不動産お悩み解決ブログ

家の売却はほとんどの人に取って、人生の中で数回あるか無いかという大きな取引になります。金額が大きいという事もさることながら、手続きの煩雑さに頭を抱えてしまう人も多いのではないでしょうか。今回は家の売却に掛かるお金をテーマに解説していきます。

家を売却する際にかかる費用

家を売却する際には、実は様々な費用が発生します。どういう費用かというと、次に挙げる様な物です。

・仲介手数料
・印紙税 (売買契約書に課税)
・登記費用 (抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)

順番に詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

家を売却しようとする時は、不動産会社へ依頼をすることになります。そして売却が成立した時に、不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料は一度に全額を支払うのではなく、売買契約締結時に半額を支払い、物件を引き渡した時に残りの半額を支払います。

仲介手数料を求める式は次の通りです。

仲介手数料=売買価格×3.3％+6万6,000円

不動産譲渡契約書 (売買契約書) の印紙税額

売却時には印紙税を納める義務が生じます。印紙とは売買契約書に貼付する物で、購入した印紙を書面に貼付して印鑑などで割り印をすることで、納税したことになります。売買契約書に貼付する印紙の金額は、物件の売買価格によって決まります。

2022年3月31日まで適用される軽減措置による印紙税額は次の通りです。

売買金額に対して不動産売買契約書を「a」、工事請負契約書を「b」、金銭消費貸借契約書を「c」と表示しますので、照らし合わせながら下記にてご確認ください。

【売買金額】
1万円未未満の場合→「abc」共に非課税
1万円を超えて10万円以下の場合→「abc」共に200円
10万円を超えて50万円以下の場合→「ab」200円・「c」400円
50万円を超えて100万円以下の場合→「a」500円・「b」200円・「c」 1,000円
100万円を超えて500万円以下の場合→「a」1,000円・「b」※200～1,000円・「c」2,000円
500万円を超えて1,000万円以下の場合→「ab」5,000円・「c」10,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下の場合→「ab」10,000円・「c」20,000円
5,000万円を超えて1億円以下 の場合→「ab」30,000円・「c」60,000円
1億円を超えて5億円以下の場合→「ab」60,000円「c」100,000円
5億円を超えて10億円以下の場合→「ab」160,000円「c」200,000円
10億円を超えて50億円以下の場合→「ab」320,000円「c」400,000円
50億円を超える場合→「ab」480,000円「c」600,000円
記載金額のない場合→「abc」共に200円

〇注意点
売買契約書は、売主が保管するものと買主が保管するものと2通作成するのが普通です。印紙税は売主と買主が1通分ずつ負担します。また、売買を仲介する不動産業者と結ぶ媒介契約書には印紙は必要ありません。

登記費用 (抵当権抹消などの費用と司法書士報酬)

家を売却する際には、家の所有権を買主に移す所有権移転登記が必要になります。その費用を負担するのは買主です。一方、家に住宅ローンが残っている場合に必要な抵当権抹消登記の費用は、売主が負担する事になります。

この抵当権抹消には、登録免許税と担当する司法書士への報酬が必要です。一般的に報酬額は登録免許税を合わせて2万円～3万円程度です。

まとめ

今回は、家を売却する際に掛かるお金についてお伝えしました。家を売却する場合に仲介手数料・印紙税・登記費用など、様々な費用がかかることがご理解いただけたと思います。家や土地の売却は非常に金額が大きい取引ですので、信用できる不動産会社を選んで進めていきましょう。

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離婚する前に知っておいてほしいことの1つ、住宅ローンを残したまま離婚した場合に「共有財産である家はどうなるのか、どのようなリスクがあるか」を考えていきましょう。ローンの名義や連帯保証人についての知識を明確にし、競売を避けるためにはどのような方法があるのか解説します。

家のローンが返済できなくなった場合

家のローンの返済ができなくなると、金融機関は強制的に家を売却し、その売却代金から貸したお金を優先的に返してもらう権利「抵当権」を行使します。そして、実際に家を強制的に売却することを「競売」といいます。

競売は裁判所を中心に強制的に売却が進められるため、売却の際の希望や意見を言うことはできません。競売によって家が売れると、その売却代金は競売の費用と住宅ローンの返済を優先に支払われます。

家は落札者のものになるので、(元)家主は決められた期日までに家から退去しなくてはなりません。支払い能力がなくなり競売で家を失うことは、家を購入した方にとって最悪の結果といえるのではないでしょうか。

住宅ローンの支払い義務は誰?

