不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンは基本的に建築された住宅に対しての融資となります。土地に対する融資は実は住宅ローンの範疇に入りません。それでも土地を買ってから自宅を建てるという方はいらっしゃいます。この場合どのようにして住宅ローンを借りるのでしょうか。

■ 住宅ローンの分割実行

住宅ローンによる融資は、通常では建物の引き渡し時に一回融資が実行され、そこから返済が始まるというのが基本です。しかし、まず土地を購入し、それから住宅を建てるという方が少なからずいらっしゃいます。このような場合にはどのように融資が行われることとなるのでしょうか。金融機関によっては分割実行（分割融資）を行うことで、土地建物への融資を行うことがあります。土地の購入時に1回目の融資実行をし、その後建築された自宅の引き渡し時に2回目の融資実行をします。このとき、それぞれ融資を行う際に抵当権の登記を必要とするなどの費用が掛かりますが、低い住宅ローンの金利で融資が受けられるというメリットがあります。

■ 土地購入から住宅ローン実行との間をつなぐ「つなぎ融資」

分割実行を行っていない金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合には、つなぎ融資という方法を用いられることとなります。このつなぎ融資は、土地購入の融資を土地購入時から建物引き渡し時の住宅ローンの実行までの間、住宅ローンとは別の形で融資を受けることをいいます。このつなぎ融資は住宅ローンとは異なるために金利が高くなりますが、担保提供の義務は無かったりするので登記費用が掛からないというメリットあります。

■住宅ローンの分割実行とつなぎ融資ではどちらが有利か

結論からいうとどちらが有利かということは一概には言えません。金利が異なるとはいえ基本的には住宅完成までの短期間であり、諸費用はつなぎ融資のほうが掛からないことが多いため具体的な検討が必要となるからです。 いずれにせよ土地と建物の購入金額についての融資を受けることとなり、建物の購入金額だけの融資と比較して高額の借り入れとなり易い融資です。自己資金の割合や返済計画をしっかり立てて融資を受ける必要があります。 高額の借り入れ故に返済額も高額になってしまうと金利の上昇や収入の減少などの影響を大きく受けてしまいます。返済が苦しくなる前に金融機関での相談を受けることをお勧めします。また、分割実行ですと建物完成前に何らかのトラブルにより土地購入代金の返済が滞ってしまう可能性もありますが、融資を受けた金融機関に相談することで任意売却なども含めて解決策を協議することができると思います。また、任意売却が可能になれば任意売却専門の仲介業者に相談することで売買の実務に即したアドバイスや相談も可能となります。

この数年、賃貸マンションの経営がサラリーマンの間でもブームになるくらいに盛り上がっているようです。この盛り上がりの背後には歴史的な低金利が続いているため賃貸用マンションなどの購入資金が調達しやすい環境が整っているということが挙げられますが、マンション経営を始めたことで悩みを抱えてしまう方もいらっしゃいます。

不動産投資ローン利用による担保
住宅ローンを利用すると担保としてマイホームに抵当権が設定されます。マンション経営でも同様で、賃貸用マンションの購入に不動産投資ローンを利用すると賃貸用マンションに抵当権が設定されます。ローンの返済が滞ってしまうと抵当権が実行されて賃貸マンションが競売に掛けられることとなるのも同様です。
マンション経営の悩みの多くはローンの返済に行き詰ってしまうことにあります。

マンション経営の悩み
マンション経営における空室の発生は資金繰りの悪化に直結してしまいます。家賃収入からマンション経営における経費とローンの返済を行う訳ですから当然といえば当然です。また、思いがけない設備の故障などによって修繕費が必要になることもマンション経営の悩みの種となります。
また、マンション経営が順調にいっているときでも金利の上昇などがあるとマンション経営が厳しくなるため将来の動向について気を揉むこともあるでしょう。
また、ブームに乗ってマンション経営を始めてみたけれども、あまりマンションが良い物件ではなかったかもしれないと悩む方も多いのではないでしょうか。
マンション経営はひとつの事業であり、言われているほど簡単なものではありません。ローンの返済などが苦しくなるようでしたら早目の損切も投資における大切な判断です。
マンションの売却には任意売却が利用できるケースもありますので、残債が発生しそうな場合や債権者との交渉が必要な場合などは検討されてみると良いかもしれません。

