不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンの支払いが困難になった場合等で選択肢の1つに挙がってくる任意売却。これを行う際にはローンの支払い先に相当する債権者側の同意が必要となりますが、それはなぜでしょうか。任意売却について基礎的な部分を確認しながら見ていきたいと思います。

任意売却とは
住宅等不動産を分割払いで購入する場合、金融機関からの貸付金を受けて購入し、その返却を住宅ローンによる月々の支払いで充てるという形式が取られます。ありていに言えば、債権者に当たる金融機関から借金をし、毎月の一部返済の積み重ねで完済を目指す債務者義務を果たさなければならないというわけです。しかし場合によっては、何らかの事情により月々の支払いが滞り返済不履行に陥ってしまう状況も想定されるでしょう。そうなると通常、金融機関が裁判所に申し立て、債務者から強制的に物件を取り上げる差し押さえが行われます。その差し押さえが決定される前に、債務者側は物件を売却しそれで得た収入を残りのローンの返済に充てるという選択肢を取ることができます。それが任意売却という手段です。

任意売却の手続き
任意売却は通常の不動産売却と比較して、行政との交渉や利害関係者間の調整等、着手すべき折衝ごとが多くなります。中でも重要なものは債権者に当たる金融機関との交渉と言えるでしょう。なぜなら債権者側から同意を得ることが、任意売却の可否を決定付ける大きな要素となるためです。任意売却を行う際には、ローンの支払い先である金融機関の了承を得なければなりません。その理由は金融機関すなわち債権者側は、該当物件に対して抵当権を持っているからです。住宅ローン等、長期間の分割返済による金銭の借入は、金銭消費貸借契約に基づいてなされます。これにより、万が一債務者が返済不履行となった場合、債権者は残りの返済額と引き換えに、裁判所への申し出による差し押さえで債務者の所有物を取り上げ、これを競売により現金化し、残額分の配当を受ける権利を有することとなります。これが抵当権の意味するところです。抵当権が付いたままでは、正規の売買物件として扱うことができません。そのため売却時には、債権者側による抵当権の抹消が必要となるわけです。不動産売買は通常、売り手と買い手の2者間で行われ、不動産会社等の専門家がその仲介役を果たす形式で進められます。しかし任意売却の場合では、売り手の債務者の上に抵当権を有する債権者が絡むこととなり、債権者・売り手すなわち債務者・買い手の3者間による交渉の仲介を不動産会社が務める形となります。返済の目途が立つ売却額の提示を受け、それに債権者側が了承すれば抵当権が抹消され、任意売却としての取引が成立するという流れとなるわけです。

まとめ
以上のように、住宅ローンの支払いに窮した債務者が差し押さえ決定前に取れる手段の1つとして売却額をローン返済に充てる任意売却が挙げられることと、任意売却を行う際には対象物件について抵当権を有する金融機関すなわち債権者側の同意が必要であることについて見てまいりました。


競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

住宅ローンの支払いが困難になった場合、物件所有者に当たる債務者は住宅を任意売却することができます。しかし、それと並行して債権者側に当たる金融機関は裁判所への申立等競売への準備を進めているのが常です。任意売却を成立させるには、競売の流れに照らし合わせていつまでに契約を結べばよいのでしょうか?

任意売却と競売の相違点
月々の住宅ローン支払いが滞り、住宅等不動産の所有が認められなくなった場合、その所有者即ち債務者は、任意売却もしくは競売のいずれかの方式で物件を手放すこととなります。両者の相違点として主な所はまず、売却価格が挙げられるでしょう。不動産の競売では概ね売却価格が通常の不動産評価額より下がる傾向が主です。しかし、任意売却であれば正規の不動産評価に則った金額が設定されることとなり、競売に比べて回収される金額が多くなります。不動産を処分した後の債務の残り所謂残債の額を低く抑えることができるわけです。それ以外にも、残債の返済方法や売買にかかる持ち出し金の有無に関して任意売却の方が優遇され、債務者の意思の反映やプライバシー保護の観点からも比較的配慮された形式が取られます。そのため、競売よりも任意売却の方が遥かにデメリットを抑えられると言えるでしょう。

