不動産お悩み解決ブログ

賃貸という言葉を聞くとアパートやマンションなどの賃貸って連想する方がほとんどだと思います。しかし最近では自宅や相続したお家を賃貸物件として人に貸す。一戸建てを賃貸として出す＝いわゆる戸建て賃貸が増加傾向にあるようです。今回は戸建て賃貸をテーマに色々な角度から見ていきましょう。

■人気が出てきた戸建て賃貸
一戸建てを賃貸する戸建て賃貸ですが、アパートやマンションとはまた違った部分があります。一戸建てを貸す側、借りる側の視点でメリット部分をみていきましょう。

◎まずは借りる側の視点
・アパートやマンションとは違い共同住宅ではない点
・騒音トラブルが起こりにくい、夜に洗濯機やお風呂を使用しても平気
・子供が騒いでも隣人から何も言われない
・収納スペースがたっぷりあるので部屋が広々と見えて快適
・隣人トラブルがなく、子供を育てる環境はいい
・ペットを飼うことができる

借りる側の視点からいくつかあげてみましたが、戸建て賃貸はファミリー層が圧倒的に多いのが特徴。もちろん単身で借りこともできますが基本的にはファミリー層が多く、アパートやマンションでよくある隣人トラブルは戸建て賃貸の場合かなり少ないほうとなります。

また一戸建てならではの部屋作りやスペース作りは、アパートやマンションとはまた違った部分も特徴ですので、快適な生活環境が人気の理由と、子供を一番に考えた住宅環境を目指しているファミリー層に人気が高いことが伺えます。

◎それでは貸す側の視点は？
・借りる方がファミリー層のため入居期間が長い
・家賃を支払い日までにしっかり支払う
・一戸建てなのである程度、条件をつけて貸し出せる
・アパートやマンションと違って管理費がかからない
・隣人トラブルは少なく入居者からのクレームも少ない

貸す側の視点でみると一番嬉しい点は、入居期間が長いことがあげられます、賃貸管理で一番大切なことは空き部屋をつくらないことです。戸建て賃貸の場合は一度入居者が決まると中長期的に入居してくれますし、定着率で言えばアパートなどに比べるとかなりいい方です。また上記にあるようにファミリー層が多いので身元がしっかりしている方が多く、家賃回収の際のトラブルも少ないのも特徴です。

また条件を上手く付けたり、お子さま向けの部屋を作ったりすると、すぐに入居者が決まる可能性は高いです。最近ではペットOKなども多くみられるようなってきました。


戸建て賃貸管理、アパート管理マンション管理に関して何か疑問や、お困りごとがありましたら「株式会社アブローズ」までお気軽にご相談ください。

賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

賃貸で物件を経営したいが、何からしていいかわからないという大家さんもいるのではないでしょうか？今回は、知っている様で知らない大家さんの仕事についてお話していきます。

■大家さんのするべき仕事
大家さんのするべき仕事は、多岐に渡りますがどれも重要なことばかりです。一つとしておろそかにできるものはありません。今回はその中の一つ、「入居希望者の審査」の重要性について少し掘り下げてみましょう。

■入居審査とはどの様な物なのか？

朝出勤して夕方～夜帰ってきて、就寝するというのが会社へお勤めのほとんどの方の生活リズムかと思います。しかし中には、昼間部屋で寝ていて夕方出勤、夜働き、明け方帰宅するという生活リズムの方もいらっしゃいます。では、異なる生活リズムの入居者が隣り合って暮らしていたらどうなるでしょうか？　隣の部屋の生活音を騒音と感じ、「静かにさせて下さい！」と大家さんにクレームが来ることは十分考えられます。クレームを解決できないと入居者が出て行ってしまうこともあり得ます。こういった事態を予想し、入居審査の段階で、入居希望者の職業をお伺いし、ある程度生活リズムを予想したり、把握したりしながら、入居の可否を決定するのです。物件を複数お持ちの場合は、別の物件を紹介してそちらに案内したり、残念ですが入居をお断りすることも出てくるかもしれませんが、物件全体の入居率を下げない為には必要なことなのです。

