不動産お悩み解決ブログ

一般の不動産業者の手を介さずに裁判所が開催する競売(けいばい)で売り出される物件は通常の中古物件と比べ割安です。なぜこんなに安いのか興味を持ったことは無いでしょうか?今回は競売物件の値段の決め方から競売物件落札の注意点を解説します。

競売物件はなぜ安い?

競売に掛けられることになった物件は不動産鑑定士と言う資格を持った人が現地調査を実施して決めます。まず初めに一般市場価格に準ずる値段を算出します。ここまでは通常の不動産業者の扱う物件と同じです。

しかし、競売物件の場合は、内覧が出来ません。また、落札後に何らかの瑕疵(雨漏りなど)が見つかったとしても保証もありません。その為、それらの事情を織り込んで市価よりも安い「売却基準額」が決められます。原則的に、売却基準額は、市価の7割程度の価格になります。

競売が行われる際には、この売却基準額を基準に「入札可能額」という物が決められています。これはあまりにも安い値段での落札を防ぐための措置です。入札可能額は、売却基準額の8割以上となっています。

おさらいすると、下記の様になります。
売却基準額＝市場価格×70%
入札可能額＝売却基準額×80%　※目安です。

こうしてみると、競売物件の最低落札価格はなんと、市場価格の5割から6割程度であるという事が解っていただけると思います。

競売への参加条件は?

市場価格の半値程の値段で家が購入できるとなると、競売に参加してみたいと考える方も多いと思います。では、競売に参加するのには何か特別な資格が要るのでしょうか? 答えは”
不要”です。競売へは、多くの不動産業者が持っている、「宅地建物取引主任者」などの特別な資格は必要なく、業者ではない一個人でも参加する事が出来ます。

競売で気を付けるポイントは?

競売物件は、通常の市場で売買される物件とは異なり、前所有者が居住した状態で手続きが進みます。自身の入札した額で、落札できた場合でも、立ち退き・明け渡し交渉がこじれて立ち退き料を請求されることや、強制執行という行政処分をとってもらう必要が生じる場合もあります。

前所有者が立ち退いても、残置物が残されていることが多くあります。これらは法律で定められた通りに適切に扱わなくてはならず、物件の落札者が勝手に処分することは禁じられています。

また、先にも述べましたが、競売物件は通常の中古物件とは異なり、落札して初めて雨漏りなどの瑕疵が判明する事も多くあります。これらは保証の対象とはならず、落札者自身で対応しなくてはなりません。

内覧が出来ない競売物件という特殊な物件であることを理解し、実情をよく知るためには、3点セットと呼ばれる、「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の三つをよく読む必要があります。

競売代行という選択肢がある

競売での物件落札は魅力的だけれど、ハードルが高そうだなと感じている人には、競売代行と言うサービスがあります。これは、経験豊かな不動産業者が、依頼者の希望に添う物件を前述の三点セットを吟味して適切なアドバイスを与え、入札手続き・立ち退き交渉・残置物の処理までを引き受けるサービスです。

まとめ

競売に興味はあるが自身でやるのは荷が重いと感じているのなら、競売にかけられている物件で気になる物件を見つけたら、まずは競売入札代行をしている不動産業者に相談してみましょう。きっと経験と知識を生かしてあなたをサポートしてくれます。

競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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家は数千万円もする高い買い物です。一生のうち何度も経験する人はまれかも知れません。ほとんどの人は、結婚した後に家を買います。では、婚姻中に家を買った人が離婚する事になった場合、家の持ち主は誰になるのでしょうか。今回は離婚する事になったら家をどうするべきかについて解説します。

離婚後の持ち主は家の名義人とは別家や土地などの不動産には、必ず持ち主を表す”名義”があります。不動産を登記する際に所有者を表すのが名義です。婚姻中に家を買った場合、多くの場合は夫の名義となっている様です。

では、離婚したら家は元夫の物になるのでしょうか? 答えはそうとは限りません。何故なら離婚をすると、元夫と元妻で財産を別ける「財産分与」が行われるからです。名義に関係なく、2人の話し合いで誰の持ち物になるのかが決まります。