不動産の価格が上昇する局面では自宅とは別に賃貸用不動産を購入して運用する方が増えてきます。賃貸用不動産のような投資用不動産は自分自身が居住する訳ではないので、住宅ローンと比較して事業ローンや不動産投資ローンは金利が高いことに特徴があります。

■ 金利が高いということ

金利が高いということは、当然に借入額に対する返済額が大きくなってきます。賃貸用不動産を購入するということは、不動産収入によって利益をあげることを目的としている訳ですから、賃貸収入と運営経費そしてローンの返済額とのバランスが重要です。

■ 賃貸事業収支を改善させるためには

賃貸不動産の収支が赤字ですと、投資の意味がありません。処分の検討の前に周辺の類似不動産の稼働率を確認してみましょう。比較した結果、投資不動産の稼働率だけが低い場合には何らかの問題を抱えている可能性が高いです。募集賃料の設定が高いということはないでしょうか。隣接地や周辺に問題のある物件などは無いでしょうか。広告費を削っていないでしょうか。とにかく稼働を挙げるための手立てを考えましょう。礼金不要なども効果があるかもしれません。次に費用の分析です。何か余分な費用はかけていないでしょうか。維持管理費など外注費が高すぎではないでしょうか。自分でやれることは自分でやって費用を削っていきましょう。

■ 賃貸事業収支が黒字にならないなら

様々な手を尽くした結果、賃貸事業収支が黒字にならないということであれば、アパートローンの借入額と返済期間のバランスがおかしいのかもしれません。それもおかしくないとなれば、そもそもの投資に失敗したという可能性を検討しましょう。期待される賃料収入に対して本体価格すなわち物件価格が高すぎたということです。このため物件取得のためにアパートローンの返済額に収入が追い付かないということです。

■ 投資の失敗であれば早めの処分が必要です。

投資の失敗であれば、所有し続ければし続けるほど赤字が累積していくことになりますから、早めの処分が必要です。このときの処分方法として資金的な余裕があれば問題ないのですが、売却価格よりもローン残高のほうが大きい場合には基本的には自由に売却することができません。かといって競売の実行まで待っているとどんどん負債が増えていきます。そこで債権者の承諾を得て任意売却を行うことを検討しましょう。債権者も競売よりは広く購入希望者を募ることができる任意売却のほうが望ましいと考えることが多いため承諾する可能性が高いです。投資としては失敗であっても売却価格は意外と良い値段で売れることも無い訳ではありません。出来る限り高値で売却して残債を少なくしたいところです。

■これをやらなければ始まらない■

■売却したらどう整理していくのか■

■債務整理■

■まとめ■

■最初の段階■

■値段の査定■

■売却へ向けて■

■完了までの間■

■まとめ■

■そもそも任意売却とは■

■残債の返済義務について■

■残債の支払いプランは交渉できる■

まとめ

連帯保証人の責任は大変重いもので、債務者がローンの返済不能となったとき、債務者に代わって借入金を返済する責任を有します。このような責任を持った連帯保証人が死亡してしまったら債務者の立場はどうなってしまうのでしょうか。

■ 連帯保証人の死亡による法的な扱い

実は連帯保証人の地位は相続の対象となることが、最高裁判所の判例として出ています。したがって連帯保証人が死亡してしまったら、その相続人が連帯保証人の立場も相続することとなります。複数相続人が存在すれば原則的には法定相続分に応じた債務を相続することとなりますが、債権者の承諾があれば特定の相続人のみに連帯保証人の立場を相続させることも可能です。 しかし、相続人が相続放棄をした場合には、この限りではありません。相続放棄とは相続の開始があったことを知ってから３カ月以内に相続を放棄する旨の手続きを行うことで成立します。これによって相続から外れることになりますので、連帯保証人の立場を引き継ぐ必要もなくなります。

