不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンが支払えなくなった事から、任意売却を選択せざる得ない状況となった場合、住宅の売買時に、多額の費用を請求されるのではないかという不安もある事でしょう。しかし、任意売却時は、債権者に費用負担が概ねかからない仕組みとなっています。それは、どのような仕組みなのでしょうか。こちらで解説しましょう。

費用負担無しのからくり
任意売却をするにあたり、債務者が負担する費用はほとんどありません。但し、誤解がないよう申し上げますと、あくまで、持ち出しとなる現金の負担がない、という意味合いになり、費用自体は発生します。任意売却は競売とは異なり、通常の不動産売却と同じです。売却時において、費用は当然ながら発生します。しかし、任意売却を依頼する債務者の方は、多くの場合これらの費用を用立てる事ができません。そのような事情から、本来なら債務者の方にかかってくる費用を債権者(住宅ローンの金融機関など)に負担をしていただけるよう交渉し、認めていただく事で、債務者の方には費用負担が発生しない事になるのです。したがって、債務者の方にかかる費用というのは、任意売却が成立した後の、後払いとなり、しかも、その分を債権者に負担していただくため実質0円となっているのです。この、債権者に認めていただく費用負担を費用控除といいます。売却した金額から、この費用控除を差し引いた額を、金融機関などの債権者に支払う流れとなとります。

費用控除の内訳
費用控除していただける内容は、債権者によって若干違いがありますが、概ね以下のような内容となっています。

●不動産売買仲介手数料：物件の売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は(物件の売却価格 × 3％ + 6万円) + 消費税の計算式で算出されます。

●引っ越し代：引っ越し代については、多くの債権者に認めてもらえますが、100％確実というわけではありません。上限を設けているところや、全く認めてもらえないところもあります。

●抵当権等の登記抹消費用：住宅ローンの場合、金融機関が住宅に抵当権を設定しているため、抵当権を抹消する必要があります。この費用は、不動産売却に必須の手続きですので、ほとんどの債権者が認めています。

●後順位担保権者の抵当権抹消承諾料：売却する物件に、複数の抵当権が設定してあるケースでは、その抵当権を解除してもらう必要があります。その場合、抵当権抹消承諾料(通称ハンコ代)を支払って抵当権の解除を求めます。こちらも控除可能な上限を設けている事もありますが、ほとんどが費用として認められています。

●管理費・修繕積立金などの滞納分：マンションを任意売却するとき、滞納している管理費や修繕積立金があった場合、売却した金額からこの金額を差し引く事ができます。但し、滞納が長期で遅延損害金があった場合は、債権者に遅延損害金を認めてもらえないケースもあります。

●固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用：税金は、その滞納額や、状況により債権者の対応は異なります。

まとめ
任意売却は、通常の不動産取引と同じ売却方法になりますが、先述したように売主となる債務者の方には、持ち出しとなる費用負担がほとんどないといっても良いでしょう。これは、住宅をスムーズに売却するために、債権者が控除経費として認めてくれるからです。任意売却をお考えになるときは、スムーズに交渉ができるよう、早めに専門業者に相談する事をお勧めします。


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任意売却とは連帯保証人の責任は大変重いもので、債務者がローンの返済不能となったとき、債務者に代わって借入金を返済する責任を有します。このような責任を持った連帯保証人が死亡してしまったら債務者の立場はどうなってしまうのでしょうか。

連帯保証人の死亡による法的な扱い
実は連帯保証人の地位は相続の対象となることが、最高裁判所の判例として出ています。したがって連帯保証人が死亡してしまったら、その相続人が連帯保証人の立場も相続することとなります。複数相続人が存在すれば原則的には法定相続分に応じた債務を相続することとなりますが、債権者の承諾があれば特定の相続人のみに連帯保証人の立場を相続させることも可能です。しかし、相続人が相続放棄をした場合には、この限りではありません。相続放棄とは相続の開始があったことを知ってから３カ月以内に相続を放棄する旨の手続きを行うことで成立します。これによって相続から外れることになりますので、連帯保証人の立場を引き継ぐ必要もなくなります。