不動産競売の流れ任意売却成立までの最終的な期限は競売入札の開始までです。それまでに任意売却契約を締結していなければなりません。競売において入札開始に至るまでの流れについて見ていきましょう。住宅ローンの滞納が始まって3～6カ月の間、金融機関即ち債権者側から督促状が送られる状態が続きます。その状態が過ぎると次に、債務者は「期限の利益喪失」という状態に陥ります。これは、ローンを分割返済する権利を失うことを意味します。この状態になる前に契約を成立させることが、任意売却において最もスムーズな流れと言えるでしょう。期限の利益喪失の状態になると、債権者側の窓口が保証会社に変わると共に、裁判所への競売の申立が行われます。そして約1～3カ月後には裁判所から「競売開始決定通知」が届き、その後1～2週間後に裁判所の執行官による物件の調査が行われ、それから3～5カ月後には競売が公告されます。これから1カ月半が過ぎれば、タイムリミットに当たる期間入札が開始されてしまいます。以上のことから、住宅ローンの滞納が始まってから早くて9カ月弱、長く見積もって1年半弱までの間が任意売却を成立させる期限と捉えてよろしいでしょう。

任意売却の進め方
債権者の取るべき手段はまず任意売却に応じてくれる不動産会社を探すことでしょう。通常の不動産売買では当事者である売り手側と買い手側双方の同意によって成立します。しかし任意売却では、住宅ローンの返済先である金融機関即ち債権者側が物件の抵当権を持つため、そちら側の同意も必要となります。つまり、金融機関側との交渉に当たり任意売却への協力を取り付けてくれる不動産会社に仲介を依頼することが重要となるわけです。任意売却成立までの期間は概ね3～6カ月かかるものと見做されます。これを考慮に入れ、競売の流れと照らし合わせながら進めていくことが肝要です。債権者窓口が金融機関から保証会社へ変わり、裁判所への競売申立がなされると任意売却成立の難易度が上がるものと認識しておくべきでしょう。保証会社の中には、競売申立前に任意売却を勧める所もあります。言わばこれが、任意売却を進める上で、債権者側からの最後通牒に相当するものと言えます。

まとめ
以上の内容について要点をまとめると以下の通りになります。

●任意売却は不動産競売と比較して遥かに債権者側のデメリットが少ない。

●任意売却が成立する場合それまでに要する期間は概ね3～6カ月。滞納発生から競売入札に至るまで
の期間が9カ月弱～1年半弱となり、それまでに契約締結させなければならない。

●任意売却は債務者即ち売り手・買い手・物件の抵当権を持つ債権者側の同意で成立するものなので、
債権者側との交渉にも対応する不動産会社に依頼するべきである。


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毎月、家賃とともに入居者から徴収する管理費。賃貸住宅のオーナーとして、具体的な使われ方も気になるところではないでしょうか。また、共益費との違いについても明確に線引きがあるのか、こちらでご説明しましょう。

管理費とは
一般的に、マンションやアパートなど、賃貸住宅の建物や共用部分を、管理・維持していくための費用を管理費といいます。管理人の人件費やエレベーター・浄化槽維持費、共用灯の交換などがそれにあたります。しかし、管理費を利用しておこなう作業の範囲は明確に決まってはいません。管理人が常駐している物件もあれば、定期的に巡回する物件もあります。また、清掃も毎日行うマンションもあれば、定期巡回でメンテナンスをする物件もあるので、管理の内容は物件によって異なります。

共益費との違いはあるのか
賃貸住宅の家賃と一緒に、共益費を入居者から徴収する物件は多く見られます。共益費とは、賃貸住宅の共用部分の設備購入の費用や、維持に関する費用となっており、管理費と変わらない意味合いで使われています。オーナーや不動産会社の意向によって、呼び方は使い分けられているのが現状です。

管理費は一律ではない
管理費は、物件によって異なります。算出するための基準は近隣の相場を考慮しておこなうことが多く、不動産会社と、かかる費用を予測し、シミュレーションして算出する割合が高くなっています。算出方法は、建物全体の共用部分の管理・維持費用、植栽などが多くあればメンテナンス費用などを各住戸で割って算出する方法が一般的です。その他にも、床面積の広さに応じて金額を設定する方法もあります。例えば、25平米のワンルームマンションは2,000円に、40平米の2LDKのマンションは4,000円と、広い部屋ほど管理費の負担を大きく設定します。