では離婚した際の住宅ローンは、財産分与と同じく夫婦で同等に責任を負わなくてはならないのでしょうか。

実は住宅ローンの支払いの義務が求められるのは、ローンの「名義人」になります。ただし、名義人でなければ支払わなくてよいというのではなく、婚姻後に契約した住宅ローンの残債は夫婦間で負担し精算しなくてはなりません。

しかし、夫婦どちらかがローンの連帯保証人となっている場合は注意が必要になります。名義人の支払い能力がなくなると、金融機関は連帯保証人へ一括の返済を求めてきます。

もし競売で家を手放したにもかかわらずローンが残ってしまった場合には、支払いをしなければなりません。残っている住宅ローンの金額が大きい場合は、離婚後にお互いに自己破産をせざるを得ない状況にもなってしまいます。

競売にしないためには

競売にしないために、住宅ローンの支払いが難しくなってきたら、まずは金融機関に返済期間を猶予してもらうよう打診しましょう。

ローンの残高が売却金額よりも多く、返済を続けられない理由で売却したい場合は、金融機関の了承が得られると、競売よりも高い価格で物件を売ることができます。これを「任意売却」といいます。

競売は競りが行われ落札されますが、任意売却は売却期間中に不動産会社によって金融機関との事務手続きや売るための販売努力をしてもらえます。裁判所から競売の通知がきて「お手上げだ」と何もかも放棄せず、可能性を求めてできる限り任意売却を目指しましょう。

まとめ

競売という結果を招かないようにするには、合理的なローンを組むことが大前提ですが、ローンの滞納前に早めに金融機関に相談することも大切です。ローンの名義人が誰になっているのかの確認や、連帯保証人も離婚にあわせて変更するなどの対応で、将来のリスクに備えましょう。そして任意売却は、あなたの意思表示をすることによって始まります。行動することが最善策になります。

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家を売却するためには、不動産会社からの仲介が必要になります。その手続きには、買主へ情報を開示する意味も含め、たくさんの書類を揃えることになります。今回はその種類と取得方法について解説いたします。

売却の大まかな流れ　

まずは不動産会社へ依頼し、売却のための条件を決めることになります。それを公に告知した後、買主が見つかるのを待つという流れになります。おおざっぱに言うとそうなりますが、マッチングをするのはそれほど簡単ではありません。

買主にとって有利な条件であるほど良いわけですから、そもそもの書類に不備があっては、後々問題が発生しかねません。必要な書類と取得方法を下記いたしますので、必ず押さえておくようにしましょう。

手続きに必要な書類

買主が欲しいと思っているのは「情報」です。以下に挙げるのはそれを提示するために必要となる書類となります。必ず揃えておいて、トラブルのないように売却の手続きを進めましょう。

なお、ここで示すのは最低限必要な書類です。たとえば一戸建て物件の場合など、条件が絞られるケースでは、さらに多くの書類を揃えることになります。詳しくは不動産会社へご連絡ください。

①身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

まずは売主側の本人確認書類です。住民票や印鑑証明は、3ヵ月以内の有効期限があるので注意しましょう。物件が共有名義になっている場合は、記録されている全員分の書類を揃える必要があります。

市区町村の役所や役場の窓口で入手が可能です。なお、共有名義者が遠方に住んでいる場合など、取得に時間がかかることが予想されます。書類の有効期限を考慮し、スケジュールを組んで手に入れるよう心がけましょう。

②登記済権利書または登記識別情報

いわゆる「権利書」のことです。売主が売却する物件の所有者であることを証明する書類になります。「登記済権利書」は法務局から公布されるものであり、物件の取得が平成17年以降の場合は、「登記識別情報」の方が発行されているケースもあります。

