不動産お悩み解決ブログ

金融緩和が長く続き、少し景気が上向いてきた時点で賃貸不動産に投資をする方々が増えてきました。最近ではサラリーマンの方も投資用のアパートやマンションを購入したりすることも珍しくはありません。しかし、賃貸不動産の経営管理は簡単にできるのでしょうか。

■ なかなか難しい投資用不動産の物件選定

投資目的にアパートやマンションなどの賃貸不動産を購入するのは資金的な余裕がないと本来はなかなか難しいものです。余裕資金でアパート経営をしている方は、不動産所得と他の所得を損益通算する目的の方もいらっしゃるため、賃貸不動産の購入に際し、利回り等にシビアでなかったりします。しかし、不動産投資で収益をあげようと考える方は、初期投資は小さくして、アパートローンの支払いも含めて収支を黒字にできる物件を買いたいと思うものです。収益不動産は稼働しなければ家賃収入がありません。賃貸市場の動向も考えると十分な事前調査も必要であり、安易に手を出せるものではないことが分かります。

■ アパートローンの特徴

自宅を購入するために融資を受けるのは住宅ローンですが、自分で居住せずに不動産投資を行うための融資としてはアパートローンなどがあり、住宅ローンと異なり金利も高く、審査も厳しいです。また、回収に関しても住宅ローンと比較して厳しいのが実情です。

■ 賃貸不動産で収益をあげるには

賃貸不動産の運用で収益を上げるためには経営管理の問題も多少はあるかもしれませんが、やはり購入物件の選定が一番の大きなポイントとなります。甘い考えで物件を購入してしまうと賃貸需要が弱かったり、賃料収入に対して物件価格が高すぎだったりして返済に窮することになりかねません。また、当初は十分な収益をあげていても時が経過すれば修繕費や資本的支出なども必要になるので、これらも考慮して経営管理をしないといけません。 逆に言えば賃貸需要や賃料設定、必要な経費などのシミュレーションが正しく行われて、それに見合った物件価格で購入できれば投資に失敗することはあまりないとも言えます。

■ 返済が厳しい場合にはどうしたら良いでしょうか。

アパートローンの返済が厳しければ、金融機関や任意売却を専門に行っている業者に相談をしてみましょう。赤字を生み出すだけの投資物件であれば、早めに処分するのが得策です。アパートローンでも債権者の承諾があれば任意売却が可能ですし、投資物件の場合は、競売などで売却するよりも広い一般市場で買主を探すほうが余裕資金を持った方が高い価格で買ってくれることもあるので高額で売却できる可能性が高まります。

住宅ローンの返済は、銀行口座からの自動引き落としで行っている方がほとんどだと思われます。滞納の理由には、返済資力は十分にあるのにうっかりして口座の残高が不足してしまったり、引き落とし日直前に大きな支出が必要となってしまい返済額が用意できなかったりと色々な事情があることでしょう。住宅ローンの残高不足で引き落としができなかったら即座に信用問題となってしまうのでしょうか。

■ とにかく早めの対処が肝心です。

残高不足になることがあらかじめ分かっていれば、引き落とし日よりも前に借入先に連絡をして、支払いが遅れる旨、いつ支払いが可能になるかなどを連絡するようにしましょう。それまでの返済状況にもよりますが、問題になることはほとんどないと思われます。 また、残高不足による滞納が気づかないうちに発生してしまうことがあります。十分に残高があると思っていたのに実は返済額に足らなかったというようなケースです。この場合は支払いが滞っているとは思ってもいませんので、滞納の状態に気づくのが遅くなります。このような場合には借入先から連絡が入って初めて残高不足による未決済に気づくことも多いです。このような場合でも、それまでの返済状況が良好であれば、振込対応、引き落とし口座への入金など借入先の指示に従って処理をすれば、問題となることはないと思われます。

■ 気を付けなければならない優遇金利

ただし、契約に滞納についてのペナルティが記載されている場合には注意が必要です。よくあるのが優遇金利の適用が無くなるというものです。金融機関によって対応は様々で、１回の滞納の発生で優遇金利の適用を解除するというところもあります。契約で決められている場合には、優遇金利の適用が解除されても文句は言えないことになります。