管理費のない物件の仕組み
入居者募集をする際に、「賃料+管理費」と分けて表示をするのが一般的ですが、中には管理費という項目がない物件もあります。これは、単に管理費を賃料に組み込んだだけの募集方法となります。しかし、この方法ですと、入居者の初期費用へと影響があります。例えば、賃料5万円の管理費込み
と賃料4.8万円+管理費2,000円の2つの募集方法ですと、仲介手数料、礼金、敷金は賃料の〇ヶ月分という計算になりますから、どうしても、前者の管理費込みになると、初期費用が高くなってしまうのです。

まとめ
管理費とは、共益費と同じような意味をもち、物件の状態を維持していくためにも重要な費用です。その趣旨を理解し、賃貸住宅経営に役立てたいものです。


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春は引越しシーズンで入居者の入れ替わりもあり、どのような入居者が入ってくるのか気がかりな点も出てくることでしょう。賃貸管理をする中で、一番労力を必要とする「クレーム」には、どのようなものあるのか、こちらで確認してみましょう。

入居後のトラブルで一番多い「騒音」
賃貸住宅のトラブルで一番多いのが「騒音」のクレームです。クレームを入居者間のトラブルだといって、放置していると、家主は契約違反で損害賠償請求を受けることもあります。なぜなら家主には、「通常の性能を有する居室を提供する義務」があるからです。賃貸借契約書には、通常、借主の義務として禁止事項が記載されています。例えば、楽器などの演奏やステレオ、大音量のテレビなどの騒音で近隣に迷惑をかけないという趣旨です。しかし、音量というのは人それぞれ感じ方が異なり、許容範囲を設定することがとても難しくなります。では、どのくらいの騒音が義務違反とされるのでしょうか。人が生活をしていると、生活音というのは何かしら出てきます。ある程度はお互い様という部分があるので、社会通念上、お互いに受忍しなければ生活ができません。受忍限度を超えるような騒音を、借主が起こしているような状態が続いているなら、契約の禁止条項違反となり、クレームとして処理しなければいけないということになります。

緊急性の高いハード面のクレーム
ハード面のクレームは緊急性の高いトラブルが多いのが特徴です。例を挙げてみますと、

●トイレが詰まって流れない　
●トイレから水が逆流してくる　
●お湯が出ない　
●ガスがつかない　
●電気がつかない　
●エアコンが動かない　
●エントランスの自動ドアが開かない

などなど。実際に生活している身になってみると、迅速に対応してほしいトラブルでしょう。このようなトラブルは365日、24時間、いつ起こるかわかりません。専門的な知識が必要になるトラブル対応を家主がなんとかしようとしても、どうにもなるわけではありません。また、放置したことで被害が拡大したり、入居者から損害賠償請求をされたりと、面倒なことになってしまいますので、スピーディーに対応したいものです。

防げるはずの2次クレーム
トラブル発生から修理対応までの中で、対象の設備が使えないという期間が出ることはよくあります。この期間、入居者は非常にストレスを感じやすい状況となっているため、迅速かつ注意をもって対応をしなければ、2次クレームを発生させてしまいます。そうなると、「設備が使えなかった期間の家賃を割り引け」や「損害賠償を払え」など、主張をしてくることもあるのです。逆に、このトラブルやクレームに誠意をもって対応した場合、入居者からの信頼が得られ長期賃貸契約をしていただけるチャンスにもなるのです。

まとめ
クレーム対応は誠意をもって、迅速に行うことが肝心ですが、家主だけの力ではどうすることもできないクレームのケースもあります。そうなる前に、これまでに様々なクレーム対応を経験してきた賃貸管理会社に管理を依頼することをお勧めします。


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自身の住む不動産のローンの支払い滞納が続くと、その不動産は差し押さえられ競売によって売却され、最終的には立ち退かなければならない事態にまで発展します。それを回避するための方法は、果たしてあるのでしょうか。今回は、競売の取り下げ方法について書いていきたいと思います。