もしこれらを紛失してしまった場合は、法務局に「事前通知」の問い合わせをしましょう。事前通知とは郵送によって本人確認ができる制度のことです。または司法書士などの専門家に、手続きを代行してもらうことも可能です。

③固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書

固定資産税をきちんと納めているかを確認するための書類になります。登記を移転する際の「登録免許税」の算出にも使用されますので、最新のものを用意するようにしましょう。市区町村の窓口で発行してもらえます。

まとめ

ここまで、家を売却する際に必要な最低限の書類について述べてきました。物件の条件により、さらに揃えることになります。まずは不動産会社へ連絡し、相談に乗ってもらうことがベストです。不備なく書類を用意し、トラブルのないように買主を探しましょう。

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マイホームは離婚の際トラブルの元になってしまいがちです。協議離婚の場合、口約束での決めごとが多く結果的に損をしてしまったなど後悔の声が時々聞かれます。後悔しないようにするにはどうしたら?今回は、思い残すことのないマイホーム解決法をご紹介します。

口約束はトラブルの元!

離婚で無くとも口約束は日常でよく用いられる契約です。契約には種類があり、口約束は「諾成(だくせい)契約」と言われるもので「双方・当事者の意思表示が合致する時成立する契約」となります。

諾成契約＝当事者の意思表示が合致する時成立する契約

この諾成契約の欠点は、当事者(離婚の場合、夫・妻)の意思が必ずしも「完全に一致していない」という所が欠点です。以下にて例を紹介いたします。

●夫側の意思表示
家のローン→毎月こちらで払っていく等、その他の取り決め

●妻側の意思表示
家のローン→夫側で払うなら安心等、その他の取り決め

上記を見て分かりますように、夫側は「毎月家のローンを支払う」という意思表示はしています。

ですが「支払いが滞った場合の取り決めはされていない」場合が多く、意思表示のズレが生じてしまいます。その結果、妻側の負担が大きくなり最悪の場合は家を失ってしまうという事態が起こることを念頭に置きましょう。

心理的負担を軽くするために

以上の項目で紹介した、家を失うかもしれないという最悪のケースを回避、または心理的負担を減らすために必要なこと。それは「思い切って家を売却すること」です。

売却しないで家を妻名義に変更する手間・費用・ローン返済能力を総合的に考えると、ローンを妻側が組めたとしても返済していく心理的負担が大きいでしょう。家を売却する手間・費用・ローンを返済する方が「家を差し押さえられるより負担は少ない」という理由で紹介させて頂きます。

任意売却　メリットとデメリット

任意売却とは、住宅ローンを組んだ銀行に許可を得て売却する方法です。勿論新しいデメリットも発生しますが「家を差し押さえられ追い出される」という大きな不安や、心理的な負担を考えるとデメリットよりも大きくメリットを得られる事でしょう。

×デメリット
●5～7年は住宅ローンが組めない
●クレジットカードの限度額が減額される場合がある
●売却後に残った借金は返済していく事が必要
●ブラックリストに掲載される

◎メリット
●早期に売却できるため心理的負担が減る
●売却後に残った借金返済方法の交渉が出来る
●オーバーローン(住宅ローンの残債が売却しても残る状態)でも売却が可能

信用情報機関にブラックリストとして掲載されるので、家の主な名義人としては痛い選択となりますが、ローンが残った状態でも売却が出来るメリットや、アンダーローン(住宅ローンの残債が売却して全て返済できる状態)の場合はメリットの方が大きいと言えます。

アンダーローンの場合、住宅ローン返済後余ったお金は財産分与として分けることも出来ますので、一度視野に入れ検討する事をお勧めします。

まとめ

離婚での口約束は危険と言えます。意思表示のズレや、その約束を反故にする場合が多くトラブルの原因になります。そういう事態を未然に防ぐためにも時には「思い切った選択」が必要になることを覚えておいてください。

