不動産お悩み解決ブログ

一般的に住宅を購入する際に借り入れる住宅ローンは、大金を借りることとなり、それを長期に渡り返済することとなります。大金を借り入れる訳ですから、色々と不安になることも多いと思います。この不安を無くす方法はないのでしょうか。

■不安を感じるのは普通なこと

住宅ローンの借入額、借入金利、返済方法、返済期間などは人それぞれですから、不安に感じる点も人によって色々とあることと思います。その不安は、集約すると完済できるのかどうかという点にあるのではないでしょうか。何千万円という単位の金額を10年～30年かけて返済を続ける訳ですから不安になるのも無理はありません。しかし、不安がるばかりでは前に進むことはできません。返済困難に陥ってしまう理由を事前に知っておくことで、それを活かすことができれば不安感を少しでも和らげることができるかもしれません。

■返済困難に陥ってしまう理由

返済困難に陥ってしまう一番の理由は、収入に対して借入額が高すぎるというものです。借入額が高額だと借入期間が長期化し、定年退職後も支払いが続く返済計画となってしまったり、月々の返済額が高額となってしまったりと無理が出やすくなります。やはり何よりも余裕を持った返済計画を立てなければなりません。余裕が無いと病気やけがなどによる思わぬ出費や教育費の捻出などで、返済困難になってしまう可能性が高まります。特に低金利のときの借入は、高金利時と比較して返済額が低くなるため借入が高額になり易く、金利上昇時の影響も大きいので十分に気をつけましょう。

■それでも返済を続けることが難しくなってしまったら

しかし、どれだけ気をつけていたとしても不測の事態によって返済が困難になることもあります。勤務先の業績悪化による収入の減少、リストラによる解雇などはその最たる例ではないでしょうか。返済が苦しくなってきたと感じたら、早めに債権者である金融機関などに相談に行きましょう。可能であれば滞納してしまう前が望ましいです。金融機関も基本的には返済を続けてくれるほうがありがたいですから、相談にのってくれる可能性が高いです。借入条件の変更などによってピンチを切り抜けられるかもしれません。
それでも返済が難しければ、自宅の売却も検討せざるを得ないということになります。担保物権の売却には競売と任意売却という手段があります。任意売却は債権者の承諾が必要であり、手間が掛かることも多いのですが、競売よりも高い価格での売却が可能となります。残債を出来る限り少なくすることは、債務者、債権者双方にとっても大きなメリットです。最後の手段として任意売却が選択肢のひとつとしてあることを知っておくことで不安を少しでも小さくできるのであれば何よりです。

住宅ローンの返済が出来なくなってしまったら、債権者は連帯保証人に債務者に代わって債務の弁済を求めることができます。できることならば連帯保証人に迷惑は掛けないようにしたいところですが、それは可能なのでしょうか。

■ 連帯保証人の役割

連帯保証人には、単なる保証人とは異なり「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」が認められません。催告の抗弁権とは、債権者が保証人に対して債務の弁済の請求をしたときに、主たる債務者にまずは請求をするように主張することができる権利です。検索の抗弁権とは、主たる債務者の所有する財産を先に処分するまでは弁済を拒否できる権利です。分別の利益とは保証人が複数いればその人数に応じて平等に分割した金額分のみ責任を負えば良いということです。これらの権利が連帯債務者には認められないため、いきなり債務の弁済を求められても連帯債務者は拒否できないということになります。

■ 非常に重い連帯保証人の責任

連帯保証人の責任は非常に重く、主たる債務者と同等の責任を負っていると言っても過言ではありません。住宅ローンの借入を行う際には、金融機関から連帯保証人を要求されないケースが多いのですが、共有などの物件の特性や融資の審査などで連帯保証人を求められることもあります。いずれにせよ連帯保証人になってくれる人は、重い責任を背負ってくれた方である訳ですから、出来る限り迷惑は掛けたくないと考えるのが通常だと思います。