全員が相続放棄を行ったらどうなるのか
では、相続人全員が相続放棄を行ったらどうなってしまうのでしょうか。保証人の立場を引き継ぐものが居なくなってしまうため、住宅ローンの契約条項に連帯保証人を置く規定があれば、契約違反の状態となってしまいます。債権者である金融機関などと相談をして、まずは連帯保証人となってくれる人を探すことになるかとは思いますが、そうそうなって貰えるものではありません。そこで、資金に余裕のある債務者であれば保証会社を利用する方法があります。保証会社に保証料を支払うことで信用保証を行ってくれ、連帯保証人と同じ役目をしてくれます。ただし、借入額が高額であればそれに対応して保証料も高額となるケースが多くいために負担は大きくなります。また、保証会社を使うとしても審査に通らなければいけません。

結局、連帯保証人が見つからなかったらどうなるのか
色々と手を尽くした結果、連帯保証人が見つからない場合には契約条項に反するとして期限の利益を失い、債権者に一括返済をしなければならなくなってしまうのでしょうか。債権者の姿勢にも依るところなので確かなことは言えませんが、まずは相談をすることではないでしょうか。債権者によっては、これまでの返済状況や所有資産、年収などを総合的に勘案して何らかの解決策を提示してくれる可能性はあります。しかし、これまでの返済状況が思わしくない場合には一括返済を請求してくる可能性もあります。その場合には住宅ローンの担保物件である自宅の売却も視野に入れて返済計画を立てなければなりません。このとき債務額が売却額よりも大きい場合に、競売を避けるのであれば、任意売却という手段を検討することになります。任意売却を検討する場合には、債権者の承諾が必要となるほか法的な手続きの知識も必要となりますので、任意売却に多く携わっている経験豊富な不動産会社とも相談することをお勧めします。

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任意売却 任意売却とは住宅ローンの返済期間中に転勤などの理由によって引越しせざるを得ない状況というものがあるかと思います。しかし、住宅ローンの完済前に転居しても問題は無いのでしょうか。また、引越し費用の工面についてみてみましょう。

住宅ローンの完済前の引越し
住宅ローンによる融資は、自宅を購入することを目的として行われます。引越しをするということは、住宅ローンの支払いを行っている住宅が自宅ではなくなってしまうことから問題にならないのでしょうか。転居の理由が会社都合による転勤や遠くに住む親の介護や世話ということでやむを得ないと思われるものであれば、引越しが問題になるケースはあまり無いと思います。しかし、一時的な転居で自宅はあくまで住宅ローンで取得した住まいであることを前提とします。

任意売却や競売による引越し
転勤などとは事情が異なりますが、住宅ローンの返済ができなくなってしまった結果、任意売却や競売によって自宅を手放すことにより引っ越さざるを得ないケースもあります。引越し自体にも相応の費用がかかります。会社による転勤であれば、会社が引越し費用を支払うことでしょう。しかし、住宅ローンの支払いができないために引っ越すとなると、もともと資金に余裕が無いなかでの工面となるため思うように準備できないということもあるかと思います。

任意売却では引越し費用が認めてもらえるケースも
自宅を売却しても住宅ローンの残債が発生する場合の売却方法は、大きく任意売却と競売の２つの方法となります。任意売却では、債権者の承諾を得て売却活動を行います。そして、売却の代金から諸費用を控除した金額を住宅ローンの返済に充てることとなるのですが、債権者との交渉の結果、この諸費用のなかに引越し費用を認めてくれるケースもあります。ただし、引越し費用を認める義務が債権者にあるわけではないので、債権者の善意にすがるものです。一方、競売では引越し費用などの交渉は競落人と行うことになるのですが、競落人が引越し費用を出すということはほとんどありません。競落人は転売目的の業者の方も多く、余計な経費負担は利益の減少につながるため義務がなければ基本的に負担はしません。任意売却にせよ競売にせよ、引越しをした後には新しい生活をスタートさせなければなりません。新生活のスタートには色々とお金が必要となります。引越し費用分を他の支出に回せるだけでも精神的な余裕が生まれます。任意売却を選択するということには、引越し費用の点でも競売よりも有利になる可能性があるということを知っておきましょう。