心理的負担を減らし、なるべく双方の意思を明確にすることで「マイホーム問題」は解決することが出来ます。

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所有する土地や建物を売り払うことで売上金を得る不動産売却。その中で最もポピュラーな取引に当たるのは、自らの持ち家の売買と言えるでしょう。そんな自宅売却を成功に導く上で、どういったポイントを踏まえることが有効なのでしょうか?　見ていきたいと思います。

売却を検討する前に確認すべき事項

通常の宅地建物の売買において、その売却金は売主側に入ってくるのが一般的です。しかし状況によってはそうならないケースがあることを認識しておかねばなりません。一例を挙げれば住宅ローンの返済中などがその例に該当します。

住宅ローンが未だ完済に至っていない場合、資金を貸した側である金融機関すなわち債権者側が抵当権を有する状態となります。抵当権とは、仮に資金を借り受けた債務者からの返済が滞った場合、債権者側はその担保対象となっている債務者の資産を処分し債権回収を行うことができるという権利です。

その抵当権が効力を持つ以上、自身の所有物とは言え持ち主がマイホームを独断で売却することは認められません。債権者の抵当権が掛かっている住宅を売却したい場合は主に、任意売却という手段が取られます。その際には、通常の不動産売買とは異なり、債権者側の同意を得て抵当権を取り下げて貰うことが条件的に不可欠となります。

また、売上金に関しても債権者側への返済が最優先となり、売却で得た資金を売主が自由に扱えるわけではありません。物件売却額が債権者への返済額を上回る場合はアンダーローンとなり、差額は売主が受け取ることになります。

しかし逆に、債権者への返済額が物件売却額を上回るオーバーローンとなれば、差額分の債務が残り、売主の返済義務は継続することになります。通常の不動産売却と任意売却とでは、売上金の扱いが大きく異なります。そのため、持ち家の売却を検討する際にはまず、その物件への抵当権の有無を踏まえつつ考えることが重要です。

売却成功のポイント

戸建物件売却の流れは主に、不動産会社への相談→物件査定→媒介契約→売却活動→売買契約、という過程を経ることになります。任意売却の場合はそれと並行して債権者側との交渉が行われます。

スケジュールの流れに併せながら、売主としてより有利な条件で売却を成功裏に進めるために有効と言えるポイントについて、確認していきましょう。まず、自宅売却を検討する前に、常日頃から心がけておきたいポイントが挙げられます。それは、物件の状態を良好に保つという点です。

建物は築年数が経過するごとに老朽化し、劣化していきます。しかし普段からこまめに清掃やメンテナンスを行うことで、劣化度合が軽減されます。建物の状態を良好に保つことで、売買の際により高値での売却が期待できるわけです。

売却に向けた段取りとしては、物件売買の仲介者となる不動産会社を選択することから始まります。複数の業者に相談し、それぞれからマイホームの価格査定を受け、それを基にしてどの業者と媒介契約を結び依頼するかを決めるわけです。

その際に抑えておくべき点は、希望する売却条件を達成できるような、経験と知識のある業者に依頼することです。高く売却するには高い査定価格を提示する業者が有利に思えますが、必ずしも査定通りの価格で売れるとは限りません。

確かな実績のある不動産会社であれば、実際の売却額に対してより正確な査定価格が示されると言えます。また、任意売却においては債権者側との交渉など、通常の物件売買には無い条件にも対応可能であることが必要です。

それら調整に関し経験豊富な業者であれば、失敗のリスクも軽減できることでしょう。依頼する不動産会社を決め、媒介契約を締結した後、家の売買活動が開始します。この段階では、購入を検討する方々が内覧に訪れるようになります。

内覧希望の予定を優先し対応することも、売却を有利に進めるポイントと言えます。多くの購入希望者に対応していれば、そのぶん売買契約の成約に至る可能性が高まるでしょう。
また、習慣的な清掃など、常日頃から住宅の状態維持を心がけていれば、内覧時にも建物の状態が良好に保たれ、購入希望者に向けた強力なアピールポイントともなります。