■ 滞納が続くと問題が山積みになります。

１回程度であれば、事なきを得ることが多い残高不足による滞納ですが、２回、３回と続くと事態は深刻化します。優遇金利の適用が解除されると返済金額が大きくなり更に返済が困難になりますし、遅延損害金も無視できない金額になってきます。債権者からの督促も厳しくなってきます。滞納が３カ月から６カ月も続くと住宅ローンの保証会社から代位弁済を受ける債権者も現れてきます。こうなると自宅の強制的な売却すなわち競売実施に向けての流れとなります。 滞納が続いてしまうと損失ばかりが増えていくことになりますので、どうしようもない状態になってしまう前に、債権者である金融機関と相談をして解決方法を模索することをお勧めします。状況によっては自宅を手放すという選択も必要です。債権者が承諾すれば競売よりも高い金額で売却できる可能性が高くなる任意売却という方法をとることもできますのでしっかりと対応を考えましょう。

順調に支払えていた住宅ローンも病気や事故、リストラなどによって支払いが滞ってしまうことがあるかもしれません。そのとき担保に供しているマイホームは即座に債権者である金融機関などに差し押さえられてしまうのでしょうか。

■差し押さえとはどのような状態なのか

債権者が不動産を差し押さえると、債務者はその不動産を使用することができなくなり、強制的に退去しなければいけないイメージがありますが、そのようなことはありません。不動産の差し押さえとは、所有者である債務者がその不動産を譲渡したり、賃貸したりという処分行為を行うことができないようにすることをいいます。居住し続けることは処分行為ではないので退去する必要はありません。

■住宅ローンを滞納したらすぐに差し押さえられてしまうのか

結論から言いますと滞納したら即座に差し押さえられるということはありません。住宅ローンですと、支払いの催促状と併せて競売予告通知や代弁債予告通知などが行われ、その後、差し押さえの登記がされ、競売の実施という流れに進むことになります。滞納から差し押さえまでは債権者にもよりますが、半年前後と言われています。

■とにかく早い相談を

せっかく手に入れたマイホームですから、住宅ローンもしっかり返済して手放すことの無いようにしたいものです。ローンの支払いが苦しくなってきたら早めに金融機関などに相談をしましょう。金融機関としても競売の手続きを取るよりは、返済を続けてくれるほうがメリットのある話しなので親身に相談に乗ってくれます。

■それでも住宅ローンの支払いが厳しい

どれだけ返済を継続するための努力をしてみても、返済を続けることが難しいという場合には競売の実行を待つしかないのでしょうか。競売となると最悪なケースでは割安で売却が行われてしまい、残債が多くなって最終的に自己破産するしかないということもありえます。また、近所にも競売の事実を知られる可能性が高く、ご家族を含めて関係者の精神的な負担も大きなものとなります。

■任意売却という選択もあります。

金融機関などの債権者の合意を得て、競売市場によらず、一般の不動産市場で適正額にて不動産の売却をし、債務の返済を行う任意売却という方法があります。任意売却となると債務者自身による手続きなどが多くなりますが、それだけのメリットがあります。任意売却は売買の相手だけでなく、債権者とも交渉を行わなければなりません。このため任意売却に精通した信頼できる仲介業者を見つけられれば債務者の負担も減り、売却もスムーズに進む可能性が高くなります。

マイホーム貧乏という言葉があります。一般よりも良い収入を得ている家庭であってもマイホーム購入によって貧乏になることがあります。このマイホーム貧乏は、住宅ローン貧乏と言われたりもしますが、住宅ローンの支払いや、マイホームにかける費用が収入に対して大きな割合を占めるために生活費を切り詰めなければならない状態を意味します。マイホーム貧乏に陥らないようにするための注意点を考えてみます。

■余計な支出が増えていないかを確認

マイホームを購入により、ついつい支出が増加してしまうことがあります。マイホームに駐車場があることで、車にもお金を掛けてしまったり、庭の手入れやらガーデニングやらで装飾品や維持費などにお金を掛けてしまったりという例が挙げられます。また、新築のマイホームであれば、色々とお客様を呼んでホームパーティ等をしたい、お客様をもてなしたいという気持ちから思った以上の支出が発生していることもあります。せっかく手に入れたマイホームですから、色々なことをしてみたいというのは大変よく分かります。しかし、生活の基盤がしっかりしていなければ、マイホームを所有していても意味がありません。もし、心当たりがあるようでしたら、楽しむことは大切なことですが、内容を工夫して支出を減らす必要があります。