■ 住宅ローンの返済が困難になってしまったら

住宅ローンの返済が出来なくなってしまったら、連帯保証人に弁済の請求が行くことになってしまいます。これを避ける方法はないのでしょうか。まず、ローンの返済ができないのであれば、返済方法について金融機関と相談をしましょう。条件の変更などで支払いが継続できるかもしれません。それでも返済が困難となれば、いよいよ担保となっている物件を手放すことも考えなければいけません。競売の実行は連帯保証人の承諾が不要なのですが、売却金額が一般の不動産売却市場における相場の6～7割程度と言われています。もし、多くの残債が残るようであれば、連帯保証人にも多大な迷惑を掛けてしまうことになります。

■ 任意売却で出来る限り高額で売却

債権者である金融機関などとの交渉次第であり、実際には厳しい部分もありますが、任意売却の承諾を得て売却した結果、残債が僅かで返済も確実であれば連帯保証人への請求を猶予してくれる可能性も無くはないです。何れにせよ返済不能な状況下においては、任意売却を選択し、なるべく物件を高く売却することで極力残債を少なくすることが取りうる最善の手段と言えます。任意売却の専門家なら交渉の相談にも乗ってくれますので助力を得ながら、債権者、連帯保証人に対して誠意ある対応をしていきましょう。

この数年、賃貸マンションの経営がサラリーマンの間でもブームになるくらいに盛り上がっているようです。
この盛り上がりの背後には歴史的な低金利が続いているため賃貸用マンションなどの購入資金が調達しやすい環境が整っているということが挙げられますが、マンション経営を始めたことで悩みを抱えてしまう方もいらっしゃいます。

マンション経営とは
マンション経営とは賃貸マンションを購入して他人に賃貸して得られる家賃で運営費用を賄いながら資産形成していくスキームの投資のことです。マンション経営では獲得した家賃から不動産投資ローンの返済を行うことが一般的なため、金利が低いということはマンション経営を考えている人にとっては大変有利な状況となります。
金利が低くなる分返済する金利が少なくなるということであり、その分借入を増やすことが可能ですし、レバレッジ効果といって低い金利で資金調達をして高い利回りものに投資を行うと、投資効率が良くなるためです。
しかし、マンション経営を行うことで悩みを抱える人も少なくありません。

不動産投資ローン利用による担保
住宅ローンを利用すると担保としてマイホームに抵当権が設定されます。マンション経営でも同様で、賃貸用マンションの購入に不動産投資ローンを利用すると賃貸用マンションに抵当権が設定されます。ローンの返済が滞ってしまうと抵当権が実行されて賃貸マンションが競売に掛けられることとなるのも同様です。
マンション経営の悩みの多くはローンの返済に行き詰ってしまうことにあります。

マンション経営の悩み
マンション経営における空室の発生は資金繰りの悪化に直結してしまいます。家賃収入からマンション経営における経費とローンの返済を行う訳ですから当然といえば当然です。また、思いがけない設備の故障などによって修繕費が必要になることもマンション経営の悩みの種となります。
また、マンション経営が順調にいっているときでも金利の上昇などがあるとマンション経営が厳しくなるため将来の動向について気を揉むこともあるでしょう。
また、ブームに乗ってマンション経営を始めてみたけれども、あまりマンションが良い物件ではなかったかもしれないと悩む方も多いのではないでしょうか。
マンション経営はひとつの事業であり、言われているほど簡単なものではありません。ローンの返済などが苦しくなるようでしたら早目の損切も投資における大切な判断です。
マンションの売却には任意売却が利用できるケースもありますので、残債が発生しそうな場合や債権者との交渉が必要な場合などは検討されてみると良いかもしれません。

債務者による住宅ローンの弁済が不可能と判断した債権者は、裁判所に担保物件の競売の申立てを行い、競売の実行という手段を取ることがあります。不動産競売の手続きにおいて申立てを行った債権者は、予納金をあらかじめ裁判所に納める必要があります。この予納金とはどのようなものなのでしょうか。

■ 予納金の性質と必要な金額

競売実行までの過程において手続き上様々な費用が発生することとなります。主だったものは、差押の嘱託登記手続きにかかる費用、各種書面の郵送代、現況調査報告書や評価書の作成費用、売却実施処分公告のための費用などです。これらの費用が予納金から賄われることとなり、不足が発生した場合には追加金を納める必要が生じます。 予納金は不動産競売における請求債権額で決まっています。裁判所によって細かな点が異なるようですが、東京地方裁判所を例としますと、請求債権額が2000万円未満の場合には60万円、2000万円以上5000万円未満の場合には100万円、5000万円以上1億円未満の場合には150万円、1億円を超える場合には200万円を納める必要があります。