まとめ

以上の内容をまとめると、マイホームの売却を良い形で完了させるためには以下のポイントが挙げられることになります。
▼習慣的な掃除やメンテナンスなどで、建物を良好な状態で維持する。
▼売却条件に充分対応可能な、経験と知識が豊富な不動産会社に仲介を依頼する。
▼内覧はできる限り優先的に受ける。

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住宅ローンの支払いが何らかの理由でできなくなると、債権者から住宅ローン契約者へ督促状が届きます。それでも支払いが出来ないままでいると、最終的には住宅ローン契約者の家は競売に掛けられてしまいます。そうなったとき、果たして連帯保証人はどうなるのでしょうか。詳しく解説します。

連帯保証人が必要になるのはどんな時か?

ほとんどの人にとって、家は一生の中で一番大きな買い物になります。その為、多くの人は現金ではなく、銀行などの金融機関で住宅ローンを組んで家を購入しています。その際、必要になるのが連帯保証人です。

連帯保証人とは、住宅ローン契約者が何らかの理由により債務の支払いが出来なくなった際に、住宅ローン契約者に代わって残債を支払う責任を負う人の事です。大抵の場合は、住宅ローン契約者の近しい親族が連帯保証人になります。

連帯保証人は住宅ローン契約者の残債を支払う法的義務を負う為、親しい友人などから頼まれても、決して引き受けるべきではありません。しかし、もし引き受けてしまい、自分が連帯保証人になっていて、契約者が住宅ローンの支払いを滞らせた場合どうなるのでしょうか。順番に見て行きましょう。

住宅ローン契約者が支払いを滞らせると?

住宅ローン契約者(住宅ローンの契約者)が住宅ローンの支払いを滞らせると、債権者である金融機関(多くの場合は銀行)から住宅ローン契約者の元へ督促状が届きます。それでも支払いが出来ない状態が続くと、債権者は裁判所へ競売の申し立てをします。これは、住宅ローンを組む際に抵当権を設定している(つまり、担保に取られている)住宅ローン契約者の家を、裁判所の権限で取り上げて売却してしまうという物です。

これを競売(けいばい)と呼びます。競売に掛けられる家の情報は官報で公告される為、広く世間の人に知られてしまいます。また、競売に掛けられる家は一般的な住宅の売買と比べ、6割から7割程の安い価格で売却されてしまうというデメリットがあります。

これにより、家を失っただけでなく、住宅ローンの残債を完成できないという状態が発生してしまう可能性が高いのです。

競売を経ても尚、ローンを支払えなかった場合はどうなるのか?

競売で住宅ローン契約者の家を売却しても尚、完済できずに債務が残ってしまった場合は、住宅ローン契約者のその他の資産が差し押さえられます。その他の資産とは現金預貯金だけでなく、直接、勤め先からの給与が差し押さえられる可能性すらあります。

では、それでもなお、債務が残ってしまった場合はどうなるのでしょうか。その場合は、連帯保証人となっている方へ債権者が督促を行います。債権者は住宅ローン契約者が債務を支払えない場合には、連帯保証人の資産をも差し押さえる権利が法律によって認められています。

その為、住宅ローン契約者が債務を支払えない場合、連帯保証人は預貯金などを取り崩して、代わりに返済を行う事になります。では、連帯保証人の預貯金が底をついたらどうなるでしょうか。

その場合、債権者は住宅ローン契約者に行ったのと同様に、連帯保証人の給与を差し押さえます。それでも残債が返しきれない場合、連帯保証人の持ち家も競売に掛けられる事に、なってしまうのです。

そうなるのをどうしたら防げるか?