財産分与とはなにか?
財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分配する事です。原則的に、婚姻中に築いた財産は各々が半分ずつ受け取る事になります。当然、結婚した後に購入した家も財産分与の対象になります。家を売却して得たお金を半分ずつ分けるか、家の評価額を算出し、元夫婦のどちらかが住み続け、出ていく方に評価額の半分を代償金として支払う、と言うのが一般的な方法です。

おすすめ出来ない”共有名義”
離婚後も家に住み続ける方は、出ていく方に対して代償金を支払わねばなりませんが、その額は時には数千万円にも上ります。仮にこのお金を用意できなかった場合でも、家を元夫婦の共有名義にすることはおすすめできません。名義が共有のままだと、家を賃貸住宅として貸し出したり、金融機関からお金を借りる為に抵当権の設定をしたり、売却したりする際に、離婚した相手とその都度協議する必要が生じるからです。既に離婚している相手と顔を合わせる、又は書簡でやり取りするのは精神的な負担になりますし、最悪の場合は連絡が付かないこともあり得るからです。賃貸住宅として貸し出す場合が最も煩雑で、収益を分配することや、修繕なども協力して行う必要が出てきます。相手との関係をきれいサッパリと清算したいのであれば、共有名義は避けた方が良いでしょう。

代償金が用意できない場合
2人の間で話し合いによって折り合いがつくのであれば、必ずしも家に住み続ける方が出ていく方に代償金を支払う義務はありません。代償金の支払いは法律に基づいたものではなく、あくまで話し合いによって決まるものだからです。家の代償金について話し合いがまとまったら、忘れずに「離婚協議書」や「財産分与契約書」に記載しておきましょう。

話し合いで決められない場合
2人での話し合いで財産分与について話がまとまらない場合、家庭裁判所で「離婚調停」をしてもらいます。「離婚調停」をすると、調停委員から「調停案（和解)」が提案してもらえるので、2人で話し合う時と比べて話はまとまり易くなります。元夫、元妻双方が合意すると「調停調書」を作成します。離婚調停でも話がまとまらない場合は「離婚訴訟」を行って、裁判官の判断を仰いで財産分与の方法を決めてもらう事になります。

まとめ
今回は、離婚する事になった場合、家をどうするべきかについてお伝えしました。家は財産分与の対象となる財産の中でも恐らく最も高い物です。売却の際は信頼できる不動産業者をお選び下さい。

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夫婦として共に暮らしてきた二人が離婚する事になった場合、持ち家のローン残債をどうするかという問題が生じます。婚姻中に購入した家は夫婦の共有財産となりますが、離婚後の折半はどうなるのか見ていきましょう。

離婚と財産分与
離婚する事になれば、婚姻中に夫婦が協力して築いた共有財産分与の清算や分配、折半の問題が出てきます。財産分与について詳しく見ていきます。

【財産分与の種類】・清算的財産分与 ⇒ 夫婦が共同で成した財産を、平等に分配します。
・扶養的財産分与 ⇒ 離婚後の生活の安定を図るために支払いをします。
・慰謝料的財産分与 ⇒ 慰謝料の意味合いで、離婚原因を作った方が慰謝料として相手側へ支払います。

離婚に伴う財産分与の割合財産分与は夫婦が得た収入額に関係なく婚姻中収入の1/2とされ、妻は専業主婦として収入がなかった場合でも婚姻期間中に築いた財産の半分をもらうことができます。

裁判所の財産分与手続きでは、個別の具体的な事情が考慮されるため、妻が家事と育児全般をしながら夫と同等に働いていた場合には、妻の負担や貢献度が高い評価で認められる可能性もあります。

原則、法律で財産分与の割合を半々にするという規定があるわけではありませんので、夫婦の話し合いによって決めることが大事になります。

財産分与の対象財産と特有財産
離婚後に財産分与の対象となる財産「共有財産」と、対象にならない「特有財産」があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

【共有財産】
・不動産(土地や建物)
・自動車
・退職金や年金
・現金預、貯金
・有価証券、投資信託
・金銭価値のある品物(骨董品、絵画、美術品、宝石、着物など）
・ゴルフ会員権など
・家具・電化製品
・保険料(自動車、生命、損害、学資保険など)
・負債(住宅ローン、教育ローンなど)