■ 予納金は最終的には誰が負担しているか

上記のような決して安くはない金額ですが、競売申立てを行った債権者が予納金として競売手続きの開始に当たり負担することとなります。債権者は予納金の他にも印紙代や差押登記のための登録免許税などを負担していますので、競売の実行にも相当な費用が掛かることが分かります。この予納金を始めとする費用は、物件の売却代金から差し引かれ申立てを行った債権者に償還されます。したがって最終的には債務者が負担していることとなるのです。 ただし、競売によって落札者が現れなかった場合には、予納金の残金だけが申立てを行った債権者に返却されることとなります。

■競売による売却は債務者にとって不利

競売による売却は、一般市場で成立する相場よりも低い価格水準で売却金額が決まってしまい、売却価格は市場価格と6～7割程度と言われています。更に予納金やその他の費用も最終的には債務者が負担する訳ですから、債務返済に充てられる金額が更に少なくなることになります。競売が実行となると、債権者主体で話が進んでいきますので気づかないかもしれませんが、実は経費負担も最終的には債務者がしているのです。 競売であっても諸経費は結局債務者が負担するのであれば、少しでも残債を減らせる可能性の高い任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。競売申立てをした債権者も回収できる金額は高いに越したことはないと考えていますから、前向きに相談に乗ってくれると思います。

住宅ローンは相当な金額を長期に渡って返済し続けることになります。30年以上かけて返済という方もいらっしゃいます。これだけの長い間であれば、仕事の都合による海外移住や親の介護などの親族の都合、リストラによる返済不能などでローン中であっても自宅を手放さざるを得ないという方もいらっしゃることかと思います。そもそもローン中で債務が残っている家を売却することはできるものなのでしょうか。

■ ローン中の家を売却するためには

ほとんどのローン中の家には抵当権が設定されていることと思います。ローン中の家を売却しようとしたときに問題となるのは、この抵当権なのです。法律上、抵当権が付着した不動産を売却すること自体には問題はありません。しかし、抵当権が実行されても対抗できない不動産を購入しようとする人はほとんどいません。したがってローン中の家を売却するためには抵当権の抹消がカギを握ることとなります。 抹消のタイミングですが、決済と同時に手続きを行うケースもありますから、売買契約締結までに抹消しなければならないということはありません。

■ ローン中の家の売却方法

ローン中の家の売却を行う方法として、一般売却、競売そして任意売却があります。一般売却は自己資金又は売却代金若しくは両方を足し合わせて借入金の一括返済ができる場合の売却方法です。残債が無くなるので抵当権が問題になることはありません。競売では、売却による所有権移転の際に抵当権は抹消されることが定められているため、抵当権が問題になることはありません。問題なのは売却代金をローンに充てても、なお残債が発生するケースです。借入金が完済されないので抵当権を抹消するためには、債権者であり抵当権者である金融機関等の承諾が必要となります。債権者の承諾が得られれば、任意売却によってローン中の家の売却が可能となるのです。

■ 任意売却は実際に可能なのでしょうか

任意売却は競売よりも高い金額で売却できる可能性が高く、残債を少なくできるメリットがありますが、債権者の承諾が必要となります。競売による売却価格よりも高い価格での売却が可能であれば、基本的には承諾をしてくれるケースがほとんどです。債権者も回収できる金額は高い方が好ましいからです。しかし、承諾の可否は債権者次第なので必ず承諾してくれるという保証はありません。連帯保証人がいれば、売却の手間を掛けるよりも連帯保証人に請求するほうが手っ取り早いと考えるかもしれません。税金の滞納による差押えがあると、その解除が必要となりますが難しいケースが多いです。しかし、最初から諦める必要はありません。債権者を始め関係者と交渉を続けていく中で問題が整理されて任意売却に進めるケースもあります。このような場合には交渉力が大切です。自身で交渉されるのも良いですが、専門的な知識も必要であることから、任意売却を検討する場合には任意売却の専門家にも相談をされることをお勧めします。よりスムーズに問題が整理され、交渉もうまく行く可能性が高まります。