競売とは？
一般的に銀行から融資を受けて住宅ローンを組むときには、その不動産に抵当権が設定されます。これは、もし住宅ローンが払えなくなった方がいた場合、その担保として不動産を差し押さえ、競売にかけ、その売り上げを残りの借金に充てて、金融機関に債務を返済するというものです。


競売にかけられる状況
不動産のローンの支払い滞納が続くと競売にかけられることは前述しましたが、どの程度滞納すると競売にかけられてしまうのでしょうか？通常、住宅ローンを滞納してから約9ヶ月すると「担保不動産開始決定通知書」という書類が届きます。これを放置すると3~6ヶ月ほどで、その不動産は競売によって売却され、結局立ち退かなければなりません。

競売を取り下げる方法
競売を取り下げる方法は、次の2つの方法しか無いのが現状です。
①住宅ローンの残りを一括で返済する。
通常、競売までいってしまうケースで一括返済というのは現実的ではなく、これによって競売を取り下げる方は皆無と言っていいでしょう。
②任意売却(リースバック)をする。
多くの金融機関が任意売却を肯定的に認めています。なぜなら、競売に比べて高額で売却できる確率が高いためです。そのため、多くの人が任意売却で競売を取り下げています。


任意売却の流れ
任意売却は、競売の入札開始日の前日までに完了させなければならないと決められています。競売の開始が決定してから入札開始日までは、3~4ヶ月しかありません。その間に全ての手続きを終わらせなければならないのですが、それは多岐に渡ります。

・購入希望者の募集
・購入希望者からの申し込み
・購入希望者が住宅ローンを組むための金融機関の審査
・不動産売買契約
・決済日程の調整
・決済(完了)

特に金融機関の審査には1ヶ月ほど時間が必要です。早めに任意売却専門の業者に相談することが必要となります。

任意売却には差し押さえの解除が必要

通常、競売にかけられる状況ですと「固定資産税」も滞納しているのがほとんどでしょう。そのため、役所から差し押さえられているケースが非常に多く、そのままでは任意売却ができないのです。まず、差し押さえの解除が必要になってきます。差し押さえの解除には、難しい交渉なども出てくるため、やはり早めの専門業者への相談が必要でしょう。


まとめ
多くの場合、役所は差し押さえの解除に前向きです。任意売却の方が高額で売れ、税金の滞納分の回収がしやすくなるためです。また金融機関にとっても債権の回収がしやすくなるメリットがあり、債務者本人にとってもリースバックで住み続けられる可能性も出てくるわけです。うまく任意売却するためにも、早め早めの対応が必要になってくることでしょう。

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国土交通省の平成25年度マンション総合調査では、何かしらのトラブルを抱えているというマンションが全体の65.6％を占めました。そのうちで、34.3％にのぼるのが生活音に関するトラブルで、上階の歩く足音がうるさい、夜中に洗濯機を回す音が響いてくるなど、その内容はさまざまです。では、賃貸トラブルで常に上位にくる騒音トラブルに対応するためには、どのような対応が望ましいのかをみていきましょう。

■自分で解決しようとしないこと
管理会社にどのようにいったらいいのか?その後住みづらくなるのではないのか?という理由から、管理会社に連絡することをふみとどまっている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そのままにしていても何も解決しませんし、フラストレーションは溜まっていく一方です。そこで、管理会社と連携をとり解決していく方法をお勧めします。自己解決しようとすると、相手によってはエスカレートしてしまう場合もありますし、逆恨みを買ってしまうこともあるのです。