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住宅ローンは、住宅金融支援機構のフラット35のほか金融機関などで様々な商品があり、金利プランも様々です。ついつい金利に目が行ってしまいますが、諸費用が意外とかかりますので総支払額も検討しましょう。また、金利の変動リスクも認識しないといけません。

住宅ローンの金利の扱い方の種類
住宅ローンの主な種類は大きく分けて、完全固定金利型、変動金利型、固定期間選択型の３種類となります。完全固定金利型は、住宅ローンの返済期間中適用される金利が変わらないタイプのものです。変動金利型と比較して当初の金利は高くなるものの、その後は変わらないので金利が上昇する局面ではお得となります。また、元利均等方式での返済を選択すれば返済額が完済まで変わりません。変動金利型は、半年ごとに適用金利が見直され、その推移に基づいて5年ごとに返済する額が見直されます。金利の上昇局面では当然に返済額が上昇しますが、従来のものの１．２５倍までの上昇に抑えるといったリミッターがついています。固定期間選択型は、定められた一定期間は固定した金利を適用し、当該期間の終了時に再度金利のタイプを固定型か変動型かを選択するタイプです。変動幅には上限がないため返済額が大きく上昇する可能性もあります。

住宅ローンにおける総返済額
住宅ローンでは、上記のような金利による返済額のほかに諸費用が発生します。諸費用には事務手数料、不動産担保保証料、生命保険加入料などがあります。このうち不動産担保保証料、生命保険加入料などが大きな割合を占めます。金利が低くても諸費用が高いケースがありますのでしっかりと確認しましょう。

住宅ローン借り換えを検討するときも大事です。
金利の上昇、収入の減少などの理由で住宅ローンの支払いが困難になってきた場合に、金融機関に相談をして、借り換えや返済条件の変更を検討することになるかと思います。このときにも総支払額を検討すべきです。返済条件の変更により期間を延長すれば月々の返済額は下がりますが、総返済額は上がります。低金利のローンに借り換えをしても新規融資による諸費用の発生があります。これらを考えたときにどちらが有利かは確認しておきましょう。これらの返済を続けるための方策の検討を行ったうえでも返済の継続が困難であった場合に、任意売却など自宅を手放した場合の検討に入ることとなります。

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我々は所得税などの国税、自動車税や固定資産税などの都道府県税や市町村税など多くの種類の税金を払っています。納税は日本国憲法において定められている義務であり、教育の義務、勤労の義務と併せて国民の三大義務のひとつとなっています。この納税の義務に反し、滞納を続けているとどのようなことになるのでしょうか。

納税の方法
通常、給与所得者であるサラリーマンの方は、ほとんどの税金を給与から天引きという形で納税を行っています。したがってサラリーマンの方が税金を滞納してしまうとすると、自動車税や固定資産税など課税主体から送付されてくる納税用紙を使用するものである場合や、給与以外に何らかの収入がある場合に支払うべき税金が発生する場合などになります。一方、自営業の方の所得に対する税金は確定申告を行った上で納税となりますので資金管理をしっかりしないと税金を滞納するリスクが高くなります。

どのような状態が税金の滞納なのか
国税であれ、地方税であれ税金には定められた納付期限があります。この納付期限内に納税することができなければ滞納ということになります。国税を滞納した場合には、国税徴収法という法律に従って処分・手続きが進められていくことになります。また、地方税を滞納した場合には地方税法に基づく処分・手続きということになりますが、国税徴収法を準用するため実質的には同じ処分・手続きが取られることになります。