住宅ローンの融資まで受けて購入したマイホームも夫婦円満であれば宝物ですが、離婚となると問題の倉庫ともなりかねません。離婚によりどのような問題が発生するのでしょうか。

■ マイホームの持分やローンの名義など

マイホームを夫婦の共有名義で所有している場合、建物自体は分割することができないため、いずれかが片方の持分を買い取ることが望ましいです。しかし、住宅ローンの返済中となるとそれも簡単にいかない話になります。そもそも住宅ローンが誰の名義でどのように融資を受けているかも大きな問題となるのです。

■ 連帯債務者と連帯保証人

夫婦の収入合算をして住宅ローンの審査を受けている場合などでは、夫婦で連帯債務者になっているケースになると思います。また、夫婦の片側が連帯保証人となっているケースもあるかと思います。いずれも離婚したのであれば、マイホームから出ていく方は、債務を負いたくないと考え、連帯債務者や連帯保証人の立場から外れたいと思うことでしょう。しかし、夫婦間でそれを協議しても債権者には、通用する話ではありません。いずれの立場も債権者である金融機関にとっては、融資した金銭に対する債務や責任であることから、離婚したことはその債務や責任と関係がないからです。

■ 連帯債務者や連帯保証人から外れるためには

まずは、住宅ローンが一括で返済できれば債権債務が消滅するため何の問題も無くなりますが、現実的には難しいと思われます。次に片方の収入に基づく住宅ローンに借り換えが可能であれば、連帯債務、連帯保証から外れることができます。以上のことが難しいとなると、連帯債務者や連帯保証人から外れるというのは非常に困難です。

■ 新しいスタートを切るために任意売却を検討

離婚するということであれば、新しいスタートを切るためにも以前のマイホームのことで煩わされたくはないものです。共有名義であれば換価してお金で清算できれば一番すっきりする問題ではないでしょうか。マイホームの売却価値が住宅ローンの残債よりも大きければすぐに売却して清算すれば良いのですが、売却しても残債が残る場合には任意売却という方法があります。債権者の承諾を得て競売ではなく、一般市場で不動産を売却して残債を分割で支払っていく方法です。この方法であれば、連帯債務者や連帯保証人の件も片付きますし、いつローンの請求が来るかに悩むこと必要が無くなります。いざというときの一つの方法として考慮に入れておきましょう。

住宅ローンなどの返済が滞り、金融機関などからの督促があっても返済を行わないままでいると、やがて差し押さえの登記がされ、競売が実行されることとなります。実際のところ競売が行われるということは、どのようなものなのでしょうか。

■ なぜ競売が裁判所で行われるのか

住宅ローンなどの返済が不可能となった場合、債権者がその債権回収のために、民事執行法に基づいて裁判所に対して申し立てを行うと、裁判所が担保となっている不動産などの売却手続きを進めます。 このように競売は法律に基づいて裁判所で行われます。

■ 債務者にとっての競売のメリット・デメリット

債務者にとっての競売のメリットは、債務者が何もしなくても売却手続きが進んでいくことです。煩わしい交渉は特になく、受け身の姿勢でいるだけで話は進んでいきます。また、物的な瑕疵担保責任を負う必要がないこともメリットであるといえます。 しかし、競売のデメリットも多くあります。 最も大きなデメリットは競売の落札金額が、一般的な市場の７割程度といわれるほどに安くなることです。また、現在は競売情報はインターネットでも公開され、近所にも競売の事実が知られてしまう可能性が高いです。特に小さなお子様がいらっしゃる場合には、精神的に苦しい思いをすることもあるかと思います。

■ できれば避けたい競売による売却

競売による競落価格が安い理由として、一般の売買と比べ買主である落札者の保護が薄いことが挙げられます。落札希望者は、リスクを承知で入札をするため自ずと相場よりも低い金額での入札行うこととなります。 競売によって回収された金額で住宅ローンの返済が完了しない場合には、原則的には債務者は引き続き債務の弁済を継続することになります。マイホームを手放してまで債務の返済を行うのですから、残債は極力少なくしたいところです。