■こんなに面倒だとは知らなかった！
賃貸用の物件を購入し、憧れの大家さんになったが、管理業務がこんなに面倒だとはしらなかったという方もいらっしゃると思います。複数の物件を所有していたり、物件と自宅との距離が大きく離れているような場合ではなおさら、管理は難しくなります。では、どうすればいいのでしょうか？解決策はあります。それは、信頼できる管理会社を見つけて、管理業務を委託することです。

■大家さんになろうと思った初心に立ち返る
ここまで読んでくださったみなさんは、何故、大家さんになりたかったのでしょうか？
多くの方は、会社勤めでは得ることのできない自由な時間を得る為ではなかったでしょうか？
”賃貸物件の管理という仕事”に追われて、自由な時間を失ってしまっては、本末転倒だと気づいていただけると思います。よい管理会社と信頼できる担当者に巡り合い、ゆとりある時間を得ることこそ、賃貸経営の本体の魅力なのかもしれません。

■まとめ
いかがでしたでしょうか？『賃貸物件の管理でお悩みの大家さんへ』と題してお話して来ました。大家さんの仕事について、認識が変わりましたでしょうか？　賃貸物件を自分で管理する大家さんの仕事の大変さが分かって頂ければ幸いです。

賃貸管理に関するご相談などございましたら、株式会社アブローズがお手伝いさせていただきます。

賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

大家さんの手を煩わせる最も大きな問題、それは、入居者の家賃滞納ではないでしょうか？

”毎月の振込日を守ってくれない”
”言い訳ばかりする”
”正直、出て行ってほしいが居座られて困っている”

今回は、大家さんのこんな声にお答えします！

■滞納の期間によって対応は変わってくる。
入居者の家賃の滞納が発生した場合、これにすぐに気付いて事態を長期化しない為にも、入金の約定日の翌日には、欠かさず通帳記帳する習慣を付けましょう。


1.約定日に入金がなかった場合
契約で定められた家賃の振込日（これを約定日と呼びます。）に振込がなされていることが確認できない場合、まずは、入居者へ電話で連絡を取り、理由を確認しましょう。大家さんの判断しだいですが、この時点では事を荒立てる必要はありません。振込が遅れた理由が「つい、うっかり。」、「約定日をすっかり忘れていた。」という様なものであった場合は、いつまでに入金できるのかを確認し、その翌日に再度通帳記帳をして振込の確認をします。

2.約束の日に振込がなかった場合
振込が遅れた（振込を忘れていた）入居者（家賃滞納者）が、約束した振込の日にも振り込んでくれていなかった場合は、再度電話で連絡します。ここで肝心なのは、「待つのは今回が最後ですよ。」ときちんと言明することです。確実に振込のできる日時を確認し、再度、通帳記帳で確認します。

3.それでも入金がなかった場合
入居者（家賃滞納者）と直接会う必要が生じます。その際、『支払約定所』を持参し、「いついつまでに支払います」と、書面上で約束してもらいます。

4.それでもなお、入金がなかった場合
”配達証明”という形で、入居者（家賃滞納者）督促文を送付します。

5.”配達証明”で督促文を送付してもなお、入金がなかった場合
今度は、”内容証明”で督促文を送付することになります。同時に自宅訪問、連帯保証人への連絡という対応が必要になります。

6.それでも支払ってもらえなかったら・・
ここまでやってもなお、支払ってもらえなかった場合は、法的手段をとることになります。
具体的には、裁判所へ訴えて、物件の明け渡しと、滞納している家賃の支払いを命じてもらいます。
※裁判所の仲裁で”和解”となる場合もあります。