ここまでで、住宅ローン契約者の家が競売に掛けられると市価の6割から7割程度で売却されてしまうという事はお伝えしたとおりです。競売に掛けられると債務が残ってしまう公算が大きいのです。ですが、それを避ける方法があります。それは、家が競売に掛けられる前に任意売却をする事です。

任意売却とは、市価に近い価格で住宅を売却することが出来、官報での公示もなく、周辺住民に広く知られるという事もありません。住宅ローンの支払いが出来ないという状態になったら、成るだけ早い段階で行動に移す事が肝要です。

まとめ

任意売却を行うなら、経験とノウハウを豊富に持った不動産会社へ相談しましょう。きっと力になってくれるはずです。

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まず始めに、離婚によって相手側から財産分与された時に、通常は贈与税がかかる事はありません。なぜなら財産分与とは、夫婦でいる間に共有の財産として築いてきたものを分け合うだけだからです。今回は離婚時における税金の対策についてみていきます。

財産分与でかかる税金

財産をもらったら、もしくはあげたら大きな税金はかかるのでしょうか。税金がかかるとしたら、どうすれば節税する事ができるのかという事をご紹介していきます。

財産分与は夫婦で協力して築いた財産を清算、分けるということで非課税になります。ただし、慰謝料、養育費、財産分与があまりにも高い場合には「贈与税」がかかります。また財産分与に関しましては相続税や贈与税から免れるための離婚だったと認定された場合には贈与税の対象になります。

財産分与で不動産の場合　～あげる側の節税方法～

先ほど、財産分与は原則税金がかからないと述べましたが、贈与税という税金がかからないという内容でした。では、他の種類の税金についてはどうなのでしょうか。分与する財産の種類によって数種類の税金がかかる可能性があります。

マイホームなどの不動産、株や投資信託などの有価証券は税金の対象になります。よく離婚にあたり、自宅マンションを妻へ分与して夫は自宅を出ていく。そのような例がありますが、自宅を渡す側にかかる税金は「譲渡所得税」の対象になります。取得時よりも価値が上がった部分が課税対象になります。

例えば、5,000万円で購入したマンションが財産分与する時点で時価7,000万円に値上がりしていた。というときには、売却する時と同じように考えて7,000万円-5,000万円=2,000万円の儲けに対して、渡す側は譲渡所得時と住民税がかかります。

そこで1つ節税テクニックをお伝えします。自宅を分与するなら離婚した後がおすすめです。どういう事かというと、自宅を譲渡する場合には、儲けのうち3,000万円を控除できる大きな特例があります。

この制度は、親子や夫婦などの特別な関係への譲渡は使えない特例です。先ほどの場合、儲けは2,000万円でしたから特例を使えば儲けはゼロに、譲渡所得税はかからない事になります。

もらう側にかかる税金と節税方法

自宅をもらう側にも実は税金がかかります。1つ目「不動産取得税」財産分与の場合、原則として非課税です。ただし、慰謝料を不動産で払ってもらうなど一定の場合、不動産所得税がかかります。いくらかかるかというと固定資産税評価額の3％（土地については1/2）かかります。

つぎに「登録免許税」です。これは登記等にかかる税金です。こちらは固定資産税評価額×2％かかってきます。最後に「固定資産税」ですが、これは不動産をもらってから所有している間ずっとかかります。

受ける側の、財産分与の節税としては、受取額は多すぎると判断されない領分で受け取る事をおすすめします。なぜならば、財産分与額が多いと感じる場合やフェアである理由を証明する事が難しいからです。前もって、税理士に相談するとよいでしょう。

もうひとつは不動産を売却して現金化して財産分与を受け取る方法です。理由としては、現金を財産分与する際には課税されないからです。

まとめ

財産分与をスムーズに進めるには、不動産を取得している場合、価格が大きいため総額に影響します。まずは不動産の査定をすると全体の金額も把握しやすいので、不動産会社に相談してから始める事をおすすめします。

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離婚した際、一番のもめる原因と言われているのが、財産分与です。現金を分けるのは比較的簡単ですが、不動産物件については簡単に分割できるものではありません。さらに、ローンを完済していないとなると、マイホームはどうなってしまうのでしょうか? 今回は、夫がローンを返済途中に離婚してしまった時の財産分与やマイホームの行方について考えてみましょう。

アンダーローンとオーバーローン

不動産の財産分与を始めるには、まずオーバーローンかアンダーローンかを確認する必要があります。オーバーローンとは家を購入する際、手数料を上乗せされた状態で購入しますが、家を購入した後、ローン残高が家の価値よりも高い状態のことをいいます。