■返済額以外の必要な支出をしっかり把握

マイホームを所有すると固定資産税をはじめマイホーム絡みの支出がどうしても増えることとなります。固定資産税以外にも、修繕費やメインテナンスの費用、マンションであれば修繕積立金や管理費などが発生します。このほかマイホームとは関係が無いものでも、子供の養育費で私立の学校に進学するなどして想定外の支出が発生するというケるースもあります。このような費用の発生も十分に考慮に入れた長期に渡る返済計画をしっかり考えないと、マイホーム貧乏に陥り易いる可能性が高まります。また、繰り上げ返済や退職金での返済をあてにして退職した後まで支払いが続くような返済計画も危険が伴います。他の支出が嵩んでしまった結果、繰り上げ返済がままならずに退職後も返済が続いてしまうケースが多々あるからです。マイホーム貧乏にならないためには、余裕を持った返済金額と返済計画であることが大事です。

■結局はマネープランがとても大切

長期の返済計画では合わせてマネープランを立てることが大切です。マネープランとは、簡単にいうと今後のお金のかかりそうな出来事に供え、いくらをいつまでにどのように貯蓄していくかという計画のことです。もし、マネープランが破たんするなどして、マイホーム貧乏になっている場合には、思い切ってマイホームを手放すという選択もありかもしれません。住宅ローン中のマイホームを売却するには、債権者との様々な交渉が必要となります。債権者からの承諾を得てローン返済中のマイホームを売ることを任意売却といいますが、マイホームの売却を検討する場合には、是非とも任意売却の専門家に相談してみください。

長期に渡る住宅ローンを組んでせっかく手に入れたマイホームですから、ずっと住み続けたいと思うのが当たり前だと思います。しかし、そんな個人の思いを尊重してくれる企業ばかりではありません。住宅ローンの返済途中で転勤を命じられたらどうしますか？

■ 住宅ローンの前提

住宅ローンは、一般的に居住するための家を取得することを前提に融資が行われます。この前提をもって金利が他のローンと比較して低かったり、税制面でも住宅ローンの控除を行ったりといった優遇措置が取られています。したがって、やむを得ない転勤であっても住宅ローンによる融資を受けた住宅に居住できなくなった場合には、基本的には賃貸住宅ローンに切り替えを行ったり、金利の条件が変更になったりの措置をとられることになります。

■ 居住していない家のローンを支払う

転勤により一家で引越しをし、空き家となってしまった家のローンを支払うのは通常であれば経済的に大きな負担となることでしょう。したがって転勤している間の期間、マイホームを賃貸して得られる家賃からローンの支払いをしようと考える方は多くいらっしゃいます。

■住宅ローンを受けたマイホームの賃貸の問題

ここで問題なるのは、債務者が債権者に住所変更やマイホームを賃貸に供することを伝えていなかった場合です。基本的には自宅購入のためのローンですから、事実と異なり賃貸に供しているということが分かった場合には条件違反により一括返済を債権者から求められることも最悪のケースとして考えられます。債権者に黙って賃貸するのは自己責任ですが、お勧めはできません。 金融機関によってはやむを得ない事情であると判断されれば融資条件を変更することなく、一時的に賃貸に供することを認めることもありますので、債権者である金融機関に事前に相談されることを強くお勧めします。

■ マイホームを売却することになったら

債権者とトラブルになってしまった結果一括返済を求められたり、そもそも転勤が一時的なものではなく長期の海外赴任であったりすることから、自宅を手放してしまったほうが良いと思われるケースなどもあるかと思います。住宅ローンを一括返済できるだけの資力があれば、返済後に売却すれば良いので問題ありませんが、売却代金を返済に充ててもローンの残債が発生する場合には任意売却を検討してみるのも良いと思います。 債権者の承諾は必要ですが、一般市場での売却が可能となり、競売と比較して残債を少なくすることができる可能性が高くなります。