■覚悟しておきたいこと
裁判所の命令で物件を明け渡すことになった場合でも、入居者（家賃滞納者）に支払いの意思はあるが、お金が用意できない場合など、”滞納家賃を結局支払ってもらえない”というケースも実際に存在します。賃貸物件の運営にはそういった最悪のケースにも覚悟が必要です。

■不動産会社との契約内容の確認を
大家さんと不動産会社との契約には、大きく別けて”斡旋”と”管理委託”があります。管理委託の契約を結んでいない場合、家賃の集金は大家さん自身で行うことになります。

■まとめ
”家賃滞納”にはその初動段階での対応がいかに大切かわかっていただけたと思います。大家さんの心的、体力的負担を極力減らす為にも、信頼できる不動産会社と”管理委託”の契約を締結しておくことを強くお勧めします。

不動産に関するご質問。ご相談などございましたら、株式会社アブローズまでお気軽にお問合せください。

賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

住宅ローンの返済に困った場合、他の人に賃貸として自分の住居を貸し出してローン返済に充てようと考える方も多いのではないでしょうか。初期段階では、問題もなく居住者との関係も良好でしたが、ここ数ヶ月間家賃の滞納があり対応や期間に頭を悩ませる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

■大家としての対応第一段階◎家賃滞納のはじまり・電話や手紙による賃料支払いの催促（1ヵ月以上の滞納がある場合）
・連帯保証人へ連絡（催促しても無視される場）

◎内容証明郵便で請求・家賃滞納から2ヶ月以上経過した場合は、内容証明郵便を送り家賃の支払いを再度催促できます。これは、大家さんが、居住者に対し賃料の支払い請求を行った事実証拠を残して裁判所への申し立てを視野に入れているという意思の表れです。

■対応第二段階◎契約解除通知・三ヶ月から六ヶ月以上の滞納が継続されている場合では、賃貸契約の解除通知を内容証明郵便で送ります。この段階でも双方合意が齎されない場合は、裁判所へ申し立てを行います。

◎不動産明け渡し請求・滞納から六ヵ月以上経過時点で裁判所へ申し立てる場合は、明け渡し請求と滞納分の家賃や遅延損害請求の申し立てを行いましょう。

◎申請終了後・明け渡し請求の訴訟
・裁判所より居住者に訴状が送られます。
・裁判が行われます。（殆どが強制執行の申し立てを行います）

■対応第三段階
・強制執行（判決後に大家として不動産明け渡しの交渉）
・交渉で重要となるのが、退去日です。（交渉が決裂した場合は強制執行の申し立てを行います）（強制執行の日程の選択は不可となります）
・裁判所を介し退去の催促を行います。（催告状は一ヶ月以内の退去を命じる内容）

■対応第四段階
◎強制執行・催告状に記載のある期日迄に退去しない場合は、執行官同席のもと強制執行が実行されます。
・明け渡しのみではなく家賃の滞納分の返還請求を併用している場合は、換金価値がある資産や給与も差し押さえすることができます。

■総括
退去までの期間は、約半年以上必要になることが分かりました。任意売却を視野に入れた場合でも賃借人に退去を求めることになります。苦労して退去が実現しても部屋の内部がボロボロで修繕工事費用も嵩むなど、持ち家を賃貸にする場合に難しい問題が次から次に起こります。このような事態を打開するためにも専門的な知識のある株式会社アブローズへアクセスしていただき齷齪戸惑うことない計画を建てましょう。

住宅ローンの返済に困った場合、他の人に賃貸として自分の住居を貸し出してローン返済に充てようと考える方も多いのではないでしょうか。初期段階では、問題もなく居住者との関係も良好でしたが、ここ数ヶ月間家賃の滞納があり対応や期間に頭を悩ませる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

