不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンは一戸建てなどを購入するために必要な、金融機関が発売する金融商品であり、利用する際には返済時における収入に対する額を毎月定めるだけでなく、その「不動産」を担保にかけるといった条件での利用が前提となっています。今回は、任意売却と不動産の話をしましょう。

返済の延滞・滞納
住宅ローンの返済は順調に進んでいれば問題はないのですが、もし、会社の倒産や人員削減で解雇された場合、それまでの給与は途絶えてしまい、場合によっては失業保険に頼らざるを得ない形での返済が継続されます。

それでもそこを尽きた場合は滞納といった最悪の事態の第一歩へと足を踏み入れざるを得なくなるわけです。それは金融機関から督促状が送られ、競売にかけますと宣告されるようなものであり、それまで住んでいる家を第三者へと売却されることにつながるわけです。

何としても競売だけは避けておきたい場合、司法書士や弁護士に相談を持ち掛けることになり、任意売却といった手段を取りたい旨の相談をすることになります。
任意売却をする場合は、債権者となる金融機関との相談をしながら許可を下す必要があるため、交渉を経た後売却が正式に決定されるわけです。

その際にやっておくべき項目については、今住んでいる土地の周辺地価を調査・分析を行い、売却時の提示額として不動産業者に売却を委託するわけです。

任意売却と不動産の関係
競売をした時の金額は裁判所が主体となる関係上、周辺地価よりも安い価格での販売ですが、任意売却をする際にはそれよりも高い値段、つまり一般の不動産売却と遜色ない価格にて販売されるわけです。

不動産会社との関係については、住宅ローン滞納を理由に売却した、といった話を感じさせない意味でも大きいのです。

任意売却をする際の売却額については不動産会社だけでなく、債権者との同意可否に関する確認も必要となりますが、周辺地価での売却が前提となるため、返済する額が競売よりは多くなるよう期待してもいいでしょう。

伝えるべき項目
任意売却については開札期日の前の日までにそれに伴う処理を終わらせなければならず、競売開始の時点で不動産会社との間で情報交換を積極的に行い、その内容に関しては共有しておくとよいでしょう。

当然ながら金融機関にもその意向があるでしょうし、互いの言い分を尊重しながら話を進める、といった具合です。

開始から現時点での交渉に関する状況のほか、債権者となる金融機関における住宅ローンに関する担当の部署やその連絡先についても伝えておくと、相談などが円滑に進めるだけでなく、任意売却全般における流れがスムーズに進むでしょう。

第三者への売却が無事成立するといった具合や、そのあとの展開に関する流れも幸先よく進める意味でも大きいものであるというわけです。

債務が残った場合
不動産の任意売却をした後、残債務が残る場合、返済についてはどうすればよいのかといった流れですが、金融機関との相談において分割返済を提案し、それに応じてくれる場合もあればお断りを入れられると同時に一括での返済を求められる可能性はあるわけです。

後者については自己破産のケースも考えられますが、数年間はローン利用などができなくなるデメリットが生じる恐れがあります。

分割返済に応じてくれる金融機関については、任意整理といった形での対応で話を進め、収入において無理のない金額を毎月払う約束をして残債務処理を行います。

なお、収入がある程度アップした場合については司法書士や弁護士、金融機関などに相談してから返済額の見直しも可能であるわけです。そして、無事に全額完済すると不動産の任意売却は真の意味で終わりとなるわけです。

まとめ
不動産の任意売却の話をしましたが、不動産に関する住宅ローンが滞納した場合の手段の一つとして活用できますが、金融機関との確認や許可までも必要となります。基本的には問題はないものと思ったほうがいいでしょうし、売却後の残債務についても分割返済の可否を確認しておくと、今後の返済計画の作戦を立てやすくなる意味でも大きいでしょう。


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