【特有財産】
・家族や親族から贈与、相続した財産
・婚姻以前にそれぞれが取得した財産(負債を含む)
・婚姻後の趣味やギャンブルなど浪費で作った個人的な借金
・別居後に各々が取得した財産

上記に内容によると住宅ローンは【共有財産】となります。では、離婚後の対処はどの様になるのでしょうか。

離婚による住宅ローンの折半と分配
住宅ローンの一括返済という方法もありますが、住宅ローンの残債が多いと、財産分与は利得の資産だけでなく損失の資産も対象になりますので、どのようにするかは夫婦の話し合いによって決めることになります。

返済能力の有無で折半するのではなく、残っている住宅ローンを契約人が返済を続けるか、支払額の半分を渡すことで平等な分配になります。仮に契約名義となる夫が返済を続けて妻が家に住む場合にも、ローン支払いの折半はありません。その場合には、金融機関へ事前の承諾を得る必要があります。

離婚による住宅ローン対応方法
離婚での住宅ローン残債折半をする必要はありません。名義人支払いが原則でも、住宅ローンは財産分与の対象となるため、話し合う必要があります。

・家や住宅ローンの財産分与は名義に注意
住宅ローン名義人には、不動産物件の購入時に金融機関からお金を借りる契約をした人がなります。住宅ローンは金融機関との契約のため、財産分与で家の所有権を得たとしても住宅ローンの支払い義務は変わりません。

・住宅ローンは財産分与の資産
住宅ローンは、夫婦で返済について話し合う必要があり、基本的に住宅ローンは名義人に支払い義務がありますが、夫名義の住宅ローンを妻と折半する決まりはありませんので、妻が家の所有権を得たとしても、財産分与対象になるため、話し合う必要があります。

まとめ
住宅ローン返済中に離婚しても支払いを折半する必要はありませんが、離婚したら住宅ローン残債をどうするかについて、夫婦でしっかりと協議して適切に対処することが重要です。

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夫名義で家を購入するのが一般的でしたが、年々夫婦共働きの世帯が増えていることにより妻名義で家を購入する夫婦もいる様です。今回は、妻名義の家は離婚後どんな風に財産分与されるのかについて説明していきます。

離婚後の財産分与について
財産分与とは、夫婦が婚姻中に得た資産を離婚後に平等に分け合うことです。貯金や生命保険、そして家も名義は関係なく財産分与の対象となっています。家を財産分与するときにはお金の様に簡単に２分の１に分けるということはできません。

家の場合は、話し合ってどちらが取得するのかを決めたうえで、取得した方が家の評価額の２分の１を代償金として相手に支払います。

代償金が支払えない場合について
代償金は高額のことがほとんどなので、すぐに支払えないという場合も珍しくはありません。例えば妻が家を取得することになり、夫が代償金の支払いを要求しなければ何も問題はありませんが、夫が代償金を求めてきたら支払わなくてはいけません。

その場合、家を任意売却し得た収益で支払うという方法があります。任意売却を行うことで、住宅ローンの残額の返済にあてることも出来ます。

売却後も住宅ローンの残額がある場合について
家の売却価格が住宅ローンの残額を下回ると、代償金やローンの返済も出来なくなってしまいます。この状態のことを「オーバーローン」と言います。代償金は話し合いで相手を納得させることが出来れば解決しますが、住宅ローンの返済の場合は貯金で支払うしか方法がありません。

妻名義の家の財産分与について
先ほども説明しましたが、どちらの名義であっても、結婚していた期間に得たものであれば夫婦の共有財産となります。そのため、妻名義で家を購入していたとしても、話し合いによって誰が取得するのかということを決める権利が夫婦それぞれにあるのです。

財産分与において夫婦間の話し合いはとても重要となりますが、離婚後でぎくしゃくしている場合には、弁護士に相談することで解決することもあります。

財産分与の対象とならないものについて
婚姻中に得たものを共有財産と言うのに対し、財産分与の対象ではないもののことを「特有財産」と言います。その例として、独身時代の貯金額や実家から持ってきた嫁入り道具、一方の両親の遺産・贈与された家や土地、別居後に得た資産、夫婦どちらかが作った借金、年金などです。