■管理会社に連絡する際にはまず情報集めを
管理会社に連絡を入れる前に、管理会社から聞かれるであろう情報をまとめておきましょう。どのような情報かというと

◎どのような音か（例えば洗濯音・掃除機の音・楽器を弾く音や深夜に響く椅子を引く音や、意外に床を掃除するコロコロも下の階に響くこともあります）

◎音量（ある程度の漏れ聞こえは許容範囲と捉えても、共同住宅に住んでいるということをあきらかに考えていないような無遠慮な音量）

◎何時ごろか（時間帯が日中なら生活音として受け入れなくてはいけないこともありますが、深夜なら連絡を入れて解決した方が良いでしょ）

◎どれくらいの頻度で聞こえてくるか

◎心あたりのある部屋はどこか

◎掲示板への文書の貼り付けや、特定の方への投函の場合には匿名であることをお願いする。

以上のようなことをまとめてから管理会社に報告をすると、やり取りがスムーズにいきます。

■具体的な伝え方
「深夜0時を過ぎても、ギターを弾く音が1週間に4回は聞こえてきます。そのため、眠れずに困っています。」

「隣の部屋で、金曜と土曜になると毎週大勢の人が集まり、夜の20：00から深夜2：00ごろまで騒いで困っています。」

など、具体的に困っている様子を伝えてください。

■まとめ
賃貸住宅には、生活スタイルの違う方々が住んでいるので、どうしても生活音自体がトラブルの原因となってしまうことがあります。生活音ぐらいならお互い様という意識でいても、あきらかに騒音である場合には、管理会社と連携をとりながら問題解決に向けて取り組んでいきましょう。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。

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国土交通省の平成25年度マンション総合調査では、何かしらのトラブルを抱えているというマンションが全体の65.6％を占めました。そのうちで、34.3％にのぼるのが生活音に関するトラブルで、上階の歩く足音がうるさい、夜中に洗濯機を回す音が響いてくるなど、その内容はさまざまです。では、賃貸トラブルで常に上位にくる騒音トラブルに対応するためには、どのような対応が望ましいのかをみていきましょう。

■自分で解決しようとしないこと
管理会社にどのようにいったらいいのか?その後住みづらくなるのではないのか?という理由から、管理会社に連絡することをふみとどまっている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そのままにしていても何も解決しませんし、フラストレーションは溜まっていく一方です。そこで、管理会社と連携をとり解決していく方法をお勧めします。自己解決しようとすると、相手によってはエスカレートしてしまう場合もありますし、逆恨みを買ってしまうこともあるのです。

■管理会社に連絡する際にはまず情報集めを
管理会社に連絡を入れる前に、管理会社から聞かれるであろう情報をまとめておきましょう。どのような情報かというと

◎どのような音か（例えば洗濯音・掃除機の音・楽器を弾く音や深夜に響く椅子を引く音や、意外に床を掃除するコロコロも下の階に響くこともあります）

◎音量（ある程度の漏れ聞こえは許容範囲と捉えても、共同住宅に住んでいるということをあきらかに考えていないような無遠慮な音量）

◎何時ごろか（時間帯が日中なら生活音として受け入れなくてはいけないこともありますが、深夜なら連絡を入れて解決した方が良いでしょ）

◎どれくらいの頻度で聞こえてくるか

◎心あたりのある部屋はどこか

◎掲示板への文書の貼り付けや、特定の方への投函の場合には匿名であることをお願いする。

以上のようなことをまとめてから管理会社に報告をすると、やり取りがスムーズにいきます。

■具体的な伝え方
「深夜0時を過ぎても、ギターを弾く音が1週間に4回は聞こえてきます。そのため、眠れずに困っています。」

「隣の部屋で、金曜と土曜になると毎週大勢の人が集まり、夜の20：00から深夜2：00ごろまで騒いで困っています。」

など、具体的に困っている様子を伝えてください。

■まとめ
賃貸住宅には、生活スタイルの違う方々が住んでいるので、どうしても生活音自体がトラブルの原因となってしまうことがあります。生活音ぐらいならお互い様という意識でいても、あきらかに騒音である場合には、管理会社と連携をとりながら問題解決に向けて取り組んでいきましょう。

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非常に残念なことですが、家賃滞納件数は年々増えて行っています。昔から、生活をする上で無理がない家賃は、手取り収入の約3割までと言われて来ました。しかし、近年、『家賃保証会社』が増えたことで、入居時の審査が甘くなり、そのことから、収入に見合わない高額の家賃の物件へ入居する人が増えていることも、家賃滞納が増えていることの原因の一つと考えられています。

■家賃保証会社とは
従来、賃貸借契約の締結の際には、親族などの連帯保証人が必要とされてきた。しかし、核家族化などが原因で、親族と疎遠となり、連帯保証人を頼むのが難しくなっている事を背景に連帯保証人を用意できない入居希望者から手数料を取って、連帯保証人になる業者が家賃保証会社です。