アンダーローンとは、マイホームのローン残高が家の評価額を下回っている状態のことです。オーバーローン・アンダーローンを見分ける方法は非常に簡単で、不動産会社に連絡し住宅の売却査定価格にローン残高を引くだけです。

マイホームの財産分与方法

住宅はどちらか一方がマイホームに引き続き住むか、売却して現金化する方法が挙げられます。そして、現金化後に分けることになりますが、住宅を購入後(ローン開始後)の段階ではオーバーローンの状態になりやすく、売却するとしてもローン残高が出てしまいます。

住宅ローン名義人が住む

住宅を維持したまま財産分与する場合、一番現実的な方法はローン名義人が引き続き住み、退去する側に査定金額の半分を支払う方法です。注意点としてローン名義人でない方が住む場合です。

この場合、ローン名義人を今後住む側に変更しなければなりません。変更せずに済み続けた際、契約違反で最悪マイホームを没収、ローンが滞納した場合や意図的に支払いを怠った場合、家が競売にかけられて強制退去させられることもあります。

任意売却で換金

ローンが完済していない状態では、一般市場で不動産売買は行えません。しかし、債権者に承諾を貰うことで、売却金額をローン返済に充てることのできる任意売却を行うことも可能です。

アンダーローンだった場合は、売却金額からローン残高を差し引いた値を分け合いますが、オーバーローンだった場合は負債を折半して支払うことになります。後々のトラブルに発展するケースも少なく精神的負担は少ないです。

離婚の理由はリストラや病気といった金銭面での理由の場合が多くみられます。しかし、任意売却の期間は決まっており、手続きや売却まで時間がかかるため、手続きは早めに行うほど良いです。

まとめ

基本的に離婚後は、マイホームを売却する夫婦が多いようです。家を残す場合も売却する場合もどちらにしても、財産分与が発生したら不動産会社に物件の査定を依頼し、円満な解決を目指しましょう。査定に出したからといって、必ず売却しなければならないという決まりはありませんので、どうぞお気軽にご相談ください。

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人が生活していく上で住居の支払いは毎月とても大きい支出です。持ち家なら安心ですが、もしこれが住宅ローンをうっかり延滞したらどうなるのでしょうか。今回は延滞した場合の内容と対処法についてみていきましょう。

延滞するとどうなるのか?

まず住宅ローンを延滞するとCICなどに記録されます。CICとは個人の延滞履歴が登録される信用情報機関のことです。一度登録されてしまうと5年間は消えません。一度の延滞で記録されるのでは無く、61日以上延滞した場合にCICに記録されます。

CICの記録は延滞の内容にもよりますが、他のクレジットカードを作ろうと思った時や、車を買おうと思ってローンを組もうとした場合にローンが組めなかったり、他からお金を借りようと思った時にお金が借りられなかったり色々な弊害がおきます。

また延滞すると金融機関からの信用を失い、優遇金利が下げられます。さらに延滞し続けるとどうなるかというと競売に出されます。競売とは不動産を強制的に売却して、金融機関が住宅ローンを回収しようとする事です。不動産を売却し一括返済を求められてしまいますので充分気を付けていかなければなりません。

延滞しないために

今月、万が一延滞してしまいそうだなとなる事が起こるかもしれません。そういった時に何をやったらいいのか見ていきましょう。延滞しそうになったら金融機関の担当者に即、連絡をする事です。なぜかというと延滞損害金という利息が返済日の翌日から発生するからです。相談をすると、毎月の返済額の減額や返済期間の延長の提案をされます。

延滞してしまった時の影響について

上記と重なりますが、住宅ローンの延滞が続けばCICに記録が残るだけでなくマイホームが競売にかけられます。
住宅ローンの延滞が6か月を過ぎてしまうと期限の利益が喪失します。つまり分割返済できる権利を失う事になるのです。