妻名義で家を購入すると離婚後どんなメリットがあるのか
妻名義で家を購入した後に離婚をすることになった場合、どんなメリットがあるのでしょうか。特に子どもがいる場合、環境を変えずに今まで通りの生活を選びたいという女性は多いと言われます。

話し合いでその想いが夫に伝われば、名義変更を行うことなくそのまま妻子で住み続けることが出来ます。夫名義の家に妻が住むには名義変更をするために時間が必要になりますが、妻名義の家にそのまま妻が住むのであれば名義変更する手間が省かれます。

まとめ
今回は、妻名義の家に焦点を絞り、離婚後の財産処理について説明しました。夫婦どちらの名義であったとしても、婚姻中に取得したものに関しては分与の対象となります。その際には夫婦間での話し合いが重要となります。

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夫婦が離婚してしまうと、財産分与を行いますが、ローンの返済に関しては一体どうなってしまうのでしょうか? 財産分与の際に注意しなければいけないのは、「オーバーローン」についてです。今回は家がオーバーローンになった時のことを紹介します。

オーバーローンとは?
オーバーローンとは、住宅の価値・価格よりもローンの借入金額・残高が高い状態のことをいいます。住宅購入時の諸経費も考慮して借りる理由でオーバーローンを利用することが多いですが、借入金が大きくなるほど返済額にかかる利息も大きくなります。

住宅ローンが残っているときに離婚した場合
婚姻中に購入した住宅ローンを返済中に離婚してしまったとき、まず残ローンがアンダーローンかオーバーローンかを確認することが重要です。

残ローンがアンダーローンの場合
アンダーローンだった場合、家は財産分与の対象となります。家の査定額にローン残高を差し引いた金額が分与対象になります。

残ローンがオーバーローンの場合
オーバーローンだった場合、財産はマイナスとなり財産分与は発生せず、ローンのかかっていない不動産と動産のみによる財産分与が行われます。住宅ローンに関してはローン名義人が引き続き支払いを行うことになります。

アンダーローンの際の財産分与
家の建った不動産物件は分割することはできません。その場合、片方がマイホームに住み続け、住まないほうが売却評価額の半分の金額を受け取る方法、または物件を現金化することで分与しやすくする方法があげられます。

オーバーローンだった時のマイホームの行方
財産分与対象にならなかった場合でも住宅はどちらかの所有物となります。この場合の解決方法として、住宅ローン名義人が家に住み、名義人でない方が家を離れるのが一番わかりやすい方法です。逆に住宅ローン名義人でないほうが住む場合は、ローン名義人と登記名義を今後住む方に変更するといった方法で対応します。

オーバーローンの場合も債権者の許可を取って任意売却を行うことで、マイホームの売却は可能となることがあります。ちなみに、オーバーローンのケースではそれまで返済した金額は分与対象とならないため、配偶者に請求することはできないことも覚えておきましょう。

配偶者の連帯保証人に注意
もし、相手が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、代わりに支払い義務が発生し最悪破産してしまう可能性があります。離婚する前に、別の担保を用意することで連帯責務を外す手続きを行っておきましょう。

まとめ
夫婦が離婚した時の財産分与についてのトラブルは多いですが、残りの返済額を把握することで適切な対応ができるようになります。後々の問題に発展しないよう、双方が納得のいく形になるまでじっくり話し合い、無理のない返済計画と円満な解決を目指しましょう。

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離婚後も家に住み続けるには名義変更を行う必要がありますが、その際に贈与税がかかるケースとかからないケースがあります。今回は離婚後に家の名義変更を行う際の贈与税について説明していきます。

贈与税とは何かについて
贈与税とは、生前贈与（生きている間に家族や身内などに財産を分与すること）を行った場合に、財産を無償で譲り受けた人にかかる税金のことです。毎年1年の間に行われた生前贈与の合計の税金を計算しますが、このことを「暦年贈与」と言います。贈与税は、1年間の贈与の合計金額から基礎控除110万円を差し引き、その残額に贈与税率を掛けて計算します。