不動産投資ブームもあり、最近は状況が異なることが多いかもしれませんが、一般的に人生で一番大きな買い物と言われるものはマイホームです。現在でも、多くの方が自己資金と住宅ローンによる借入をしてマイホームを購入していることかと思います。しかし、住宅ローンの返済が困難となり、マイホームを購入したことを後悔してしまう方もいらっしゃいます。せっかく購入したマイホームで後悔はしたくはありませんよね。何に気をつければ良いのでしょうか。

■マイホームの購入金額を冷静に考える

マイホームを購入しようと決めると、どうしても気持ちが大きくなりがちです。新築物件であれば、あれこれとオプションを付けてしまうという話しはよく耳にします。3000万円の本体価格から比べてみたら、300万円のオプションを付けてもたいしたことは無いと考えてしまうのもしれません。住宅販売の営業マンも月々の返済額は1万円も変わりませんよと勧めてくるかもしれません。しかし、冷静に考えてみましょう。300万円を貯金するのは大変ではありませんか。借り入れた300万円には当然に利息が付きます。例えば300万円を金利2%で借り入れ、30年間の元利均等で返済するとなると、総返済額は400万円近い金額となります。必要なものなら仕方ありませんが、勢いだけで借入金を増やすようなことは避けたいところです。

■返済計画をしっかり検討する

賃貸住宅にお住まいの方で、住宅ローンの返済額が家賃と同じくらいであれば負担は同じと考える方がいらっしゃいます。しかし、住宅を自分で所有するのと、賃借するのとでは、異なることがあります。例えば大家の負担であった固定資産税、設備の老朽化などによる故障、取替に要する費用などを支払う必要があります。また、マンションであれば組合費、修繕積立金の支払いもあります。これらのことを考慮に入れて月々の返済額を決めるようにしましょう。ローン返済の負担が大きく、修繕がままならないとなると損耗が激しくなってしまい、修繕費が嵩むことにもなりかねません。

■住宅ローンの商品をしっかり調べる

住宅ローンの商品には、実に様々なタイプのものがあります。借入金額が高額ですから、金利が少し違ったり、元利均等、元金均等などの返済方法が違ったりすることで総返済額は大きく変わってきます。返済は長く続くものですから、借入を決めるときには手間を惜しまず色々と調べましょう。もっと良い条件のローンがあったことに気付いて後悔しないようにしたいものです。

■返済困難な状況が続く場合には

どれだけ借入時に気をつけても病気やリストラなど不測の事態というものはあります。返済が困難と感じたら早めに金融機関に相談をしましょう。早い段階であれば、対応方法にも選択の幅を持つことができます。住宅を手放すという決断をした場合には、任意売却という競売よりも有利な条件で売却出来る方法を検討することも可能です。返済に苦しみ続けるよりも他の方法を模索することで後悔から抜け出すことを目指しましょう。

様々な事情により住宅ローンの返済が苦しくなってくると、今後のやりくりについて悩んだり、将来に不安を感じたりすることと思います。債権者である金融機関などに相談をして借り換えや条件変更などで返済を続けることができるようになれば良いですが、それでも返済の継続が難しいようであれば任意売却を検討してみては如何でしょうか。

■ 任意売却とはどのようなものか

任意売却とは、住宅ローンの返済ができない場合に債権者の承諾を得て住宅ローンの担保となっている自宅を一般の不動産市場で売却することです。売却代金は住宅ローンの返済に充てることとなりますが、残債が発生するため抵当権の抹消について債権者の承諾が不可欠です。 なお、住宅ローンの滞納を続けていると最終的には競売によって自宅が売却されることとなりますが、任意売却は競売と比べると多くのメリットがあります。