■ 競売以外による売却方法

競売以外の方法として注目を浴びているのが任意売却という方法です。任意売却では、不動産会社の仲介などを通じて競売市場のような特殊で閉鎖された市場とは異なる一般市場で不動産を売却します。瑕疵担保責任を負う必要はありますが、一般市場における相場での売却が可能となり、残債を大きく減らすことも可能となります。任意売却をするためには債権者との調整が必要です。債権者との交渉にも精通した仲介業者をみつけることができればスムーズな任意売却も可能となり、債務者の負担も軽減することでしょう。競売を避けたい場合には一度ご検討ください。

督促状と催告書は同じようなものだと思っている方も多いのではないでしょうか。実は大きな違いがあります。その違いとはどのようなものでしょうか。

■ 督促状とはどのようなものでしょうか

督促状というと仰々しく感じますが、イメージとしては請求書に支払いを促す文書が盛り込まれたようなものとなります。住宅ローンなどを融資している金融機関などにすれば、お金を借りている債務者はお客様です。何らかの手違いにより返済が滞ってしまった可能性も往々にしてあります。このため督促状の文章自体も柔らかいもので改めて返済をお願いするといった内容になっています。

■ 催告書とはどのようなものでしょうか

督促状による支払いの請求を無視し続けていると、債権者にもよりますが３から６カ月を経過したあたりで催告書が送られてきます。催告書は督促状と異なり厳しい表現の文書となります。最も特徴的なのは、対応しない場合には法的措置も辞さないという文面が盛り込まれるところです。この催告書まで来ると債権者は、期限の利益を喪失させ、一括にて返済を請求することや、ローン保証会社に代位弁済させることも視野に入れて動いています。 また、催告書は内容証明郵便が利用されて送られてくるケースが多いです。これによって債務者に通知を行い、債務者がそれを受け取ったという事実が残ります。内容証明郵便には時効の成立を延長させる効果がありますが、むしろ内容証明郵便を利用して債務者にプレッシャーを与える効果を狙っていると考えられます。

■ 督促状の時点で真摯に対応をしましょう。

以上のように督促状よりも催告書の記載内容の厳しく、送付される順番も督促状で催告書というようになります。いずれも返済を求める内容であることには違いはありませんが、とにかく早めの対応が肝心です。督促状の１回目の請求で対応すれば何ら問題になることはほとんどありません。逆に督促状が送られてくる時点では事態は相当に深刻化しています。

■ それでも無視を続けるとどうなるのでしょう。

催告状が送付されてきているにもかかわらず無視し続けた場合には、金融機関は債権の回収作業に入ります。ローン保証会社からの代位弁済、連帯保証人がいれば連帯保証人への請求などです。そして抵当権が設定されている自宅などの差し押さえ、競売の申し立てなどもあります。このころには遅延損害金の額も相当に大きな金額になっており、無視し続けたことで本来負わなくても良い債務まで発生していることになります。 返済し続けることが困難であれば、その時点で債権者である金融機関などに相談をしましょう。金融機関も競売などに進むよりは別の回収の方法を望んでいます。例えば任意売却によって一般市場での売却をすればより高い金額を回収できるのであれば、交渉によって任意売却の承諾を受ける可能性も高いはずです。どうしようもならなくなる前に是非返済や売却の方法について対応策の検討をされることをお勧めします。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

事業ローン等などにより賃貸用不動産を購入したのに、空室率が高いために当初に想定した収支を達成できないケースがあるかと思います。このような場合、どのような対応がとることができるのでしょうか。

■ 空室が高いということ

不動産賃貸では賃貸に供することによって家賃を得ることができます。したがって空室であるということは何も収益を生み出さないということです。投資不動産のタイプにもよりますが、マンション一室を投資不動産として運用となると、費用だけが発生し、収入は全く無い状態となります。

