始するには債権者の同意が絶対条件であり、物件の書類と合わせて必要になります。

媒介契約の締結
債務者と仲介業者の間で媒介契約を締結します。媒介契約書とは不動産に仲介を依頼する際に取引や流通の安全性を図るための書類で、書面化することが義務付けられています。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを締結します。3つの契約の大きな違いは、一般媒介契約は複数の業者と契約できるのに対し、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は一社としか契約できません。

ただし、一社契約は業者に課せられる義務が重いため買主が見つかりやすくなるメリットもあります。

不動産会社から十分な説明で理解を得た後、速やかに媒介契約書面を交付されます。媒介契約を結んだら買主を見つけやすくするため「指定流通機構(レインズ)」に登録します。

※不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)
レインズは国土交通大臣の指定を受けた、宅地建物取引業法「指定流通機構」のことです。
「一般媒介契約」の場合レインズへの登録は任意ですが、「専任媒介契約」なら7営業日以内、「専属専任媒介契約」は5営業日以内に登録しなければなりません。

売買契約の特約条項
売買契約は通常の不動産売買と同じ方法で行われます。但し、債務超過状態であることが通常の売却と大きな違いであり、売り主に不利益が生じないよう以下の特約が契約書にあると有利に働くようになります。

売主の瑕疵担保責任を免責とする特約
通常の売買契約は買主に物件を引き渡した後、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥があった場合、売り主が修復の全額負担する「瑕疵担保責任」を負います。しかし任意売却の場合、物件および付帯設備における「瑕疵担保責任」はすべて免責されます。

債権者が抵当権及び差し押さえ登記を抹消することに同意することを条件とする特約
抵当権や差押え登記を抹消しなければ任意売却を進めることができないため、任意売却で最も重要な特約条項です。この特約を追加せず債権者の同意が得られなかった場合、買い手から損害賠償を請求される可能性があります。

まとめ
任意売却は競売で売却するよりも多くのメリットがあり、価格だけでなくご近所に事情を知られることなく売却することができ、引き渡し時期や引っ越し費用の相談も可能になります。良い仲介業者を見つけることで、債権者との話し合いもスムーズに進み、高額で購入してくれる売主も見つかりやすくなるでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。