■ 競売と比較した任意売却のメリット

任意売却のメリットは数多くありますが、代表的なものを挙げていきます。
・ 競売よりも高い金額での売却が可能のため残債を少なくすることができる
・ 残債の返済方法について債権者と交渉できる
・ 交渉次第では引越費用を売買代金から捻出してもらえる
・ 近所に売却理由が知られない
などが挙げられます。 競売による売却価格は、市場価格の６～７割程度と言われていますので、相当な金額分の残債を減らすことができることとなります。これは自宅売却後の残債の返済計画に大きな影響を与えます。また、競売手続きが開始されると情報が公開されるために競売の事実を近所に知られることとなります。特に小さなお子様がいらっしゃる場合には精神的な苦痛も大きなことでしょう。任意売却であれば通常の売却と変わらないので、その点の悩みも解決となります。 任意売却のデメリットとしては、手間が掛かり、専門的な知識も必要なことです。担保物件を売却しようとする訳ですから、債権者との交渉が重要ですし、報告も随時行う必要があります。また、競売と異なり内見の対応なども必要です。

■ 任意売却をスムーズに進めるために

任意売却は手間が掛かりますが、それ以上のメリットが債務者にあります。高額で売却できることは債権者にとってもメリットですから、基本的には前向きに交渉に臨んでくれます。しかし、任意売却をスムーズに進めるためには、高度な専門知識が要求される場面もあります。個人では限界がありますが、任意売却の専門家をパートナーとすることでこれらの悩みも解決していきます。任意売却を検討するのであれば、専門家に相談されることをお勧めします。

自宅を夫婦や親子、兄弟などで出し合い、共有するケースというのは特段珍しいものではありません。しかし、建物自体を持分に応じて分割することはできないため、債権債務の関係の中で複雑な問題となることもあります。 

■ 連帯債務とはどのようなものか

連帯債務者とは、連帯保証人とは異なるもので、ひとつの債務について他の債務者と同様に連帯して債務を負うことを意味します。つまり、連帯保証人は主たる債務者が返済不能となって初めて返済の請求を受けることとなりますが、連帯債務者は他の債務者と連帯して債務を負っているため他の債務者の返済状況に関係なく債権者から返済の請求を受けることがあります。

■ 連帯債務者の持分のみが売却の対象となるか

住宅ローンにおいて例えば夫婦の連帯債務ですと、どちらから返済が行われていても債権者にとって問題はありません。しかし、何らかの理由で例えば妻がカード破産などで自己の持分を破産管財人が売却して整理を行うとなると話はややこしくなります。夫としては競売などによって赤の他人が共有者となることは避けたいと思うのが通常です。したがって競売で夫が落札をするか、他の落札者から買い取りをするか、競売前に適正価格で破産管財人から共有持分を買い取るかという方法を取ることが考えられます。しかし、実際には次の事情により、難しい話となります。

■ 連帯債務者の自己破産は債務全体に影響を与える。

住宅ローンにおいて連帯債務者は、夫婦の収入合算によって審査を経ているものが多いのが実情です。すなわち夫の収入だけでは審査が通らないために妻の収入も併せて返済能力の審査を受けたということです。このような場合、連帯債務者が自己破産すると、ローン保証会社から債権者である金融機関などに代位弁済がされる契約となっていることが多いです。この場合には抵当権は連帯債務者の両持分に設定されていますので結局建物全体が売却の対象となってしまいます。 資金に余裕があれば、破産管財人から任意売却の形で共有持分を購入し、債権者にはローンの残額を一括で返済すれば自宅を手放さなくても済みますが、そうでない場合は、競売などの強制売却へと話しが進んでいきます。 もし、自宅を手放さざるを得ないのであれば、残債を出来るだけ少なくするためにも任意売却によって一棟全体を売却するのも一つの方法です。債権者と破産管財人の承諾が必要となりますが、破産管財人も債権者も出来る限り高い金額での回収を望んでいますので交渉の余地は十分にあります。このような複雑な権利関係のなかでの任意売却では専門的な知識を要しますので任意売却に精通した不動産会社などにも相談すると交渉もスムーズにいく可能性が高くなります。

住宅ローンの融資まで受けて購入したマイホームも夫婦円満であれば宝物ですが、離婚となると問題の倉庫ともなりかねません。離婚によりどのような問題が発生するのでしょうか。

■ マイホームの持分やローンの名義など

マイホームを夫婦の共有名義で所有している場合、建物自体は分割することができないため、いずれかが片方の持分を買い取ることが望ましいです。しかし、住宅ローンの返済中となるとそれも簡単にいかない話になります。そもそも住宅ローンが誰の名義でどのように融資を受けているかも大きな問題となるのです。