税金を滞納するとどのような処分が下るのか
滞納を続けていると、納期限から20日経たないうちに督促状が課税主体から送られてきます。この督促状を発送してから10日を過ぎても滞納が続いている場合には、財産を差し押さえなければならないと法律では決まっています。実際には催促が継続し、差し押さえを行うにしても滞納者がどのような財産を持っているかを調べる必要があるため、ある程度の日数を要するのが通常です。しかし、重要なことは法律で規定されているということなのです。このため差し押さえの実行には裁判所の許可が不要であり、滞納者への事前連絡なども必要がなく、突然に財産が差し押さえられても仕方がないということになります。

マイホームが差し押さえられることも
財産調査の結果、マイホームが差し押さえられる可能性も十分にあります。差し押さえられたマイホームは、やがて公売にかけられてしまいます。お金に換えて納税にあてるためです。この公売は競売と似たようなシステムで、売却価格も市場価格の７割程度といわれています。

どうしても納税のための資金が工面できないなら
滞納せずに済むなら、それが一番なのですが、どうしてもお金の工面が出来ないこともあると思います。マイホームを差し押さえられて公売になってしまうと、不本意な売買金額となることがほとんどです。しかし、任意売却での売買を望んでも、税金滞納による差し押さえは解除が難しいとも言われます。しかし、役所や税務署と交渉の結果、任意売却が可能となるケースも無いわけではありません。あきらめずに交渉を行ってみましょう。また、このようなケースについて経験豊富なパートナーがいれば更に心強いことに間違いはありません。

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住宅ローンは長期に渡る返済期間を前提に融資が行うことがほとんどです。昔は終身雇用が前提であったために長期のローンを組むことにも不安を感じる人もあまりいなかったのですが、リストラによって突然の解雇も無くはない世の中になってきました。リストラにより解雇されたら住宅ローンはどうなってしまうのでしょうか。

まずは収支の確認をしましょう。
リストラによって失業ということであれば、会社都合に依るものとなります。退職金なども通常よりも上乗せになることでしょう。また、会社都合による退職であれば、雇用保険も待機期間が７日間で支給が開始されます。また、他の同居家族などで、すでに収入を得ている方がいれば、住宅ローンの支払いに回せるお金は無いかも確認をしましょう。次に日常生活や新たな就職先を探すための経費なども計算して収支表を作成します。

次に債権者である金融機関などと相談しましょう。
収支の計算が出来たら債権者である金融機関等へ早めに相談に行きましょう。債権者の側でも返済を続けてもらえるほうが良い話ですから、リストラされたからといって即座に融資金の一括返済を求めるということにはならないと思います。作成した収支表をもとに様々な提案がなされるかと思いますので、しっかりと検討しましょう。ローンの残金が少なければ繰り上げの一括返済を検討しても良いかもしれません。ただ、再就職の道が厳しく、他の借り入れの返済もあるなど、やがて返済が困難になりそうなのが推測できる場合には自宅を手放すなどの冷静な判断を必要とする場面もあるかと思います。気軽に融資してもらえるからとか、一時的なものだからといって安易に高い金利で資金を調達して住宅ローンの返済に回すようなことはしないようにしましょう。

ローンの支払いが厳しい場合の選択
様々な方法を検討した結果、やむを得ず自宅を売却するしかないという結論に至った場合、お辛いでしょうが早めの対応をすることが望まれます。売却には時間も要しますし、売買金額で清算を行うまで、金利はローンの残額全体に掛かってくるからです。競売によって売却という方法もありますが、売買代金が一般的な相場の７割前後といわれ、残債が多くなる可能性がありますので、任意売却についても検討をお勧めします。債権者との交渉なども必要ですが、任意売却に精通した不動産会社に仲介をお願いすれば交渉なども引き受けてくれるところもあり、競売よりも高い金額で売却できる可能性が高くなるからです。

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せっかく手に入れたマイホームを手放すのにも色々な理由があることと思います。子供が増えて手狭になったから広い家に移るため、転勤や帰郷などによる転居など実に様々なことでしょう。住宅ローンが支払えず、やむを得ず手放さざるを得ないという方も中にはいらっしゃることと思います。ローンの支払いが残っているマイホームの売却は可能なのでしょうか。

