2020.10.31

「任意売却」って何? 住宅ローン滞納でマイホームの競売回避

住宅ローンが長期にわたり滞納してしまうと、自宅が競売にかけられてしまいます。マイホームが競売にかけられてしまうと、債務者に対し非常に不利な条件で売りに出されてしまいます。しかし、競売が開始される前に「任意売却」を申請することで競売よりも良い取引内容で売却することができます。今回は、任意売却を申請するメリットについて解説します。

任意売却を申請するメリット
任意売却を申請すると、競売にはない以下のようなメリットがあります。

競売より市場相場に近い価格で売却できる
任意売却は通常の不動産取引に近い方法で取引されるため、競売よりも高い価格で売却できます。一方競売の場合、購入希望者に開示される情報が限られているため、入札が思うように集まらず、瑕疵などの不具合のリスクもあり、相場価格の70%ほどの価格で売却されることになります。

残債を分割して返済できる可能性がある
ローンが延滞すると保証会社が代位弁済を行い、借金を全額肩代わりします。代位弁済が実行されると、債務者は一括で返済を求められることになります。
しかし任意売却の場合、債権者の同意があれば残債を分割で支払うことができます。しかし債権者によっては強硬的な要求を出す場合もあります。

知人に事情を知られることなく売却できる
競売の場合、プライバシーの保護という配慮がなく、インターネットや新聞に個人情報が載ってしまい、近所や会社にローン滞納していることが知られる心配があります。また、会社での評価を落としてしまう可能性も考えられます。しかし、任意売却は不動産売却と同じ方法をとるため、身近な人に知られることもありません。

リースバック
病気などの理由で引っ越しが困難、どうしても今の家に住みたい場合は、投資家や親子・親族に買い取ってもらい、その家賃を支払うことで自宅に住み続けることができます。ただし、ほとんどの金融機関は親族間取引の場合、住宅ローンを貸してくれることがないため一括で購入する必要があります。

任意売却を成功させる仲介業者の選び方
注意するべき点として、大半の不動産会社は任意売却の仕事を取り扱ったことはありません。理由として、限られた期間で複雑な手続きをこなし、買手を見つけなければならないからです。任意売却には専門的な知識が必要ですので、任意売却の実績が豊富にあり、任意売却のリスク・ローン残債や引っ越しなどについても、親身になってアドバイスくれる会社を選ぶようにしましょう。

逆に、面談中に専任媒介契約を結ぶと現金やクーポンを渡すといった会社と契約してはいけません。媒介契約を現金で誘導させることは法律で禁じられており、後々のトラブルの原因になります。相談料や調査費用、交通費を請求される場合は、要注意です。

まとめ
マイホームを住宅ローン滞納で手放さないといけなくなった際、任意売却を検討することで、債務者の負担がぐっと軽くなることが解っていただけたと思います。任意売却には、債権者の同意と仲介業者の協力が必要不可欠です。債権者とのやり取りは、信頼と実績のある企業と契約できるようできるだけ早めにアクションを起こしましょう。


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