■ 連帯債務者と連帯保証人

夫婦の収入合算をして住宅ローンの審査を受けている場合などでは、夫婦で連帯債務者になっているケースになると思います。また、夫婦の片側が連帯保証人となっているケースもあるかと思います。いずれも離婚したのであれば、マイホームから出ていく方は、債務を負いたくないと考え、連帯債務者や連帯保証人の立場から外れたいと思うことでしょう。しかし、夫婦間でそれを協議しても債権者には、通用する話ではありません。いずれの立場も債権者である金融機関にとっては、融資した金銭に対する債務や責任であることから、離婚したことはその債務や責任と関係がないからです。

■ 連帯債務者や連帯保証人から外れるためには

まずは、住宅ローンが一括で返済できれば債権債務が消滅するため何の問題も無くなりますが、現実的には難しいと思われます。次に片方の収入に基づく住宅ローンに借り換えが可能であれば、連帯債務、連帯保証から外れることができます。以上のことが難しいとなると、連帯債務者や連帯保証人から外れるというのは非常に困難です。

■ 新しいスタートを切るために任意売却を検討

離婚するということであれば、新しいスタートを切るためにも以前のマイホームのことで煩わされたくはないものです。共有名義であれば換価してお金で清算できれば一番すっきりする問題ではないでしょうか。マイホームの売却価値が住宅ローンの残債よりも大きければすぐに売却して清算すれば良いのですが、売却しても残債が残る場合には任意売却という方法があります。債権者の承諾を得て競売ではなく、一般市場で不動産を売却して残債を分割で支払っていく方法です。この方法であれば、連帯債務者や連帯保証人の件も片付きますし、いつローンの請求が来るかに悩むこと必要が無くなります。いざというときの一つの方法として考慮に入れておきましょう。

住宅ローンの支払いを行っていた債務者が亡くなられた場合、相続人は住宅ローンの返済債務も相続することとなります。相続することに何ら問題がなく、支払いも可能であれば良いのですが、返済が困難な場合にはどうすれば良いのでしょうか。

■住宅ローンの書類を確認してみましょう。

急な相続の発生により予定していなかった住宅ローンの返済を行わなければならないとなると、経済的な負担は決して小さいものではありません。相続ということであるならば、まずは被相続人の住宅ローンの申し込み時の書類などをしっかり調べてみましょう。

■団体信用生命保険への加入の確認

多くの金融機関では、住宅ローンの貸出のための条件として団体信用生命保険へ加入することとしています。団体信用生命保険に加入していると、債務者が住宅ローンの返済途中で死亡したり、高度障害となってしまったときに債務者に代わり住宅ローンの残額の支払いを保険会社が行ってくれるのです。このため被相続人が団体信用生命保険へ加入していれば、死亡の時点で住宅ローンの返済義務は無くなることになります。また、まれにあるのですが、団体信用生命保険に加入していたにもかかわらず、相続人が継続して住宅ローンの返済を行っていた場合には、返還の手続きを行うことで過誤払い分は返還されます。 書類を確認しても不明な場合には、住宅ローンの借入を行った金融機関に問い合わせをしてみましょう。

■団体信用生命保険に加入していなかったら

生命保険に加入していなかった場合はどうしたら良いのでしょうか。支払えない債務を負うことは可能な限り避けたいものです。相続発生から3カ月以内であれば、相続放棄という方法があります。相続放棄をすることで相続人ではなくなるため、住宅ローンの債務は関係がなくなり返済の義務も発生しません。しかし、連帯保証人である場合には相続放棄をしても連帯保証人として住宅ローンの債務を弁済しなければなりません。

■どうしても債務を負ってしまう場合

以上のような確認や方法をとってみてもどうしても債務を負ってしまう場合やモラル的に返済を行いたいという場合には、住宅ローンの目的物である住宅を売却してローンの返済に充てるという方法があります。任意売却によって一般的な相場で売却できれば、競売などよりも残債を大きく減らすことが可能となるのです。任意売却には債権者の承諾が必要ですので、まずは相続の状況の説明を兼ねて任意売却についても相談をしてみましょう。