不動産の売却方法
住宅ローンの残高が少額であり、マイホームの売却金額で残債の支払いが完了するのであれば問題は無いのですが、売買金額を全て返済にあてても残債が発生する場合はどうなのでしょうか。売却を行っても債務が残ってしまう場合、一般売却、任意売却そして競売といった売却方法があります。なお、競売は債務者の売却の意思の有無に関係無く強制的な売却が行われてしまいます。

それぞれの売却方法の特徴
ローンの残高が売却金額よりも高い場合の一般売却は、残債については別途支払いを行うこととなります。売却と合わせて住宅ローンが完済となり債務が消滅することとなります。売却も所有者が自分の意思で売却先、価格の設定なども基本的に自由に設定可能です。任意売却は、売却後の残債について引き続き分割で支払うことを金融機関等の債権者が了承した場合に行うことができる方法です。まず任意売却の承諾を得るために債権者との交渉が始まります。また、任意売却はローンの返済が困難な債務者の救済措置でもあることから、売却には金融機関の意向が強く反映されることになります。最後に競売ですが、競売は債権者が裁判所に申し立てを行うことで、手続きが開始されます。競売における売却金額は、市場で成立するであろう価格の7割前後が相場と言われており、手数料も多く発生することから、最も残債が大きく残ってしまう売却方法であるといえます。

新しいスタートを切るためにも残債は少ないほうが良い
住宅ローンを支払えなくなってしまった結果マイホームを手放さざるを得ないのであれば、残債はできる限り少なくなるほうが望ましいに違いありません。新しいスタートを切るに当たっても、残債の返済が大きな負担になるようでは気持ちの切り替えも上手くいかないものです。

任意売却を成功させるためには
競売よりも任意売却のほうが、残債が少なくなる可能性が遥かに高くなります。しかし、任意売却は売買の交渉だけでなく、債権者との交渉を行わなければいけません。債権者にとっても手早く売却を進めたいものの、回収できる金額は大きければ大きいほうが良いことに違いはありませんので門前払いということはないと思います。任意売却には単なる不動産売買の知識だけではなく、金融の知識や関連法規の知識なども必要とします。債権者と債務者の間に立って上手く交渉を進めてくれる任意売却に精通した仲介業者を選べば交渉もうまく行く可能性が高まります。

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任意売却は大きなくくりで言えば、債務整理のひとつの手段です。そのため、弁護士に相談するものと考えられていますが、弁護士は不動産売買のプロではありません。それなら不動産業者が良いのか？住宅ローンのことですから、銀行に相談する方が良いのか、相談先に迷われている方もいらっしゃるでしょう。ここでは、どこに相談したら良いのかポイントをあげてみました。

相談先には知識と資格が求められる
住宅ローンが支払えなくなってくると、任意売却を検討することと思います。任意売却をするにあたり、まずは相談からスタートすることになるのですが、その相談先に求められる知識と資格には、どのようなものがあるのでしょうか。

●不動産売却の知識
任意売却は、一般の不動産売却と同じ様な取引となりますので、不動産取引に精通していることと、宅地建物取引業法のような専門的な資格が必要です。

●債務に関する知識
住宅ローンの取引先である債権者との交渉をおこなうため、債務に関する専門的な知識と任意売却の経験を豊富に持つ仲介先が必要となるでしょう。

●法律の知識
任意売却は、民法に基づいた債務整理です。そのため、任意売却に関する法規に詳しい専門家への相談が必要です。

相談にのってくれる専門家とは?任意売却の相談にのってくれる専門家には、「不動産業者」「弁護士」「司法書士」「銀行」などがあります。それぞれが、得意とする分野がことなるため、成功するかは案件次第になります。特徴をまとめておりますので、ご自身のケースからどちらの専門家へ相談に行く方が良いのか、指針にしてください。