■大家としての対応第一段階
◎家賃滞納のはじまり・電話や手紙による賃料支払いの催促（1ヵ月以上の滞納がある場合）
・連帯保証人へ連絡（催促しても無視される場）

◎内容証明郵便で請求・家賃滞納から2ヶ月以上経過した場合は、内容証明郵便を送り家賃の支払いを再度催促できます。これは、大家さんが、居住者に対し賃料の支払い請求を行った事実証拠を残して裁判所への申し立てを視野に入れているという意思の表れです。

■対応第二段階
◎契約解除通知・三ヶ月から六ヶ月以上の滞納が継続されている場合では、賃貸契約の解除通知を内容証明郵便で送ります。この段階でも双方合意が齎されない場合は、裁判所へ申し立てを行います。

◎不動産明け渡し請求・滞納から六ヵ月以上経過時点で裁判所へ申し立てる場合は、明け渡し請求と滞納分の家賃や遅延損害請求の申し立てを行いましょう。

◎申請終了後・明け渡し請求の訴訟
・裁判所より居住者に訴状が送られます。
・裁判が行われます。（殆どが強制執行の申し立てを行います）

■対応第三段階
・強制執行（判決後に大家として不動産明け渡しの交渉）
・交渉で重要となるのが、退去日です。（交渉が決裂した場合は強制執行の申し立てを行います）（強制執行の日程の選択は不可となります）
・裁判所を介し退去の催促を行います。（催告状は一ヶ月以内の退去を命じる内容）

■対応第四段階
◎強制執行・催告状に記載のある期日迄に退去しない場合は、執行官同席のもと強制執行が実行されます。
・明け渡しのみではなく家賃の滞納分の返還請求を併用している場合は、換金価値がある資産や給与も差し押さえすることができます。

■総括
退去までの期間は、約半年以上必要になることが分かりました。任意売却を視野に入れた場合でも賃借人に退去を求めることになります。苦労して退去が実現しても部屋の内部がボロボロで修繕工事費用も嵩むなど、持ち家を賃貸にする場合に難しい問題が次から次に起こります。このような事態を打開するためにも専門的な知識のある株式会社アブローズへアクセスしていただき齷齪戸惑うことない計画を建てましょう。

賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

不動産投資ブームとなってサラリーマン大家と呼ばれる人も多くなっています。しかし、その一方で賃貸経営に失敗してしまってローンの返済がままならない、という方の声も聞こえてきます。不動産投資によって大きな負債を抱えてしまい、多くの財産を失うという事もない話ではありません。賃貸経営を成功させるために必要なものには何があるのでしょうか。

まずは自己資金
賃貸経営を成功させるために必要なものの前提として賃貸用不動産を所有する必要があります。
賃貸用不動産の購入を全て自己資金で行う必要はありませんが、家賃収入とローンの返済のバランスを考えると、ある程度の自己資金は必要になると思います。フルローンやオーバーローンといって、ほとんど自己資金を使わずに賃貸経営を始める方法もある事にはありますが、これには資金調達、投資物件選びなどに対する知識が必要となってきます。また、自己資金は購入に際して必要なだけではありません。賃貸経営を始めた後は、不動産の維持管理などに資金が必要になります。家賃収入で全て賄う事ができれば良いですが、設備の故障などによって想定外の費用が発生したり、空室が長引く事で家賃収入が獲得できなかったりする事もあります。この様な事態に備えた自己資金をある程度手元に残しておかなければローンの返済が滞る原因になる事がありますので注意しましょう。したがって、ある程度の自己資金が賃貸経営に必要なものと言えます。

賃貸経営の成功のために必要なもの
自己資金が豊富にあれば賃貸経営に行き詰る事はありませんが、賃貸経営を成功させたいとなると他にも必要なものがあります。賃貸経営による投資効率を高めたければ、様々な賃貸経営に関する知識が必要です。これには投資物件や管理会社、融資をしてくれる金融機関の選び方、ローンの返済と家賃収入とのバランス、補修繕の計画など多岐に渡ります。また、確定申告も必要になるため、ある程度の簿記の知識も必要なものとなります。この様な知識を身につけていくためには、賃貸経営を成功させたいという気持ちが大切で、不動産に興味を持つ事が必要です。

