2020.09.28
任意売却の税金を考える!
任意売却しても、不動産売却の譲渡益には譲渡税がかかりますので、譲渡所得にかかる譲渡税の計算をして税金を確保しておかなければなりません。不動産購入代金が任意売却による売却金額を上回っている場合の譲渡税はかかりません。不動産譲渡の分離課税の短期長期の譲渡税が非課税になる場合もあり、債務支払いが不能と認められて債務弁済が著しく困難である場合には非課税になります。
任意売却での税金
任意売却は、住宅ローン滞納などによりやむを得なく自宅を売却することになった場合に行いますが、それでも不動産売却益に関する税金はかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、売却代金が購入費用を上回った時の差額にかかる税金を下記の計算式で求めます。
〇譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用)}
※取得費は、不動産購入代金+取得費用の合計から減価償却費を差引きしたものと譲渡収入価額(買主から受け取った額)の5％(大きい額)で計算されます。また、売却費用は売却時の仲介手数料や登録免許税も含まれます。
〇取得費にできる費用
・設計変更費用
・増改築リフォーム費用
・仲介手数料
・不動産取得税
・免許登録税や登記手数料
・契約書の印紙代
・ローン事務手数料
・ローン保証事務手数料
・固定資産税・都市計画税の精算金
・抵当権設定の免許登録税や登記手数料
・建物に付属する設備費
・建築費や工事にかかった諸費用
・ローン借入日～所有開始までにかかったローン金利
・ローン借入日～所有開始までにかかったローン保証料
・ローン借入日～所有開始までにかかった団体信用生命保険料
所得税と住民税
不動産を売却して譲渡益が発生した場合はその利益に所得税(譲渡税)と住民税(地方税)の税金がかかります。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産を所持していた年数によって異なります。
〇短期譲渡所得(5年未満) ⇒ 所得税の税率が30％、住民税が9％、利益の40％近くが税金になります。
〇長期譲渡所得(5年以上) ⇒ 所得税の税率15％、住民税5％、長期譲渡所得になると大きく税率が引き下げられます。
※復興特別所得税として所得税の2.1%が上乗せされます。
任意売却にかかる税金の軽減・控除
任意売却で税金が発生した時に譲渡所得税に関して税金の減税・控除をする方法があります。
所有期間10年超の任意売却物件は軽減税率特例が適用
短期所有と長期所有で税率が変わりますが、所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例が適用され、税金の計算を以下のように定めています。
〇6,000万円以下の部分：年14％(所得税:10％、住民税:4％)
〇6,000万円を超える部分:年20％(所得税15％、住民税:5％)
●所有期間10年超物件の売却益が7,000万円としたら、税金は以下の計算になります。
6,000万円以上の計算と超えた部分の計算になります。
6,000万円×14％+1,000万円×20％= 8,400,000+2, 000,000=1040万円
特例控除を活用する
任意売却物件は、最大3,000万円のマイホーム特例が利用できる可能性があり、活用するには、以下の条件を満たす必要があります。
・長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年経過するまでに引き渡すこと
・親子・親族間の取引ではないこと
・引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと
まとめ
任意売却は必ず税金が発生するのではなく、税金が発生しても軽減税率や特例控除が使え、免除になる場合もあります。条件に該当していても、勝手に控除が行われる訳ではないので減税や節税方法などの利用で、安くなるのかを知り積極的に不動産業者へ働きかけることです。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
任意売却での税金
任意売却は、住宅ローン滞納などによりやむを得なく自宅を売却することになった場合に行いますが、それでも不動産売却益に関する税金はかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、売却代金が購入費用を上回った時の差額にかかる税金を下記の計算式で求めます。
〇譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用)}
※取得費は、不動産購入代金+取得費用の合計から減価償却費を差引きしたものと譲渡収入価額(買主から受け取った額)の5％(大きい額)で計算されます。また、売却費用は売却時の仲介手数料や登録免許税も含まれます。
〇取得費にできる費用
・設計変更費用
・増改築リフォーム費用
・仲介手数料
・不動産取得税
・免許登録税や登記手数料
・契約書の印紙代
・ローン事務手数料
・ローン保証事務手数料
・固定資産税・都市計画税の精算金
・抵当権設定の免許登録税や登記手数料
・建物に付属する設備費
・建築費や工事にかかった諸費用
・ローン借入日～所有開始までにかかったローン金利
・ローン借入日～所有開始までにかかったローン保証料
・ローン借入日～所有開始までにかかった団体信用生命保険料
所得税と住民税
不動産を売却して譲渡益が発生した場合はその利益に所得税(譲渡税)と住民税(地方税)の税金がかかります。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産を所持していた年数によって異なります。
〇短期譲渡所得(5年未満) ⇒ 所得税の税率が30％、住民税が9％、利益の40％近くが税金になります。
〇長期譲渡所得(5年以上) ⇒ 所得税の税率15％、住民税5％、長期譲渡所得になると大きく税率が引き下げられます。
※復興特別所得税として所得税の2.1%が上乗せされます。
任意売却にかかる税金の軽減・控除
任意売却で税金が発生した時に譲渡所得税に関して税金の減税・控除をする方法があります。
所有期間10年超の任意売却物件は軽減税率特例が適用
短期所有と長期所有で税率が変わりますが、所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例が適用され、税金の計算を以下のように定めています。
〇6,000万円以下の部分：年14％(所得税:10％、住民税:4％)
〇6,000万円を超える部分:年20％(所得税15％、住民税:5％)
●所有期間10年超物件の売却益が7,000万円としたら、税金は以下の計算になります。
6,000万円以上の計算と超えた部分の計算になります。
6,000万円×14％+1,000万円×20％= 8,400,000+2, 000,000=1040万円
特例控除を活用する
任意売却物件は、最大3,000万円のマイホーム特例が利用できる可能性があり、活用するには、以下の条件を満たす必要があります。
・長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年経過するまでに引き渡すこと
・親子・親族間の取引ではないこと
・引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと
まとめ
任意売却は必ず税金が発生するのではなく、税金が発生しても軽減税率や特例控除が使え、免除になる場合もあります。条件に該当していても、勝手に控除が行われる訳ではないので減税や節税方法などの利用で、安くなるのかを知り積極的に不動産業者へ働きかけることです。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