それだけでなく先ほどお伝えしたように延滞損害金という利息が返済日の翌日から発生し、さらにCICの記録に残り国内の個人信用情報機関に共有されます。

競売か任意売却か選ぶ

住宅ローン債権が保証会社までいくと代位弁済通知書が届き残高を一括返済する事になります。代位弁済通知書が届くと競売にかけるか任意売却するかどちらかを選ぶ必要があります。ここでは競売よりも任意売却をする事をお勧めします。

なぜかというと任意売却をしたほうが競売よりも高く売れる可能性がありますし、持ち出し費用がかからずに引っ越し費用が確保できます。そして売却後の残ったローンを分割で支払う事が出来ます。それを行うには債権者との交渉が伴ってきますので、心に留めておいてください。

まとめ

住宅ローンを契約した時は払えなくなる状況は考えにくい所ですが、長い生活の中では生活環境の変化によりローンが払えなくなる人もゼロではありません。もし、返済が厳しくなったら、まず一番に早めに金融機関に相談が大切です。そして万が一払えない場合は、任意売却の方法がある事を覚えておきましょう。

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一昔前に比べて、かなり一般にも知られるようになってきた不動産物件の競売。しかし、競売で目当ての物件を落札しても、その後の明け渡し交渉のトラブルは少なくありません。
できるだけスムーズに明け渡しが進めばよいのですが、競売にかけられた人は経済的状況が厳しい人が多く、なかなかうまくいかずに簡単に明け渡すケースは多くはないと言います。占有者がいる物件を落札した場合の注意点と明け渡しまでの流れを解説します。

競売での明け渡しまでの基本的な流れ

競売にかけられる事が決まると、まず裁判所が物件の現状調査をして売却基準価額を設定します。その上で競売の入札が行われ、入札で一番高い額を付けた人が買受人になります。
買受人は裁判所から売却許可を得て、代金を納付すると「所有権」を得ます。
基本的には代金が納付される期日までに債務者（占有者）は立ち退く事になります。円滑に進んだ時の基本的な流れは以上になります。

債務者（占有者）が明渡しに応じないケース

○抵当権設定後に賃貸借契約していた場合
賃貸人は6ヶ月の猶予期間が与えられ、その後は強制退去になります。

○抵当権設定前に賃貸借契約していた場合
オーナーが買受人に変わった後も続けて借り続けられます。

買受人が物件の代金を納付して後、裁判所に引渡命令を申し立て、実際に「明け渡しの断行」（強制退去）が行われるまで一ヶ月半～二ヶ月かかるのが一般的です。

強制退去の費用は買受人が全額立替えます。最終的には債務者に請求する事になりますが、そもそも債務者は住宅ローンの支払いが滞ったことから、最終的に住宅が競売に出されている状況である為経済的に困窮しており、強制退去費用の回収は難しいかもしれません。

占有者との示談

強制退去をするには手続きも時間も掛かり、何度交渉してもなかなか出ていかないというケースもあり、かなりの時間と労力を必要としますので、債務者に立ち退き料を支払って退居させる示談のケースも少なくありません。

自ら出ていく事による債務者側のメリットとしては、
○自ら出ていく事によって強制退去の費用を負担しなくても済む。
○立ち退き料を引っ越し費用に充てられるので負担が少なくて済む。
などがあります。
このようなメリットを買受人から占有者に対して十分に説明すると交渉がスムーズに行く可能性が高まります。

空き家で占有

競売手続きでは家財等は動産となっており、処分の対象とはなっておらず、強制執行で執行官と「立会」の同行のもと、残置物等の搬出をしなければなりません。勝手に鍵を開け中に入り残置物を処分すると賠償請求される可能性がありますので注意しましょう。

占有者と債務者が違うケース

一般の方ではうまく交渉が困難なため、専門の方や弁護士に相談するのが良いでしょう。

まとめ

まず大前提として競売にかけられてしまった債務者は経済的に非常に困窮しているというのを肝に銘じて動くべきです。住宅ローンを払えず差し押さえられ売りに出される状況になっている訳ですから、債務者の心情を汲み取り細心の注意を払いつつスムーズに立ち退きが行くよう、かつ期日までには断固として立ち退きをさせるという意思を見せる事が交渉では大切です。

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