不動産お悩み解決ブログ

不動産投資ブームとなってサラリーマン大家と呼ばれる人も多くなっています。しかし、その一方で賃貸経営に失敗してしまってローンの返済がままならない、という方の声も聞こえてきます。不動産投資によって大きな負債を抱えてしまい、多くの財産を失うという事もない話ではありません。賃貸経営を成功させるために必要なものには何があるのでしょうか。

まずは自己資金
賃貸経営を成功させるために必要なものの前提として賃貸用不動産を所有する必要があります。
賃貸用不動産の購入を全て自己資金で行う必要はありませんが、家賃収入とローンの返済のバランスを考えると、ある程度の自己資金は必要になると思います。フルローンやオーバーローンといって、ほとんど自己資金を使わずに賃貸経営を始める方法もある事にはありますが、これには資金調達、投資物件選びなどに対する知識が必要となってきます。また、自己資金は購入に際して必要なだけではありません。賃貸経営を始めた後は、不動産の維持管理などに資金が必要になります。家賃収入で全て賄う事ができれば良いですが、設備の故障などによって想定外の費用が発生したり、空室が長引く事で家賃収入が獲得できなかったりする事もあります。この様な事態に備えた自己資金をある程度手元に残しておかなければローンの返済が滞る原因になる事がありますので注意しましょう。したがって、ある程度の自己資金が賃貸経営に必要なものと言えます。

賃貸経営の成功のために必要なもの
自己資金が豊富にあれば賃貸経営に行き詰る事はありませんが、賃貸経営を成功させたいとなると他にも必要なものがあります。賃貸経営による投資効率を高めたければ、様々な賃貸経営に関する知識が必要です。これには投資物件や管理会社、融資をしてくれる金融機関の選び方、ローンの返済と家賃収入とのバランス、補修繕の計画など多岐に渡ります。また、確定申告も必要になるため、ある程度の簿記の知識も必要なものとなります。この様な知識を身につけていくためには、賃貸経営を成功させたいという気持ちが大切で、不動産に興味を持つ事が必要です。

実は難しい賃貸経営
不動産投資がブームになった背景には、大規模な金融緩和政策によって金融機関の貸出に対する意欲も高かった事があります。不動産投資は簡単に始められて、簡単に収益を獲得できるかの様な宣伝広告もありますが、何となく不動産投資を始めた結果、賃貸経営に失敗してしまったという人も多くいらっしゃいます。この様な事から投資を行うという事に対する冷静な判断力も賃貸経営に必要なものといえるでしょう。


賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

大家の皆さんが、賃貸経営で最も気を使うのは空室対策ではないでしょうか。空室が発生してしまうと、その空室部分については一切の収入がありません。しかし、維持管理費、固定資産税など空室であっても経費が発生するために赤字となってしまうのです。空室対策には適切な賃貸管理が必要です。

賃貸管理の仕事
賃貸管理とは、入居者の賃貸借に関して管理を行うことです。その内容には、既に入居されている方への対応業務、空室となっている物件への入居者の募集、契約締結などの業務があります。賃貸管理とは別途行われることも多いです。賃貸管理業務は大家が自ら行うケースもありますが、専業大家ではなく副業で賃貸経営を行っている場合には専門業者と委託契約していることが一般的です。この場合には大家に対する募集条件の提案、リーシング活動の報告などの業務を賃貸管理会社は行います。

空室は賃貸管理で左右される。
賃貸経営の成否を左右しかねない空室の発生は、賃貸管理の良し悪しが大きく影響します。空室を埋めることも大切ですが、入居者が退去しない様にするための日頃の入居者対応業務が大切です。満室の状態になると、修繕などの経費の支出を絞ることをしてしまうと、入居者が不満を感じて退去してしまうことがあります。また、長期で入居している人がいる部屋で設備などの老朽化、陳腐化が進んでいる場合には家賃の引き下げを検討するのも空室対策になります。退去してから部屋のリフォームや設備の更新費用と空室による未収入期間を考えれば、家賃を減額するほうが効率的なケースもあります。しかし、入居している方への配慮を行っていても退去が発生するケースはあります。このようなときの空室対策によって迅速に空室を埋めることが出来れば、空室による損失を抑えることができます。このためにはフットワークが良く、リーシングの間口が広い賃貸管理会社であることが大切です。例えば自社管理のみでリーシングを行う会社だと、入居可能性のある賃貸需要者への接点が少なくなってしまい結果的にチャンスを逃すこともあるためです。

大家ができる空室対策
空室対策は賃貸管理会社だけではなく、大家側でも取り組むべき問題です。どれだけ賃貸管理会社の能力が高くても賃貸する部屋に魅力が無ければ入居には至りません。家賃と物件のバランスも大切です。
これらのことに大家として賃貸管理会社からもアドバイスを受けるなどして、二人三脚で空室対策をしていくことが大切だといえます