入居希望者（借主）が、家賃を支払えなくなった際に、貸主への家賃を代わりに支払ってくれます。だがしかし、このお金は後日、借主が家賃保証会社へ当然支払わなくてはなりません。

■家賃滞納発生の理由
家賃滞納のよくある理由には、だいたい次の様な物がある様です。

・支払日をうっかり忘れていた。
・旅行中に支払日を過ぎてしまった。
・親族の入院に付き添っていた。又は自分が入院していた。
・お金が用意できない。
・支払う意思がない。

■借主に家賃を支払う意思がある場合
一度の入金のし忘れは、大目にめてあげることも必要かもしれませんが、あまりに入金の忘れや遅れが多い場合は、面会して口頭で注意する、それでも改善がなければ書面で注意を促すことも必要になってきます。

まずは、面倒でも、大家さん自身が毎月、家賃支払い予定日の翌日に金融機関の通帳を記帳して、借主がきちんと入金してくれているかどうかをチェックすることが大切です。

■借主に家賃を支払う意思がない場合裁判などの手続きを経て、「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの手段に訴える事になります。但し、裁判には多大な労力と時間、経費が必要になります。その為法的手段に訴えるのは最後の手段になります。

具体的には、家賃を支払わない借主に対して、『契約解除・退去』を願うという内容を書面に記して、内容証明で送付します。それでも改善しない場合に初めて、裁判に訴える、と言う流れになります。

■借主の所在が分からない場合
借主の所在が分からない場合はまず、連帯保証人へ連絡を取りましょう。借主だけでなく、連帯保証人にも連絡が取れないといった場合には、弁護士や法律事務所へ相談することをお勧めします。

■まとめ
今回は、家賃滞納者への対応と家賃滞納が増えている背景についてお話ししました。家賃滞納の増加には、モラルの低い借主の増加や、貧困の拡大といった社会問題があることも無視できませんが、大家さんとしては、最初に契約をして入居している以上、きちんと払ってもらうよりありません。

賃貸管理についてお悩みの方は、私共、株式会社アブローズへ是非ご相談ください。

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「今、生活が苦しくて家賃が払えない」という方は意外といるものです。 それでも賃貸管理に携わる者であれば、毎月家賃をしっかり納めてほしいのは当然ですが、どうしてもそういった状況となったときに、どのような対策を準備しておくかどうかが、賃貸管理では大切です。

■家賃滞納であっても強制退去は簡単ではない
借り主が家賃を決められた期日までに支払いできなかった場合、家賃滞納が発生することになります。ただし、滞納したからといって、すぐにでも強制退去に踏み切れるのかというと、そういったことは法的にも禁止されているためできません。では、家賃滞納から強制退去まではどのような流れになっているか？　その流れについて以下の記載してみます。

◎家賃支払いの通知がある
◎家賃の督促状が自宅に送られてくる
◎契約の解除を受ける
◎建物の明け渡し請求訴訟を受ける
◎強制退去になる
■家賃滞納者には通知が必要
決められた支払い日に家賃を納めなければ、その翌日以降から手紙や電話による家賃支払いの催促などからまず始めます。借り主がたまたまうっかり忘れていて、この連絡が来たときに支払うことができれば問題はありませんが、それでも滞納をし続けているようであれば次の段階に進みます。

■契約解除内容証明郵便の送付
電話連絡や通知などを送っても、家賃を納めてもらえなかった場合には、内容証明郵便で「〇月〇日までに支払わなければ、契約を解除します。」というような通知を送付する必要があります。これを怠ると滞納された家賃の支払いがさらに遅れる可能性が高まってしまいます。

■借り主から支払いに関する相談を引き出す
借り主が家賃を滞納することに至った事情を聴きだすことはとても大切です。例えば、体調や失業を理由に、今まで払えていた家賃が払えなくなってしまうこともあるでしょうし、もし、退去になってしまうと住む場所がなくなってしまいます。大家さんや管理会社が適切なタイミングで連絡をすることは、借り主から相談を引き出す良いきっかけとなり、結果として滞納した家賃の支払いを促すことに繋がります。