実は難しい賃貸経営
不動産投資がブームになった背景には、大規模な金融緩和政策によって金融機関の貸出に対する意欲も高かった事があります。不動産投資は簡単に始められて、簡単に収益を獲得できるかの様な宣伝広告もありますが、何となく不動産投資を始めた結果、賃貸経営に失敗してしまったという人も多くいらっしゃいます。この様な事から投資を行うという事に対する冷静な判断力も賃貸経営に必要なものといえるでしょう。


賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

大家の皆さんが、賃貸経営で最も気を使うのは空室対策ではないでしょうか。空室が発生してしまうと、その空室部分については一切の収入がありません。しかし、維持管理費、固定資産税など空室であっても経費が発生するために赤字となってしまうのです。空室対策には適切な賃貸管理が必要です。

賃貸管理の仕事
賃貸管理とは、入居者の賃貸借に関して管理を行うことです。その内容には、既に入居されている方への対応業務、空室となっている物件への入居者の募集、契約締結などの業務があります。賃貸管理とは別途行われることも多いです。賃貸管理業務は大家が自ら行うケースもありますが、専業大家ではなく副業で賃貸経営を行っている場合には専門業者と委託契約していることが一般的です。この場合には大家に対する募集条件の提案、リーシング活動の報告などの業務を賃貸管理会社は行います。

空室は賃貸管理で左右される。
賃貸経営の成否を左右しかねない空室の発生は、賃貸管理の良し悪しが大きく影響します。空室を埋めることも大切ですが、入居者が退去しない様にするための日頃の入居者対応業務が大切です。満室の状態になると、修繕などの経費の支出を絞ることをしてしまうと、入居者が不満を感じて退去してしまうことがあります。また、長期で入居している人がいる部屋で設備などの老朽化、陳腐化が進んでいる場合には家賃の引き下げを検討するのも空室対策になります。退去してから部屋のリフォームや設備の更新費用と空室による未収入期間を考えれば、家賃を減額するほうが効率的なケースもあります。しかし、入居している方への配慮を行っていても退去が発生するケースはあります。このようなときの空室対策によって迅速に空室を埋めることが出来れば、空室による損失を抑えることができます。このためにはフットワークが良く、リーシングの間口が広い賃貸管理会社であることが大切です。例えば自社管理のみでリーシングを行う会社だと、入居可能性のある賃貸需要者への接点が少なくなってしまい結果的にチャンスを逃すこともあるためです。

大家ができる空室対策
空室対策は賃貸管理会社だけではなく、大家側でも取り組むべき問題です。どれだけ賃貸管理会社の能力が高くても賃貸する部屋に魅力が無ければ入居には至りません。家賃と物件のバランスも大切です。
これらのことに大家として賃貸管理会社からもアドバイスを受けるなどして、二人三脚で空室対策をしていくことが大切だといえます


賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

マンションの賃貸経営を行っていると入居者又は近隣住人などからクレームを持ち込まれることがあります。マンション管理を管理会社に委託しているのであれば、基本的にクレーム対応は業者で行うことになりますが、オーナー自らマンション管理をしている場合にはクレームの窓口に立たなければなりません。クレーム対応で大切なことには何があるのでしょうか。

■まずは話を聞くこと
マンション住人であれ周囲の住人であれ、マンションオーナー又は管理会社にクレームを持ち込むということは、個人差があるとは思いますが感情的になっている部分があるものです。このようなクレームへの対応次第では、問題を更に悪化させてしまうこともありますので注意が必要です。特に話を全部聞かないうちに、マンション管理の問題ではないという理由で話を中断するような対応をしてしまうと、相手にとってより大きな不満とストレスのもとになりかねず問題を大きくしてしまうことがあります。まずは、持ち込まれたクレームについて、話をしっかり聞くということが大切です。