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マンションの賃貸経営を行っていると入居者又は近隣住人などからクレームを持ち込まれることがあります。マンション管理を管理会社に委託しているのであれば、基本的にクレーム対応は業者で行うことになりますが、オーナー自らマンション管理をしている場合にはクレームの窓口に立たなければなりません。クレーム対応で大切なことには何があるのでしょうか。

■まずは話を聞くこと
マンション住人であれ周囲の住人であれ、マンションオーナー又は管理会社にクレームを持ち込むということは、個人差があるとは思いますが感情的になっている部分があるものです。このようなクレームへの対応次第では、問題を更に悪化させてしまうこともありますので注意が必要です。特に話を全部聞かないうちに、マンション管理の問題ではないという理由で話を中断するような対応をしてしまうと、相手にとってより大きな不満とストレスのもとになりかねず問題を大きくしてしまうことがあります。まずは、持ち込まれたクレームについて、話をしっかり聞くということが大切です。


■話の聞き方
マンション管理に対するクレームについて話を聞くといっても単に聞けば良いというものではありません。クレームを持ち込んでこられた人が、しっかりと話しを聞いて貰えたと思って貰えることが大切です。適当に聞き流していると思われるようでは、話を聞いていないのと同じになってしまいます。クレームへの対応は面倒だと思われることは無理のないことだとは思いますが、やはりオーナーとして、管理会社として解決するという姿勢で話を聞かなければ相手にも通じません。相手の目を見て、適度な相槌や頷きを入れて、「おっしゃる通りです。」などの相手を肯定する言葉を入れると、より効果的です。そして、最後まで話を聞くことです。つい、途中で口を挟みたくなるものですが、出来る限り相手の話を遮らず最後まで耳を傾けるようにしましょう。


■解決に向けて
管理組合、管理会社、マンションオーナーなどに持ち込まれるクレームは、マンション管理に限らないことも多々あります。しかし、まずは相手の話をしっかりと聞くことによって、解決してしまうことも多いのです。それは誤解や些細な行き違いによって生じたものも多いためです。このように話をしっかりと聞くだけで解決するクレームも、対応の仕方が悪いことで解決どころか話がこじれることもあるのです。マンション管理ではクレームは小さいうちに解決をすることが、最も効率的です。まずは問題点を把握するためにもしっかりと相手の話を聞くようにしましょう。


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不動産投資がブームになって久しいですが、知識が乏しい状態で営業マンに勧められるがまま始めてしまうことで損失だけが膨らんでしまって、最後にはローンの返済に困ってしまい賃貸物件を任意売却せざるを得ないということにならないようにしたいものです。
減価償却は賃貸経営において重要ですから、しっかりと理解をしておきましょう。

減価償却とは
減価償却とは、減価償却資産を取得するために使った金額についてその減価償却資産を使用する期間（通常は耐用年数を用います。）に応じて費用配分する会計上の手続きのことをいいます。減価償却資産とは、時の経過に伴う減耗や老朽化などによって価値が減じていく資産のことをいいます。
不動産投資で投資の対象となる不動産のうち建物とその設備は償却資産で、土地は償却資産に該当しません。土地は使っても価値が減じることはないために減価償却資産に該当しないのです。そして賃貸経営では、この減価償却の考えに基づく減価償却費が重要なのです。


減価償却費とは
減価償却によって期間配分された費用を減価償却費と呼びます。この減価償却費は実際の支出を伴わない費用と言われていますが、これは会計上の話であって既に支払い済の資産の取得費を期間配分して計上するとから、単に費用計上の時期がズレているだけだとも言えます。
しかし、賃貸経営ではこの減価償却費を計上することで不動産投資による節税の恩恵などを受けられるのです。 そもそも何故このような費用計上の時期をズラす必要があるのでしょうか。これは会計の考えが費用と収益を対応させるべきであるという考えに基づいているからです。
不動産投資における建物が費用化されていく過程で家賃を産み出すという考えであり、期間損益といって費用と収益を対応させる必要があるためです。

確定申告が大切
不動産の賃貸経営を行ったら基本的に確定申告を行う必要があります。減価償却費を計上することで、実際のキャッシュフローは黒字でも確定申告上の収支は赤字となるケースがあります。確定申告上の収支が赤字となると給与所得などがある場合には納付済の所得税のうち赤字に対応する税金が戻ってきます。
賃貸経営を行うに際しては、会計上の知識が必要な局面があります。知らないことで損をすることがあっても得をすることはほとんどありません。もし、自信が無いようでしたら税理士に相談をして、確定申告を依頼することで結果的に収支が良くなるということもあります。折角、賃貸経営を行うのですから、資産を手放すということにならないようにしたいものです。

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