財産分与を行う際に気を付けるべきことについて
先ほど贈与税とは無償で財産を譲り受けた人にかかる税金のことだと説明しましたが、基本的に離婚後に得た財産に関しては贈与とは見なされず非課税となります。しかし、まだ離婚届を提出していないうちに財産を分与してしまった場合、贈与となり税金を支払わなくてはいけなくなってしまいます。財産分与は離婚届を提出後に行いましょう。

家を譲り受けた後に支払う税金について離婚後の財産分与によって元妻が得た家は、贈与税や取得税はかかりませんが、家の登記（名義）変更を行う際に法務局に支払う登録免許税がかかります。登録免許税の税率は、固定資産税評価額の2％となっています。

それから、家の所有者に課税される固定資産税（税率は評価額の1.4％）や市街化区域の場合は都市計画税（税率は0.3％）を支払うことになっています。宅地に家がある場合や新築の場合は例外として軽減措置が認められます。

財産分与で過大と見なされるとどうなるか
次に、財産分与をして贈与税がかかる場合ついて解説していきます。離婚届提出後の財産分与に関しての贈与税は課税されませんが、次の様な場合には課税されることもあるので注意しましょう。

婚姻中に複数の不動産を所有していた、貯金が多額、生命保険・株式などの資産がある、ほとんどの財産が元旦那によって得たものなどです。もし全ての財産を元妻に分与してしまった場合、行き過ぎた行為となり贈与税がかかることもあります。

偽装による離婚と見なされた場合について
離婚が偽装だと判断されてしまうと、財産分与とは見なされず、贈与税が課税されてしまいます。婚姻中に名義変更を行うことや、離婚後に夫婦が同居している場合は、贈与を隠して生活していると見なされます。また、悪質なものだと評価されてしまった場合には贈与税だけではなく、延滞税・不申告加算税・重加算税なども支払うことになります。

まとめ
基本的に離婚後の財産分与によって取得した家には贈与税が課税されることはありません。しかし、財産分与が過大であると判断されることや偽装による離婚の場合には贈与税を支払う必要があるので注意が必要となります。

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離婚が成立する前、住宅は夫婦間の共有財産の一つであり売却に関しては夫婦間での相談が前提となります。しかし、夫が勝手に売却する形で不動産を処分する動きに対し、それを防ぐための対処法が存在します。

共有財産を勝手に売れないようにする
住宅は夫婦購入が基本であり、共有財産の一つとなっています。それを勝手に処分されると妻側の許可を得ずに売却されたという問題へと繋がります。離婚が成立する前の段階として共有財産を勝手に処分しにくくするため、法律では処分禁止の仮処分を下すことで、勝手な売却を一時的に阻止することができます。

この方法は民事保全の一つであり、勝訴見込みを示す意味で実効性の確保をする目的で行われます。離婚時には共有財産として不動産と預貯金があり、その半分ずつを夫婦間で分けることによって得られます。しかし、その不動産を勝手に売却された場合、売却によって得られたお金が失われるリスクを伴いますので、それを防止する目的で処分と差押を仮に行うことが可能です。

気を付けるべき点
預貯金と不動産を仮処分及び仮差押えが成立した場合の注意点は、裁判所に対し担保を立てることになります。財産分与請求権が被保全権利となった場合は一般的な民事保全と比べ低額で、請求債権額は1割で仮処分の対象とみなされる不動産については、評価額に対し1～2割程度多くなります。

次に仮処分認定後、執行は素早く行う必要があるため、送達してからの着手は約2週間以内で行わなければなりません。処分禁止に対する仮処分についての登記はその旨で行うことになり、仮差押えは払い戻しの禁止を銀行側に下す命令が、裁判所から出せるようになっています。不動産の場合は離婚に対する問題が解決するまでの期間に売却及び抵当権が不可能になり、一時的に動けなくするための措置です。

勝手に処分する前に
住宅ローンは離婚した後でも支払いは継続しています。支払いを継続するはずが一方的に止まってしまう、あるいは支払いが困難になるなどといった問題も夫が勝手に不動産を売却する問題とともに発生します。住宅ローンが残った状態での売却をする場合、抵当権の関係でそれが困難となり、ローン完済後でなければ売却は難しくなります。