●不動産業者
任意売却は不動産取引となります。そのようなことから、不動産取引には宅地建物取引業法の免許が必要となります。その免許を保有し、人材も宅地建物取引主任士がいることから、不動産取引に関しては、プロとなり任意売却も扱う資格がある不動産業者が良いでしょう。しかし、資格があるとはいえ、実際に任意売却を取り扱っていない不動産業者もいます。任意売却は、民事執行法という法律で定められた裁判手続きをしている途中の不動産を売買することもあるので、裁判所の手続きの流れと、債権者との交渉に詳しい業者でないと厳しいものです。そのようなことから、不動産業者を選ぶ際も、任意売却の経験が豊富な会社を選ぶ必要があります。

●弁護士・司法書士
債務整理は法的な知識と資格が必要とされるので、法律の専門家である弁護士や司法書士は最適な相談先と言えます。しかし、先述したように任意売却は不動産取引であることから、どのようなケースでも弁護士や司法書士が良いというわけではありません。弁護士は不動産の専門家ではありません。そのため、住宅の査定や販売活動などをすることができません。弁護士事務所によっては、任意売却の専門チームもあります。そのような事務所は良いのですが、依頼を受けて、提携している専門業者へ丸投げをする弁護士事務所もあるようです。この場合、弁護士事務所への費用が余計にかかってしまうのでムダが多くなってしまいます。

●銀行
住宅ローンの返済が困難になった場合、相談先として一番適しているのは融資をしている銀行です。なぜなら、返済不能となるよりも確実に返済してもらえるようにリスケジュールを提案してくれることが多いからです。ただし、その後も返済が滞るようなことがあると、最終的には任意売却をすすめられるケースが多いです。その場合、多くは銀行が指定した専門機関を紹介されます。この場合、債務者であるあなたの要望どおりに売却できない可能性もあります。

まとめ
転職で収入が減った、離婚で生活設計が狂った、病気や事故、親の介護など長期に渡る返済の中で様々な事情によりローンを返済できなくなり任意売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。誰にでも相談できることではないことから、相談先は状況と方針によって変わってきます。


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住宅ローンの返済を滞ると、債権者である金融機関はローンの残債を回収しようと抵当権の実行をし、
住宅を競売にかけます。その売却代金をもって回収をするのですが、売却代金がローンの残債に
満たないこともあります。その結果、残ってしまった債務はどうすれば良いのでしょうか。

売却価格は開札するまでわからない
競売での売却方法として現在最も多く利用されている期間入札という方法は、裁判所が一定期間に
入札者を募り、後日開札することになります。入札期間は、1週間以上1ヶ月以内の範囲で各裁判所が
定めます。入札締め切り後、開札期日に入札結果を発表するのですが、執行官が入札書の入った
封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。最も高い金額で入札した方が、
最高価買受申出人(落札者)となります。このような方法で競売はすすめられます。
そのようなことから、競売の売却価格は開札期日まで知ることができないため、ローンの残債より
高く売れたのか、低い金額で売却されてしまったのか誰にもわからないのです。

残債の支払いはどうなる？
例えば、競売の結果、競落価格が1000万円で、1000万円のローンが残っていたとしましょう。
この場合、競落価格とローンの残債が等しいので、全て返済にあてられるということには
なりません。競落価格から競売の手数料を差し引いた金額がローンの返済にあてられるので、
手数料分は残債となります。競売物件は、一般の市場価格より7割程度の金額で取引されるケースが
多いです。その分、競落価格がローンの残額より下回ることが多く、競売後の残債が出るケースは
よくあることです。その場合の支払いはどうなるかというと、金融機関は一括請求を求めてくることが
多く、一括で支払いをしなくてはいけません。

残債が支払えない場合一括で求められた残債を放置してしまうと、給与などが差し押さえられてしまったり、
他に不動産が合った場合は、そちらも競売にかかる可能性が出てきます。
もし、手持ちの資産で支払えない、頼る人もいないとなると、弁護士に相談をするという選択肢が
あります。その場合、債務整理の相談ということになります。
債務整理の中に自己破産があります。自己破産とは、財産がないために支払いができないことを
裁判所に認めてもらうことにより、法律上、借金の支払い義務が免除されるという方法です。
車などの高価な財産は手放さなければなりませんが、今後の収入は生活費にあてることができます。
どうしても残債が支払えない場合に、債務整理を考えてみることもひとつの手です。