■分割払い交渉も適時対応を検討する。
滞納した家賃があると、どうしても一度に払う金額が大きくなってしまい生活を圧迫してしまいます。そうならないためにも滞納金について、数回に分けて未払い金を払うことが可能かとの相談があれば、深刻な状況になる前に検討し、支払いに問題ないといった確証が得られるのであれば、分割払いにも対応していく方が、結果としてよい結果に繋がります。

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賃貸管理をしていると、様々なトラブルが生じます。その中でも家賃を滞納する入居者に対してどのように退去を促そうかと、頭を悩ませている家主さんもいらっしゃることでしょう。それでは、家賃の滞納者に対してどのような手続きを踏み、どのように対処していくことが望ましいのかということを今回はみていきましょう。

■強制退去とは
入居者（借家人）を法的な強制力をもって部屋から退去させることで、具体的には物件明け渡し請求を行い、明け渡しの勝訴判決を受けて執行されるものです。

部屋を貸している側（賃貸人）としては、本来入ってくるはずの賃貸料が入ってこないことになりますので、長期的な家賃滞納となると、次の入居者が期待できる空室よりも質が悪いということになります。

そうなる前に、手を打ちたいところですが、強制退去は最終手段であり、いくつかの条件をクリアし、法的にきちんとした手順で進行していく必要があるのです。

■おさえておきたい条件
強制退去には厳密な条件はありませんが、過去の判例からしますと

◎滞納家賃が3ヶ月を超え長期に及ぶこと
◎家主の催促によっても支払がされないこと
◎入居者と家主の信頼関係が著しく破壊されていること
といった状況で、賃貸借契約の解除が認められる傾向にあります。ここで、勘違いしやすいのは、家賃の滞納があるからといって簡単に強制退去させられるのではないかと考えてしまうことです。

あくまでも強制退去は最終手段であり、家賃滞納をしたから即契約解消ということは、厳しいということに留意し、勝手に部屋に入ったり、ドアのカギを変えたりするなど実力行使をするようなことはやめてください。

■強制退去をさせるための手順
①支払通知書を送る
まずは、手紙や電話などで家賃を支払ってほしい旨を伝えましょう。1度目は支払を促す程度、2回目は期日を設けた督促状、3回目は連帯保証人へ連絡をしますという内容の通知という段階を踏んで、伝えていきましょう。

②連帯保証人への連絡
上記のような通知書を送っても、本人から何も反応が得られなければ、連帯保証人に対して同様に家賃支払の請求を行います。

③配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付
内容証明郵便とは、郵便物の内容文書について、いつ、いかなる内容のものを、誰から、誰へ宛てて差し出したかということを日本郵便が証明する制度ですので、裁判では重要な証明書となります。

この書面で、家賃に未払いがあることとその内訳、指定期日までに支払ってほしい旨、支払われなかった場合は賃貸契約を解除することを記載し、内容証明郵便として滞納者に送付します。

④契約解除
督促状に記載した請求期間内に滞納家賃の支払がなければ、賃貸仮契約解除の効力が生じます。

⑤明け渡し請求訴訟
契約を解除しても借主が退去しない場合、裁判所に対して明け渡し請求の訴訟を行います。
訴訟の中では随時話し合いが行われ、その中で話がついた場合には裁判所によって和解調書が作成されます。この段階で滞納者が任意に退去する場合がほとんどですが、仮に滞納者が約束を守らないのであれば、和解調書に基づいて強制執行を行うことができます。

⑥強制執行
明け渡し訴訟で判決が出た後は、滞納者に対して部屋の明け渡しを求めます。それでも退去をせず、住み続ける場合は、家主は裁判所に対して強制執行を申し立て、許可を得て強制的に滞納者を退去させることができます。

■まとめ
生活に困っている場合など払いたくても払えない場合などは6ヶ月以上の滞納でも、契約解除や明け渡しが認められない場合もあるようです。簡単に解決できないケースもありますので、一人でがんばろうとはせず、家賃滞納・不動産トラブルに強い弁護士など専門家に相談することも一つの手です。

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