勝手に売却される前に先手を打つ形になりますが、任意売却をすることによってローンが残った状態でも売却が可能となります。その方法は金融機関側との話し合いをしてから抵当権を解除してもらい、第三者へと売却する方法です。売却額の中からローン残債分を差し引いた額で財産分与対象として夫婦間で分配可能です。

まとめ
離婚前における家を勝手に売却される行為を防ぐ手段として、仮処分や仮差押えがあり、民事保全の一環として法律で認められている方法です。それを下すことによって不動産を勝手に売却できないようになっています。

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離婚後母子家庭になると、女性は子育てをしながら家事と仕事を両立することになるので、安定した収入を得ることが難しくなります。今回はそんな女性のために、元旦那の名義の家に離婚した後も住み続けられる方法について説明していきます。

家が共有財産の場合について
子どもに転校などの大きな生活の変化を与えない様に、そのまま元旦那の名義の家に母子家庭として住み続ける方法を選択する女性もいます。結婚後に購入した家であれば共有財産となるので、住宅ローンの残高がなければ問題なく住み続ける権利は女性にもあります。話し合いで財産分与を決める際に、女性が家を取得することが出来れば住むことは可能です。

家が特有財産の場合について
結婚する前に購入した家や元旦那が両親から相続した家に関しては、特有財産になるので、離婚後に女性が住むことは出来ません。その場合には、養育費や慰謝料を元旦那に請求し、新しい家を探す必要があります。

アンダーローンの場合について
次に住宅ローンの返済が残っている場合について説明していきます。この場合２つの方法に分けられます。まずは住宅ローンの残高が家の評価額よりも低い状態のことを「アンダーローン」と言います。アンダーローンであれば、家を売却することにより得た利益で、ローンの返済をすることが出来ます。

オーバーローンの場合について
住宅ローンの残高が家の評価額よりも高い状態のことを「オーバーローン」と言います。この場合、一般の売却は出来ないので、ローンの債権者や連帯保証人の協力で任意売却を行うことになりますが、ローンを全て返済することは難しいとされています。返済が出来なければ競売にかけられてしまうので、離婚する前にきちんと話し合っておくと良いでしょう。慰謝料として元旦那がローンの返済を行う場合もあります。

家を女性が取得することになった場合について
財産分与の際に女性が家を取得し住み続けることになったら、最初に名義変更を行って下さい。名義を元旦那のままにしておくと、子どもの進学や仕事による転勤移動、それから再婚をすることになった時に家を売却することが出来なくなります。名義と所有者を同じにしておくことで、安心して新しい生活をスタートさせることが出来ます。

住宅ローンの返済を女性が行う場合について
次に、離婚後に住宅ローンの返済を元旦那ではなくて女性が行う場合について説明していきます。住宅ローンの名義変更は原則行えないことになっているので、別の金融機関から女性の名義のローンを借りて、元旦那名義のローンを返済していくことになります（住宅ローンの借り換えは、審査があります）。

まとめ
共有財産であれば、離婚後も元旦那の名義の家に住み続けることは可能です。女性が家を取得し、他の財産を元旦那に分ければ問題ありません。しかし、ローンの返済が残っている場合は弁護士などに相談しながら話し合いを行うと良いでしょう。

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家賃を支払うぐらいなら、その家賃でもって住宅の購入に充てたほうが良いということで、現在支払っている家賃を前提に借入額を検討される方がいらっしゃいます。しかし、この借入額の検討ですと将来的に賃料の支払いが困難になる危険性があります。

■ 賃貸と持ち家ではメンテナンスなどの考えが違います。
賃貸住宅では物件を借りて居住することとなり、設備について電球などの消耗品を除き賃借人の原因でなければ補修繕の費用はオーナー負担となります。しかし、持ち家となると全て自己負担となりますので、これまで家賃だけで済んでいた以外の費用が自己負担ということとなります。また、固定資産税、都市計画税なども賃貸住宅では支払う必要はありませんでしたが、持ち家では自己負担しなければなりません。また、マンションなどでは別途組合管理費や修繕積立金などの負担もあります。 毎月の返済額を家賃並みと考えると、上記の費用が上乗せの負担となってしまいます。