■ 全員が相続放棄を行ったらどうなるのか

では、相続人全員が相続放棄を行ったらどうなってしまうのでしょうか。保証人の立場を引き継ぐものが居なくなってしまうため、住宅ローンの契約条項に連帯保証人を置く規定があれば、契約違反の状態となってしまいます。債権者である金融機関などと相談をして、まずは連帯保証人となってくれる人を探すことになるかとは思いますが、そうそうなって貰えるものではありません。そこで、資金に余裕のある債務者であれば保証会社を利用する方法があります。保証会社に保証料を支払うことで信用保証を行ってくれ、連帯保証人と同じ役目をしてくれます。ただし、借入額が高額であればそれに対応して保証料も高額となるケースが多くいために負担は大きくなります。また、保証会社を使うとしても審査に通らなければいけません。

■ 結局、連帯保証人が見つからなかったらどうなるのか

色々と手を尽くした結果、連帯保証人が見つからない場合には契約条項に反するとして期限の利益を失い、債権者に一括返済をしなければならなくなってしまうのでしょうか。債権者の姿勢にも依るところなので確かなことは言えませんが、まずは相談をすることではないでしょうか。債権者によっては、これまでの返済状況や所有資産、年収などを総合的に勘案して何らかの解決策を提示してくれる可能性はあります。しかし、これまでの返済状況が思わしくない場合には一括返済を請求してくる可能性もあります。その場合には住宅ローンの担保物件である自宅の売却も視野に入れて返済計画を立てなければなりません。このとき債務額が売却額よりも大きい場合に、競売を避けるのであれば、任意売却という手段を検討することになります。任意売却を検討する場合には、債権者の承諾が必要となるほか法的な手続きの知識も必要となりますので、任意売却に多く携わっている経験豊富な不動産会社とも相談することをお勧めします。

不動産投資を行っていると入居者に関するトラブルに直面することがあります。入居者トラブルが大事になってしまうと、入居者が退去してしまったりして収入が落ち込んでしまうことがあります。入居者トラブルは出来る限り避けたいですが、起こってしまったときは小さなうちに解決したいところです。

トラブルの種類
（騒音トラブル）
入居者同士で最も良くあるトラブルは騒音に関するものです。夜中に大騒ぎをしていたり、非常識な音量で音楽を流していたりということであれば、迷惑行為であることは明らかなので騒音の原因となっている入居者に強い態度で臨むことも可能です。
しかし、音の許容度は人によっても異なるため生活音がトラブルの原因となるとややこしい問題となってきます。
（設備トラブル）
設備に関するトラブルもよく耳にします。備え付けのエアコンや温水器が故障したということになると、大家としては早急に対処しなければいけません。対応が悪い場合には、家賃の支払拒否に発展することもあります。

トラブルの具体的な対処
しかし、トラブルと一言でいっても対処の仕方はケースバイケースであり難しいところです。特にサラリーマン投資家など副業大家ですと、トラブル対処に遅れてしまい事が大きくなってしまうこともあります。そこで頼りになるのは賃貸管理の専門業者です。
賃貸管理の専門業者であれば、トラブル処理、クレーム処理に長けていますので、大事になる前に処理をしてくれます。入居者の満足度、安心感に繋がり入居率にも良い影響があります。
不動産投資は毎月安定した家賃収入を得て、不動産投資ローンの返済をしっかりと行うことが大切ですから、大家業を専業で営み、トラブル処理のノウハウを持っているのでなければ、長い目で見れば管理費用を支払ってでも専門家の賃貸管理業者に委託をしたほうが良いでしょう。
それによって無用なトラブルを避けることに繋がり、安定した賃料収入に繋がることになります。

家賃を支払うぐらいなら、その家賃でもって住宅の購入に充てたほうが良いということで、現在支払っている家賃を前提に借入額を検討される方がいらっしゃいます。しかし、この借入額の検討ですと将来的に賃料の支払いが困難になる危険性があります。

■ 賃貸と持ち家ではメンテナンスなどの考えが違います。

賃貸住宅では物件を借りて居住することとなり、設備について電球などの消耗品を除き賃借人の原因でなければ補修繕の費用はオーナー負担となります。しかし、持ち家となると全て自己負担となりますので、これまで家賃だけで済んでいた以外の費用が自己負担ということとなります。また、固定資産税、都市計画税なども賃貸住宅では支払う必要はありませんでしたが、持ち家では自己負担しなければなりません。また、マンションなどでは別途組合管理費や修繕積立金などの負担もあります。 毎月の返済額を家賃並みと考えると、上記の費用が上乗せの負担となってしまいます。