まとめ
競売で売却した結果、残った債務は一括で支払うことが多いようです。住宅ローンが支払えなくて
競売にかけられてしまったはずが、残債を一括で求められることになると、生活が立ち行かなくなる
こともあります。任意売却ができるうちに、早めに不動産業者に相談することをおすすめします。


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住宅ローンの支払いができなくなってしまうと、住宅を売却しなければならない状況になってしまいます。任意売却を決定するまでの検討期間はどのくらいまでギリギリ可能なのか、任意売却までの流れを紹介しましょう。

住宅ローンの支払い滞納から任意売却まで
初めに言っておくと、任意売却の時期を逃すと強制的に競売にかけられて所有者の意思は通じなくなってしまいます。それを踏まえて、任意売却の最終的な期限までを紹介しましょう。出来るだけ早めの決断が必要です。

1.督促状や催告書の通知
金融機関によって異なりますが、「1カ月から約半年まで」は支払いの請求は電話や督促状によって連絡を取ります。話し合いで解決できる手段があれば良いのですが、多くの場合は支払いの当てが見つからずに、やむをえず放置したような状況になってしまいます。

2.期限の利益の喪失(約半年後)
督促状や催告書が通知されても自らの支払いが不可能の場合には、銀行に分割で支払いできる権利を失い、一括払いの請求へと切り替わります。これが、期限の利益の喪失になります。時期にもよりますが、一括請求の額は数千万円ぐらいになる予想ができます。

3.代位弁済の手続き(滞納から約7カ月)
金融機関は住宅ローンを組む場合に保証会社との契約を必須としている場合が多く、一括支払いの要求を保証会社に請求する事になります。これによって、保証会社は裁判所に手続きをして、強制的に残務債権の回収を行う事になります。これが競売の申立てです。代位弁済後の時点であっても、担保権を持っている金融機関との話し合いによって「任意売却」の可能性が残っています。勿論、早めの決断が必要です。

4.競売の申立て(約8カ月後)
裁判所の手続きによって、競売の開始決定の通知が住宅の持ち主に送付されます。担保権によって債権の住宅の差押えが実行されて、登記簿にも記載されるようになります。できるだけ債権者と話し合うことで、差押えと競売の停止を求めることができる可能性があります。

5.裁判所執行官による調査の開始(約10カ月後)
裁判所は競売開始の調査を行う為に、家の中への立ち入り調査を行います。所有者は拒否する権利が無く、場合によっては強制的に鍵を開ける事も可能となります。プライベートを主張する事はできません。

6.期間入札の開始(約13カ月～16カ月後)
調査による物件の詳細な情報を、競売の入札者の為に公開する事になります。売却までのスケジュールを決定して、開札日（落札者が決定する日）の前日までに任意売却の手続きが可能であれば、この日が最終的な任意売却の手続きが可能な日となります。ただし、前もって、債権者の了解を取り付ける必要があるので、所有者が自分の意思で売却する最後の可能性となっています。

任意売却の可能な期限
競売までの流れを参考にしました。開札日の前日までは可能ではあるのですが、あまりギリギリだと債権者の許可は難しくなるので要注意です。所有者にとっては、任意売却の方が自分の意思で決定できる可能性が残されており、競売よりも高く売れるのであれば、債権者にとっても有利な条件となります。しかし、最終日の時点で、任意売却による買手が決まっていない場合には、競売に踏み切る可能性が高くなるのです。

まとめ
住宅ローン以外にも債務が残っているのであれば、業者に相談して依頼する事が最善の方法だと考えます。このままでは家をなくし、強制的に追い出される可能性が高くなります。早めに任意売却の相談をする事で、引っ越し先の確保ができる場合もあるのです。強制退去の事を考えた場合、早めに任意売却の決断をすることをおすすめしています。


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