■ 金利の上昇によって返済額が上昇する。
固定金利型の住宅ローンであれば返済額は変わりませんが、低金利時に家賃並みの返済額で借入額を決めてしまうと、金利の上昇時に家賃を上回る返済額となります。例えば借入額3500万円で、35年間元利均等返済を、ボーナス払いなしで行うことを想定した場合、金利２％と３％では、月々の返済が2万円近くも違ってきます。金利の変動は、推測できるものではありませんが、上昇する可能性があることは考慮して借入額を決めなければいけません。また、低金利時の金利変動型などで家賃並みの返済額で検討することで、借り過ぎの状態にならないように気を付けましょう。 住宅を住宅の営業マンから購入することが多いこととは思います。住宅の営業マンは、お客様に購入してもらうことが第一ですので、住宅ローンの返済額についても支払いの多寡については基本的には踏み込みません。お客様が返済できると思えば、それで良い訳です。返済額以外にもかかる費用、将来的なリスクも踏まえて冷静な判断をするようにしましょう。

■ それでも家賃の支払いが厳しくなってしまったら。
金利上昇や子供の学費の増加、収入の減少などで住宅ローンの返済が困難になってきたと感じたら、早めに金融機関に相談しましょう。相談が遅れれば遅れるほど選択肢が少なくなり、最後には強制競売しかないということにも成りかねません。住宅ローンの借り換えや返済条件の変更などで切り抜けられれば良いのですが、売却しかないということになっても、競売よりも任意売却のほうが売却金額が高くなり残債が少なくなるメリットがあります。また、任意売却を専門にしている不動産会社からも良いアドバイスを受けることも可能です。ご自身にあった一番良い選択ができるようにしてください。


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賃貸用マンションやアパートを購入して行う賃貸経営は、物件を購入したら終わりという事ではなく、入居者の募集、家賃の徴収、賃貸物件の補修繕を始め、入居者からの要望、クレームなどに対応していく必要があります。これらの賃貸管理業務における問題点とその解決はどのように行うのが良いでしょうか。

■賃貸管理業務の問題点
不動産の賃貸経営では様々な賃貸管理業務が存在します。そのような管理業務を遂行していくなかで問題点が出てきた場合の対応によって賃貸経営の成果が左右される局面も少なくはありません。
賃貸管理は不動産などのハードに対する物的管理と入居者などに対する人的管理とに大別されます。物的管理、人的管理のいずれに対しても問題点を認識した際の対応が不適切だと収益に対する経費の増大、空室率の上昇につながってしまい、結果として利益の減少となってしまいます。すなわち賃貸管理業務の問題点は、賃貸経営の問題点に直結するといっても良いものなのです。

■問題点の把握
賃貸管理業務では問題点を素早く把握し、円滑に解決する事が大切です。不動産投資がブームになっている事により、賃貸経営に詳しくない方でも大家になるケースが増えていますが、このようなケースでは問題点を把握できないままに放置してしまうケースも少なくありません。物的な問題点を放置しておくと、軽い補修で済んだ不具合も大きな修繕をしなければいけない状態に発展してしまうケースがあります。また、入居者からの不満やクレームに対して適切な対応を行わなければ入居者の満足度が落ちる結果退去が発生してしまうという事も起こりえます。

このような問題点に対応するためには、やはり専門業者に賃貸管理を委託するのが一番良いでしょう。サラリーマン大家ですと、本業と合わせて賃貸管理業務を遂行する事には無理が生じますし、物的な問題点なども発見が遅れてしまいがちです。また、24時間体制で入居者の対応をするというのも専業でなければ無理な話です。

■問題点の解決によって満足度を上げる
賃貸物件で物的な人的な問題点があるという事は、それ自体望ましいものではありませんが、適切な解決を行う事で満足度が上がるという事も十分にあります。また、適切な物的管理を行う事で結果的に維持費も安くなるというメリットもあります。このためには日常の賃貸管理業務を適切に行う事が大変重要です。大家自身が賃貸管理業務対応を行う事で管理費を抑える事はできますが、賃貸管理業務に詳しくない場合には専門業者に委託する事が結果的に賃貸経営の成果を上げる事につながると言えるかもしれません。


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