■話の聞き方
マンション管理に対するクレームについて話を聞くといっても単に聞けば良いというものではありません。クレームを持ち込んでこられた人が、しっかりと話しを聞いて貰えたと思って貰えることが大切です。適当に聞き流していると思われるようでは、話を聞いていないのと同じになってしまいます。クレームへの対応は面倒だと思われることは無理のないことだとは思いますが、やはりオーナーとして、管理会社として解決するという姿勢で話を聞かなければ相手にも通じません。相手の目を見て、適度な相槌や頷きを入れて、「おっしゃる通りです。」などの相手を肯定する言葉を入れると、より効果的です。そして、最後まで話を聞くことです。つい、途中で口を挟みたくなるものですが、出来る限り相手の話を遮らず最後まで耳を傾けるようにしましょう。


■解決に向けて
管理組合、管理会社、マンションオーナーなどに持ち込まれるクレームは、マンション管理に限らないことも多々あります。しかし、まずは相手の話をしっかりと聞くことによって、解決してしまうことも多いのです。それは誤解や些細な行き違いによって生じたものも多いためです。このように話をしっかりと聞くだけで解決するクレームも、対応の仕方が悪いことで解決どころか話がこじれることもあるのです。マンション管理ではクレームは小さいうちに解決をすることが、最も効率的です。まずは問題点を把握するためにもしっかりと相手の話を聞くようにしましょう。


賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

不動産投資がブームになって久しいですが、知識が乏しい状態で営業マンに勧められるがまま始めてしまうことで損失だけが膨らんでしまって、最後にはローンの返済に困ってしまい賃貸物件を任意売却せざるを得ないということにならないようにしたいものです。
減価償却は賃貸経営において重要ですから、しっかりと理解をしておきましょう。

減価償却とは
減価償却とは、減価償却資産を取得するために使った金額についてその減価償却資産を使用する期間（通常は耐用年数を用います。）に応じて費用配分する会計上の手続きのことをいいます。減価償却資産とは、時の経過に伴う減耗や老朽化などによって価値が減じていく資産のことをいいます。
不動産投資で投資の対象となる不動産のうち建物とその設備は償却資産で、土地は償却資産に該当しません。土地は使っても価値が減じることはないために減価償却資産に該当しないのです。そして賃貸経営では、この減価償却の考えに基づく減価償却費が重要なのです。


減価償却費とは
減価償却によって期間配分された費用を減価償却費と呼びます。この減価償却費は実際の支出を伴わない費用と言われていますが、これは会計上の話であって既に支払い済の資産の取得費を期間配分して計上するとから、単に費用計上の時期がズレているだけだとも言えます。
しかし、賃貸経営ではこの減価償却費を計上することで不動産投資による節税の恩恵などを受けられるのです。 そもそも何故このような費用計上の時期をズラす必要があるのでしょうか。これは会計の考えが費用と収益を対応させるべきであるという考えに基づいているからです。
不動産投資における建物が費用化されていく過程で家賃を産み出すという考えであり、期間損益といって費用と収益を対応させる必要があるためです。

確定申告が大切
不動産の賃貸経営を行ったら基本的に確定申告を行う必要があります。減価償却費を計上することで、実際のキャッシュフローは黒字でも確定申告上の収支は赤字となるケースがあります。確定申告上の収支が赤字となると給与所得などがある場合には納付済の所得税のうち赤字に対応する税金が戻ってきます。
賃貸経営を行うに際しては、会計上の知識が必要な局面があります。知らないことで損をすることがあっても得をすることはほとんどありません。もし、自信が無いようでしたら税理士に相談をして、確定申告を依頼することで結果的に収支が良くなるということもあります。折角、賃貸経営を行うのですから、資産を手放すということにならないようにしたいものです。

賃貸管理に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。