■ 賃貸不動産の収支が赤字になってしまう

空室率が高いと賃貸不動産の収支が赤字となる可能性が高まります。周辺の類似不動産と比較して空室率が高いのであれば、その理由が何故なのかを考えてみましょう。もしかすると募集賃料が高いのかもしれません。募集賃料を下げて稼働率が上昇した場合の不動産収支をシミュレーションしてみた結果、購入当初に想定していた収支よりも多少悪くなっていたとしても、ローンの返済が賄えるようであれば賃料を下げて募集をしてみましょう。

■ それでも空室率が改善しない場合

賃料を下げても空室率が低下しない場合にはどのようにしたら良いのでしょうか。賃料を下げても稼働率が上昇しない理由としては、賃貸物件の設備などが顧客ニーズを満たしていなかったり、そもそも賃貸需要があまり無い地域だったりすることが考えられます。ニーズを満たす物件であれば賃貸需要が見込める地域であれば、資金計画次第ですがリフォームなどを検討しましょう。賃貸需要が見込めない地域ではリフォームをしても、家賃を下げても稼働率の劇的な改善を見込むのは正直厳しいかもしれません。

■ 損を出し続ける物件は早めの処分を検討

不動産の家賃は築年が経過すればするほど下がっていく傾向があります。また、今後は少子高齢化により世帯数も減少していくため賃貸需要の弱い地域は空室率が上昇すると言われています。したがって現時点で収支の改善させる手立てを検討した結果、ローンの支払いを含めて厳しい状況が続くようであれば、今後収支はさらに悪化していく可能性が高いといえます。このような場合には、早めの売却処分を検討したほうが良いかもしれません。 事業用ローンなどは住宅ローンと異なり、債権者による債権回収の姿勢が厳しいと言われています。連帯保証人への請求、競売の申し立てなど債権回収の方法には色々ありますが、任意売却は売買金額が競売よりも有利であることから、債権者側で任意売却について承諾する可能性も十分にあります。競売よりも有利で、連帯保証人への迷惑もかけないで済む可能性が高まる任意売却も検討に入れてみては如何でしょうか。

住宅ローンの支払いを行っていた債務者が亡くなられた場合、相続人は住宅ローンの返済債務も相続することとなります。相続することに何ら問題がなく、支払いも可能であれば良いのですが、返済が困難な場合にはどうすれば良いのでしょうか。

■住宅ローンの書類を確認してみましょう。

急な相続の発生により予定していなかった住宅ローンの返済を行わなければならないとなると、経済的な負担は決して小さいものではありません。相続ということであるならば、まずは被相続人の住宅ローンの申し込み時の書類などをしっかり調べてみましょう。

■団体信用生命保険への加入の確認

多くの金融機関では、住宅ローンの貸出のための条件として団体信用生命保険へ加入することとしています。団体信用生命保険に加入していると、債務者が住宅ローンの返済途中で死亡したり、高度障害となってしまったときに債務者に代わり住宅ローンの残額の支払いを保険会社が行ってくれるのです。このため被相続人が団体信用生命保険へ加入していれば、死亡の時点で住宅ローンの返済義務は無くなることになります。また、まれにあるのですが、団体信用生命保険に加入していたにもかかわらず、相続人が継続して住宅ローンの返済を行っていた場合には、返還の手続きを行うことで過誤払い分は返還されます。 書類を確認しても不明な場合には、住宅ローンの借入を行った金融機関に問い合わせをしてみましょう。

■団体信用生命保険に加入していなかったら

生命保険に加入していなかった場合はどうしたら良いのでしょうか。支払えない債務を負うことは可能な限り避けたいものです。相続発生から3カ月以内であれば、相続放棄という方法があります。相続放棄をすることで相続人ではなくなるため、住宅ローンの債務は関係がなくなり返済の義務も発生しません。しかし、連帯保証人である場合には相続放棄をしても連帯保証人として住宅ローンの債務を弁済しなければなりません。

■どうしても債務を負ってしまう場合

以上のような確認や方法をとってみてもどうしても債務を負ってしまう場合やモラル的に返済を行いたいという場合には、住宅ローンの目的物である住宅を売却してローンの返済に充てるという方法があります。任意売却によって一般的な相場で売却できれば、競売などよりも残債を大きく減らすことが可能となるのです。任意売却には債権者の承諾が必要ですので、まずは相続の状況の説明を兼ねて任意売却についても相談をしてみましょう。