■ 金利の上昇によって返済額が上昇する。

固定金利型の住宅ローンであれば返済額は変わりませんが、低金利時に家賃並みの返済額で借入額を決めてしまうと、金利の上昇時に家賃を上回る返済額となります。例えば借入額3500万円で、35年間元利均等返済を、ボーナス払いなしで行うことを想定した場合、金利２％と３％では、月々の返済が2万円近くも違ってきます。金利の変動は、推測できるものではありませんが、上昇する可能性があることは考慮して借入額を決めなければいけません。また、低金利時の金利変動型などで家賃並みの返済額で検討することで、借り過ぎの状態にならないように気を付けましょう。 住宅を住宅の営業マンから購入することが多いこととは思います。住宅の営業マンは、お客様に購入してもらうことが第一ですので、住宅ローンの返済額についても支払いの多寡については基本的には踏み込みません。お客様が返済できると思えば、それで良い訳です。返済額以外にもかかる費用、将来的なリスクも踏まえて冷静な判断をするようにしましょう。

■ それでも家賃の支払いが厳しくなってしまったら。

金利上昇や子供の学費の増加、収入の減少などで住宅ローンの返済が困難になってきたと感じたら、早めに金融機関に相談しましょう。相談が遅れれば遅れるほど選択肢が少なくなり、最後には強制競売しかないということにも成りかねません。住宅ローンの借り換えや返済条件の変更などで切り抜けられれば良いのですが、売却しかないということになっても、競売よりも任意売却のほうが売却金額が高くなり残債が少なくなるメリットがあります。また、任意売却を専門にしている不動産会社からも良いアドバイスを受けることも可能です。ご自身にあった一番良い選択ができるようにしてください。

金融機関などで住宅ローンの融資を受けてマイホームを取得すると、通常、債務者の所有する土地や建物の登記簿に抵当権という権利が設定されることとなります。この抵当権とはどのようなもので、何を意味するものなのでしょうか。

■ 抵当権

抵当権とは、住宅ローンなどによって金銭の借り入れを行った際に、貸主がお金を貸すことに対して設定する担保権をいいます。住宅ローンでは債権者が融資をする代わりに土地や建物に抵当権を設定して、お金の返済が出来なくなったときには土地や建物を債権者が処分をするなどして債権を回収することとなります。 不動産に抵当権を設定した場合、返済が出来なくなった時、不動産を処分する権利を持つ者を抵当権者、処分される不動産の所有権を持つ者を抵当権設定者と言います。

■ 抵当権の意味すること

抵当権の特徴は、目的物の引き渡しを必要としないため抵当権が自宅に設定されても抵当権設定者は自宅に住み続けることができることです。また、抵当権が設定されていても、賃貸することが可能です。法律上では売却することにも問題はありません。しかし、実際には抵当権の付いたままの物件が売買されることはほとんどありません。何故なら抵当権は人ではなく設定した物に付くため、抵当権がいつ実行されてもおかしくない物件を購入しようとする人はほとんど居ないからです。 なお、抵当権は口頭でも成立しますが、そのままですと売買によって新しく取得した人には抵当権を主張することができません。抵当権設定の登記を行っておくことで売買による新所有者にも抵当権を主張できるようになります。

■抵当権の付着した不動産の売却方法

抵当権が付着した不動産にはリスクがあると判断されるため、抵当権を抹消してから売却を行うのが望ましいといえます。抵当権の登記を抹消するためには、当然に抵当権設定の前提となっている債権債務が消滅していることが必要です。住宅ローンでいえば返済が完了していることです。 そうなると住宅ローンの返済中の物件は一括返済しなければ売却することができないということになってしまいます。そこで売買成立時に抵当権の抹消を行うことを条件にするという方法を取ります。これによって抵当権の設定が無いものとして売買交渉を行うことができるようになるのです。 住宅ローンが残っているマイホームを売却する方法のひとつである任意売却は、このように抵当権抹消を前提として一般市場での売却を行います。このため任意売却の実施に当たっては、まず抵当権者の承諾が必要となるのです。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。